"다주택자 기준, 2채→3채로 조정" 가능할까 [진단]

국토硏 보고서 "2주택자에서 3주택자 이상으로 단계적 확대해야"
서울 등은 제외…값싼 소도시 주택으로 인한 과도한 규제 막을 필요
전문가도 "법적 다주택자 기준 모호해 현실화할 필요 있다" 주장

[아이뉴스24 김서온 기자] 다주택자 기준을 2주택자에서 3주택자 이상으로 조정해야 한다는 국책 연구기관의 주장에 많은 이들의 관심이 쏠리고 있다. 현행 기준 2주택자부터 다주택자로 보고 있는데, 이런 기준이 우량지역에 주택 수요를 집중시키고 지방 소멸 부작용을 초래한다는 분석에 따른 제언이다.

국토연구원은 이달 7일 '다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제: 다주택자 기준과 주택수 산정방식 개선을 중심으로'라는 보고서를 통해 "인구 및 자가점유율, 지역 쇠퇴 상황을 고려해 통상적 다주택자 기준을 기존 2주택에서 3주택으로 단계적으로 확대해야 한다"고 주장했다.

연구원은 1단계로 비수도권 지역 중 인구가 10만명 미만이고 자가점유율이 상위 30%에 들어오는 지역, 1000명당 주택 수가 많은 강원·충청·전라·경상 지역부터 새 기준을 적용해 점차 적용 범위를 넓히자고 구체적인 방안을 제시했다.

다만, 수요가 집중된 특별시와 광역시, 특례시, 인구 50만명 이상 대도시는 다주택 기준을 3주택으로 적용해선 안 된다고 봤다. 즉, 지역별 다주택자 기준을 선별해 도입하자는 의미다.

또한, 전월세 시장 안정에 이바지할 수 있도록 2주택자의 경우 거주 주택 이외 주택은 임대 주택으로 8년 이상 활용하거나, 본인이 이용한다면 연간 90일 이상은 거주해야 한다는 단서 조항도 달았다.

연구원은 몇 채를 보유했는지가 아닌 주택가격(공시가격)을 반영한 다주택자 개념 도입도 검토할 수 있다고 제안했다. 서울에 고가 주택 1채를 소유한 사람에 비해 지방에 2채를 소유한 사람이 받는 규제는 형평성에 어긋난다는 것이다.

연구원은 "서울 등 대도시 지역은 기준가액을 초과하면 다주택자로, 기타 지역은 주택가액 합산 또는 소유주택 건수 중 선택 적용할 수 있도록 하면 된다"고 밝혔다.

◇국민 합의 유도할 수 있는 정교한 정책 설계 고려

연구원은 다주택자 기준을 바꾸기 위해서는 국민적 합의를 끌어내기 위한 절차가 필요하며 정교하게 정책을 설계해야 한다고 강조했다.

또한, 설문조사 결과 국민 절반 가까이는 '다주택자 기준 재설계 필요성'을 인식하고 있는 것으로 나타났다.

국토연이 지난해 전국 성인 6680명을 대상으로 한 설문조사에서 전제 응답자의 48.3%가 '주택 3채를 보유한 가구부터 다주택자로 봐야 한다'고 답했다. '2주택자부터 다주택자로 봐야 한다'는 응답은 44.2%였다. 응답자의 56.7%는 '다주택자 기준을 모든 지역에 동일하게 적용할 필요가 없다'고 했다.

주택 2채 이상 보유자는 지난 2016년 198만명(전체 개인 소유자의 14.9%)에서 2020년 232만명(15.8%)으로 늘었다가 2021년 227만3000명(15.1%)으로 1년 새 4만7000명이 감소했다. 이러한 변화는 다주택자에 대한 세 부담 강화를 피하기 위한 수단으로 증여가 늘어난 것과 무관치 않다는 게 국토연의 분석이다.

이수욱 국토연 연구위원은 "주택 경기 과열로 다주택자에 대한 규제는 강화됐지만 1주택자 혜택은 증가하면서 특정 지역 내 '똘똘한 한 채'로의 집중과 증여, 청약을 위한 가구 증가, 가수요 증가가 발생해 가격 상승과 매물 잠김을 불러왔다"고 설명했다.

◇"알쏭달쏭 '다주택자 기준' 현실화할 필요성 있다"

국책 연구기관인 국토연구원은 "인구 및 자가점유율, 지역 소멸 상황을 두루 고려해 통상적 다주택자 기준을 기존 2주택에서 3주택으로 단계적으로 확대해야 한다"고 밝혔다.

부동산 업계 전문가들도 다주택자를 어떤 기준에 근거해 보냐에 따라 다소 모호한 상황이 발생하는 데 이에 따른 어려움을 해소하기 위해 현실을 반영한 다주택자 기준 개선은 필요하다고 입을 모았다. 다주택자 기준을 2채에서 3채로 늘리는 방안이 꼭 아니더라도 현 정부에서 추진 중인 부동산시장 정상화 일환으로 다주택자 기준도 현실화할 필요가 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택의 종류(아파트, 다세대 등), 규모, 가격, 지역과 관계없이 2채 이상 집을 보유하면 '다주택자'라고 규정하고 규제를 가했던 것은 다소 무리한 정책이라고 볼 수 있다"며 "지금 정부의 기조가 시장 정상화에 초점이 맞춰져 있고, 국정과제로도 채택한 만큼 다주택자 기준 완화에 대한 고민도 깊어지는 상황"이라고 설명했다.

이어 "다주택자 기준이 완화된다면 전 정부가 과도하게 묶어둔 것을 풀고 그 전으로 되돌리는 것이 최선이라고 본다. 다주택자 기준을 현실화할 필요가 있다는 얘기"라고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표는 "최근 공급부족 문제가 화두에 올랐지만, 우선 집을 사겠단 수요가 있어야 공급자들도 집을 지을 수 있다. 집을 사고 임대로 돌리는 수요도 있어야 임차인들의 선택지도 많아진다"며 "주택 거래는 가변성을 지닌다. 단순하게 다주택자 기준을 2채에서 3채로 늘리는 데 의미를 부여하기보다 기준을 개선해야 한다는 주장에 공감한다. 사고팔 수 있는 환경을 마련해야 한다는 점을 이해해 한다"고 지적했다.

사실상 실수요로 볼 수 있는 2주택자들이 모호한 상황에 놓일 수 있는 부분도 살펴 한다는 의견도 나왔다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "1주택에서 갈아탈 때 일시적 2주택자가 된다든가, 고령의 노부모 부양 시 노부모가 실거주하지만 자녀의 소유로 돌려놓는다든가, 입주권을 가지고 있지만 현재 거주하는 집이 팔리지 않는다든가 하는 등의 사례가 많다"고 했다.

이어 "뿐만 아니라 서울 수도권에 1채가 있고 고향에 1채가 있을 경우에도 다주택으로 보고 무조건 지방에 있는 집을 팔도록 강제하는 것은 다소 난감한 일"이라며 "귀향을 염두에 둘 수도 있는 거다. 사실상 실수요로 볼 수 있는 2주택자를 정책적으로 세심하게 배려할 필요가 있다"고 강조했다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)