집주인 직접 입주하는 경우도 지원

서울 강남구의 한 부동산 중개업소에 전세 관련 안내문이 붙어 있는 모습. 연합뉴스

정부가 27일부터 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권 대출을 이용할 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 완화한다. 금융위가 26일 발표한 대출규제 완화 관련 주요 내용을 일문일답 형식으로 정리한다.- 갭투자자 사후구제라는 비판에 대한 입장은.

"이번 대책은 최근 역전세로 인해 어려움을 겪고 있는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것으로, 이를 위해 1년 한시적으로 전세금 반환목적에 한해 일부 대출규제를 유연하게 적용하는 것이다. 아울러 전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고 신규주택 구입 등 타용도로 악용되지 않도록 제도적장치를 마련했다."

- 후속세입자가 없거나 자가거주하는 경우까지 포함된 이유는.

"역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭 넓게 보호한다는 정책취지 달성을 위해서는 후속세입자를 들이는 경우뿐만 아니라 실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적이다."

- 기존 계약금을 감액해 전세계약을 연장하는 경우도 지원되나.

"그렇다. 단 대출규제 완화혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 '세입자 보호조치 특약'이 기재된 전세계약서를 작성해야 한다."- 후속 세입자가 전액 월세다. 지원한도, 세입자 보호조치는.

"완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원가능하며, 반전세, 보증부 월세도 지원가능하다. 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다."

- 자가거주 집주인을 지원하면 '전세금 차액지원'이라는 취지에 반하게 되는 것 아닌지.

"자가거주의 경우에도 자력반환 가능여부 확인과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인할 예정이며, 집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차계약이 생기는 경우 해당 보증금으로 대출을 우선 반환토록 할 예정이다."

- 당장 후속 세입자가 없어 전세보증금 만큼 대출을 받았는데, 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하다면.

"전세금 차액 대출지원이 원칙인 만큼 1년 내 후속세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 다해야 하며, 만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다."

- 후속 세입자를 들이려다 자가거주로 전환하면.

"대출약정 기간(대출실행 후 1년내)내에 은행에 자가거주 전환의사를 명확히 밝혀야한다. 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반함에 따른 일정수준의 수수료(약정위반 수수료 등)도 내야한다."

-자가거주하기로 한 경우 언제까지 입주해야 하는지.

"집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다."

-자가거주 신청 집주인이 반환자금을 다른 용도로 사용할 수 있는지.

"지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다. 아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다."

-반환자금을 대출받고 신규주택 구입할 수 있는지.

"반환대출 이용기간 동안 신규주택은 구입하지 못한다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다."

- 자가거주로 신청해 거주하다가, 사정변경으로 인해 후속세입자와 계약하는 경우는.

"후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 이를 은행에 즉시 명확히 밝혀야하며, 실거주 대출약정을 위반에 따른 수수료를 내야한다."

- 역전세특약 대출을 받기 위한 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있는지.

"공인중개업소를 통해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서(한방계약서)를 작성해야한다. 공인중개업소를 거치지 않은 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수도 있다."

- 특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 하는지.

"역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우 세입자 보호조치를 위해 보증3사에서 제공하는 특례 반환보증보험 상품을 가입해야한다. 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품은 27일부터 가입이 가능하며, 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정이다. 이 상품은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), SGI서울보증보험을 통해 가입이 가능하다."

- 임차인·임대인 대상으로 각각 반환보증 상품을 운영하는 이유는.

"세입자 보호조치 이행 시 보다 편리한 방법을 자율적으로 택할 수 있도록 임차인 및 임대인 반환보증 상품 모두를 운영할 계획이다."

- 집주인 상품을 8월 중 출시하는 이유는.

"집주인 반환보증 상품은 신규상품인 만큼 준비과정에 일정기간이 더 소요되는 측면이 있으나, 8월 중 조속히 출시해 가입 시 불편이 없도록 하겠다."

- 이번 대책은 1년만 한시 운영하나.

"이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함 대책이다. 일단 1년간 한시적 운영한다. 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장여부를 결정할 예정이다."

- 왜 은행권만 시행하나.

"이번 역전세 대책은 규제완화 혜택을 받는 집주인의 의무사항 등에 대한 상세한 안내와 세입자 보호조치 등 관련한 사후관리가 면밀히 이뤄져야 한다. 이를 위한 충분한 대면창구와 전산설비 등 인프라를 갖춘 시중은행에 한해 대책을 시행하는 것이다. "

강길홍기자