내일부터 '역전세 보증금 반환대출' 규제완화…1년간 시행

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 집주인(임대인)들이 전세보증금을 되돌려줄 목적으로 받은 전세보증금 반환 대출 금액이 4조 6000억원을 넘은 것으로 나타났다. 13일 금융권에 따르면 올해 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리은행)과 한국주택금융공사에서 신규 취급한 전세 보증금 반환 대출 잔액은 4조 6934원으로 집계 됐다. 역대급 '역전세'(전세 시세가 기존 전세보증금 보다 낮은 문제)가 나타나면서 하락분을 감당하지 못한 집주인들이 늘었다는 것으로 해석된다. 사진은 이날 오후 서울 송파구의 한 중개업소에 전세 매물 정보가 게시돼 있는 보습. 2023.6.13/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 위한 역전세 반환대출 규제 완화가 1년간 한시적으로 시행된다.

26일 국토교통부는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)가 오는 27일부터 1년간 한시적으로 완화적용된다고 밝혔다.

반환대출의 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용한다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이에따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어난다. 임대사업자에게 적용되는 RTI(부동산임대업 이자상환비율)의 경우 기존 1.25~1.5배에서 1배로 완화된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다.

정부는 후속 세입자가 당장 구해져 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출규제를 적용하기로 했다. 다만 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환토록 할 예정이다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 직접 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 했다. 이 경우 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리가 병행된다.

국토부는 이번 대책이 역전세 문제를 해소하기 위해 한시적으로 대출 규제를 완화하는 것인 만큼 다른 용도로 대출 자금이 활용되지 않도록 엄격히 관리할 예정이다. 지원 대상은 역전세 반환대출 규제 완화가 발표된 7월3일 이전 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월31일까지 임대차 계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인한다.

아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 또 반환대출 이용기간 동안은 집주인이 신규 주택을 구입할 수 없도록 했다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

집주인이 완화된 규제를 적용받으려면 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 한다. 이런 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

정부는 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 쉽게 이행할 수 있도록 새 보증보험 상품도 한시적으로 운영할 예정이다. 27일부터 출시되는 '전세보증금 반환 특례보증'은 지역별 전세보증금 상한(수도권 7억원, 그 외 지역 5억원)을 적용하지 않고, 보증료율은 아파트는 0.13%, 아파트 외의 경우 0.15%로 설정한다. 후속세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 보증은 27일부터 HUG(주택도시보증공사) 영업지사나 홈페이지에서 신청할 수 있다. 집주인이 가입하고 보증료도 납부하는 보증은 8월 중 출시할 예정이다.

정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지"라면서도 "이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 밝혔다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr