집값 다시 상승세 아냐?…"속지마세요, 초장기 하락 이제 시작"[부릿지]

집값 회복이 당분간 어려울 것이라는 올해 초 전망과 달리 전국 아파트 가격 상승세가 이어지고 있다. 고분양가 논란에도 불구하고 청약 시장 열기까지 달아오르면서 집값이 바닥을 찍었다는 전망에 무게가 실리고 있다.

정부의 규제 완화 정책 역시 집값 상승에 힘을 싣고 있다. 그러나 상반기 부동산 시장의 변화는 일시적 반등일 뿐이라는 게 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표의 분석이다. 그는 지금의 부동산 시장이 데이터가 축적된 1980년대 이후 세 번째 '대세 하락' 국면에 접어들었다고 본다. 상반기 집값 반등은 인정하지만 "데이터는 여전히 하락을 얘기하고 있다"는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김기원 대표와 함께대한민국 부동산 하락 사이클과 최근 단기 반등이 나타나는 이유를 짚어봤다.

▶김효정 기자
먼저 상반기 좀 짚어보고 갈게요. 상반기 부동산 시장에서 데이터로 확인되는 특이사항이 있을까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지금은 이제 여러 데이터로 봤을 때 이제 바닥을 찍은 거는 맞는데. 데이터의 출처에 따라서 이게 너무 달라요. 제일 많이 보시는 데이터가 이제 KB부동산 지수 통계 데이터에요. 이거를 보시면 반등이 한 4월, 5월달부터 지금 나타났거든요. 이게 이제 그 플라워 차트인데 여전히 세종만 빼놓고 전부 다 밑으로 여전히 내려가고 있죠. 요즘 뭐, 오른다고 말들이 많은 서울을 한번 보겠습니다. 서울의 주간 데이터인데요. 이게 이제 7월 17일 데이터까지 반영이 된 겁니다. 그런데 여전히 매매가와 전세가가 계속 빠지고 있죠. 지금 KB부동산 통계로 봤을 땐 서울의 아파트 가격이 지금 빠지고 있습니다. 그런데 이제 한국 부동산원 지수 데이터를 보잖아요? 이거를 보면 서울 같은 경우는 5월 22일부터 상승을 했습니다. 그리고 이 상승 폭이 매매가와 전세가의 상승 폭이 커지고 있습니다. 자, 그러면 어떤 데이터가 맞느냐. 많이 헷갈리실 텐데 일단 통계를 내는 기준이나 표본이나 여러 가지 것들이 다 달라요. 그러다 보니까 차이가 나는 거고, 지금 상황에서는 한국 부동산원 지수 통계 데이터가 좀 더 시장 상황을 잘 반영하는 것 같고요. 그래서 지금 분명히 단기적으로 바닥 찍고 분위기가 좋아지고 있습니다. 단기 반등 왔어요.

▶김효정 기자
단기 반등이라고 강조를 지금 하셨거든요. 길게 봤을 때는 이게 아닐 수도 있다?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
길게 봤을 때는 제가 단호하게 말씀드릴게요. 아주 긴 대세 하락장의 완전 초입이다. 이거는 제가 조금 있다가 데이터를 가지고 제가 말씀을 좀 드릴게요. 지금 서울 부동산 시장은 여전히 가슴 정도입니다.

▶김효정 기자
최근에 미국에서 기준 금리를 인상했습니다. 한미 금리차가 역대 최대로 지금 벌어진 상황인데, 이런 미국의 결정이 또 하반기 한국 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
일단 긍정적인 요인을 찾아보기는 쉽지 않겠죠. 이제 최근에 부동산 하락을 불러온 가장 큰 이유는 이제 급격한 금리 인상이었거든요. 너무 단기간에 금리가 빠르게 치솟다 보니까. 그런데 2020년이랑 2021년 어땠어요? 역사상 기준 금리가 가장 쌌잖아요. 예를 들어서 우리가 3% 금리 시대에서 6%로 가요. 그러면 이거는 몇 배죠? 두 배죠. 이것도 좀 크진 하지만 엄청나게 심각한 건 아니거든요. 자, 그런데 기준 금리가 0.5%였다가 지금 이제 몇 배가 됐죠? 700%, 일곱 배입니다. 그러다 보니까 그때 영끌을 엄청나게 하셨던 분들이 이제 버티지를 못하고 지금 이제 부동산이 한번 붕괴됐죠. 지금 다시 또 정부 정책이나 금융 시장의 안정화를 통해서 정상화되는 것처럼 보이지만 미국이 기준 금리가 이번이 이제 끝일까요? 그리고 기준 금리 상승이 멈춘다는 얘기가 금리가 인하가 된다는 얘기가 아니잖아요? 또 금리가 실물경제까지 영향을 미치려면 짧게는 6개월에서 길게는 1년 반 정도의 시간이 걸립니다. 그 여파가 지금 계속 오고 있는 거예요.

▶김효정 기자
계속 경고를 하고 계시는데. 일시적이지만 반등이 있기는 있는 거잖아요? 그런 반등은 지금 왜 나타나는 걸까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
항상 우리가 큰 사이클을 보면 대세 하락장 중에도 이런 반등은 항상 있었습니다. 작년 하반기 혹시 분위기 기억나시나요? 실거래가가 공개된 이후로 서울 아파트가 2022년도 하반기에 가장 많이 빠졌어요. 실거래가 기준으로 22%가 빠져버렸어요. 이런 급격한 부동산 시장의 하락은 금융 시장에도 영향을 미치거든요. 그러다 보니까 정부가 부양 정책을 펼치고 주식 시장도 안정화되다 보니까 단기 반등이 나오고 있는 거죠. 하지만 거래량이 너무 적고 등기가 제대로 안 된 거래들이 많다 보니까 국토교통부에서도 '누가 작전하는 거 아니냐.'(는 말이 나오고 있습니다.)

▶김효정 기자
강남3구 집값도 빠르게 회복되고 있습니다. 데이터에 비춰볼 때 어떻게 해석할 수 있을까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
4월 달 이후로 이제 본격적으로 반등이 나왔는데 가장 오른쪽 위로 올라간 지역이 송파구입니다. 송파구의 반등이 가장 커요. 그 다음에 강남구, 그다음 서초구입니다. 왜 이렇게 송파구가 강남, 서초보다 더 잘나가느냐. 이유는 송파가 가장 많이 빠졌기 때문입니다. 거기에 대한 반대급부로 가장 크게 올라가고 있는 거고. 그다음에 이제 보시면 확연하게 갈라지는 게 여전히 지금 도봉구나 이런 데는 지금 떨어지고 있거든요. 기억나시는지는 모르겠지만 2020년, 21년에도 심지어 22년에도 상당히 많은 부동산 전문가들이 뭐라고 그랬죠? '아직도 전세 사니? 언제나 내 집 마련은 옳다. 내 집 하나는 있어야 되는 거 아니냐'. 그때 내 집 마련 못하신 분들의 대다수는 서민들이죠. 서민들이 대출 껴서 살 수 있는 아파트는 전부 노도강 이런 지역들. 그때 그런 이야기를 듣고 영끌해서 샀는데 이자가 너무 올라가다 보니까 여전히 이쪽 지역들은 여전히 흐름이 별로 좋지 못한데. 서초, 강남, 송파 같은 경우는 어떻죠? 2019년 12월 말 이후로 2022년까지는 대출이 아예 안 됐습니다. 15억 이상 아파트는 대출이 10원도 안 됐죠? 전부 다 현찰만 가지고 사신 분들이에요. 그래서 지금 이렇게 상대적으로 강합니다. 강남, 서초, 송파는 이제 고가 아파트들이 많았고 초저금리 시대에 현금으로 사신 분들이 많다 보니까 급한 사람들이 없죠. 그러다 보니까 지금 상대적으로 이런 강세를 보이고있는 거다. 강남이고, 송파고 서초여서 안 떨어지는 게 아니에요. 여러분들 데이터를 보면 강남, 서초, 송파도 많이 떨어졌습니다, 떨어질 때는.

▶김효정 기자
최근에 청약 시장 열기도 심상치 않거든요? 고분양가 논란도 있었는데도 불구하고 많은 분들이 분양에 관심을 갖고 계신데 이런 현상은 어떻게 해석할 수 있을까요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
분양시장 같은 경우 둔촌주공이 잘 풀리면서 계속해서 지금 분위기가 좋아지고 있는 상황이고, 또 일부 지역들 같은 경우 메리트가 있는 지역들이 분명히 있습니다. 그런데 많은분들이 또 놓치는 게 뭐냐면 서울의 미분양이 어느덧 1100채가 넘어섰습니다. 이 데이터를 보시면 5월 말 기준으로 미분양이 1144채입니다. 미분양이 작년 1월달만 해도 45채밖에 없었어요. 그때 오르락 내리락 하면서 계속 늘면서 어떻게 돼요? 4월달이 1058호였는데 5월달에 1144호에요. 미분양이 지금 시나브로 늘고있다라는 거죠. 일부 청약 시장의 분위기가 좋은 것 때문에 '되게 좋아지는 거 아니야?' 이런 생각 하지만 실제로 데이터가 이야기하고 있는 거는 지금 미분양이 쌓이고 있다는 겁니다. 그래서 우리가 데이터를 보면 꼭 하나만 보지 마시고 여러 가지 데이터를 같이 보시면서 종합적으로 좀 의사 결정을 하시면 좋을 것 같습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정, 김기원
촬영 이상봉 김아연 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr