`의무가입` 임대보증보험 요건 강화… 공시가 126% 이하만 가능

서울 시내의 주택 밀집지역. 사진 연합뉴스

내년 7월부터 임대사업자가 반드시 가입해야 하는 '임대보증금 반환 보증보험' 가입 요건이 전세 보증보험 수준으로 강화된다. 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때만 임대 보증보험에 가입할 수 있게 되는 것. 임대인들이 전셋값을 올려 받아 무자본 갭투자에 활용하거나, 전세사기를 벌이는 일을 차단하기 위한 조치다.

국토교통부는 임대 보증보험 개선을 위한 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령' 개정안을 다음 달 1일부터 입법예고한다고 31일 밝혔다.

개정안에 따르면, 임대 보증보험 가입 요건이 현재 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 낮춘다. 집값이 3억원이라면 지금은 전세금이 3억원이어도 임대 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억7000만원 이하여야 가입이 허용된다는 뜻이다. 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다는 의미다.

또한 주택가격 산정 때는 최대 190%까지 인정해줬던 공시가격 적용비율을 140%까지로 낮춘다.

이에 따라 앞으로는 임대 보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%)로 가입 기준이 강화된다.

주택가격 산정 방법도 지금은 감정평가 금액을 1순위로 적용할 수 있지만, 앞으로는 감정평가액은 후순위로 돌리고 전세 보증보험처럼 KB·한국부동산원 시세와 공시가격을 우선 활용한다. 신축 빌라(연립·다세대)의 경우 감정평가액의 90%만 인정받을 수 있다.

감정평가액은 공시가격이나 실거래가가 없거나 시장 여건 변화로 적용이 곤란한 경우에만 적용할 수 있도록 했다.

감정평가액 유효 기간은 1년(기존 2년)으로 줄이고, 임대 보증 기간과 임대차 계약 기간을 맞추도록 했다. 임대차 기간이 끝나기 전 보증이 종료되는 것을 막기 위해서다.

임대 보증보험 가입 기준 강화는 내년 7월부터 시행한다. 다만 임대사업자들이 준비 기간을 가질 수 있도록 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다.

진현환 국토부 주택토지실장은"이번 임대보증 개편으로 임차인들에게 더욱 신뢰받는 등록임대주택이 될 수 있을 것"이라고 말했다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr