건축면적, 연면적, 바닥면적, 공사용 면적에 대하여
건축 관련 콘텐츠에서 빈번하게 등장하는 각종 면적. 비슷한 것 같지만, 개념이 각자 달라 헷갈리기 쉽다는데. 비용부터 주차장까지 폭넓게 영향을 끼치는 면적을 알아본다.
안녕하세요. 글쓰는 건축가 김선동입니다. 오늘은 건축법규의 기본이라고 할 수 있는 ‘건축면적’과 ‘연면적’ 등 각종 면적의 개념에 대해 설명하고자 합니다. 많은 건축주와 이야기하다보면 ‘건축면적’과 ‘연면적’을 헷갈려하시는 분들이 많습니다. ‘면적이면 다 같은 면적이지 건축면적은 뭐고 연면적은 뭐야?’라고 생각하실 수 있을 것 같은데요, 거기다 시공사가 사용하는 ‘공사용 면적’은 또 다릅니다. 오늘의 글은 이러한 각종 면적에 대한 정리입니다.
건축면적 : 건물이 덮고 있는 땅의 면적
건축면적에 대해서는 여러 가지 설명이 있지만, 역시 가장 직관적인 설명은 건물을 하늘에서 바라봤을 때 땅을 덮고 있는 면적이라고 할 수 있겠습니다. 즉 기둥 없이 튀어나온 켄틸레버(외팔보) 구조거나 기둥을 놓고 필로티 형식으로 지상층이 띄워져 있어도 모두 건축면적으로 포함됩니다. 건물이 차지하는 땅 넓이를 설명하는 개념이라고 보시면 될 것 같습니다. 다만, 지표면에서 높이 1m 이하인 부분은 건축면적에 포함되지 않습니다. 그래서 지하층이나 지상으로 내려오는 계단 중 지상과 가까운 부분 등은 건축면적에서 제외됩니다.
그 밖에 지하주차장의 경사로나 지하에서 위로 열린 선큰 부분, 지하층의 출입구 상부 등도 건축면적에 해당하지 않는 부분입니다.
바닥면적, 연면적 : 벽체 중심선 안쪽의 면적
연면적을 설명하기에 앞서 ‘바닥면적’이라는 개념을 이야기하고자 합니다. 쉽게 표현해서 각 층의 실내면적을 ‘바닥면적’이라고 표현합니다. 바닥면적의 기준은 엄밀하게 말해서 모든 벽체와 창호, 기둥의 중심선입니다. 이때 발코니 확장 부분과 PS 등 각종 설비 부분, 1층의 필로티나 다락 등은 바닥면적에서 제외됩니다. 그리고 하늘로 열린 베란다 공간 역시 바닥면적에서는 빠집니다. 하지만 위로 슬래브나 건물 등 하늘이 막힌 구조체가 있는 공간은 원칙상 바닥면적에 들어가야 합니다.
이때 기둥이나 벽 등이 없는 캐노피 형식의 공간은 면적 산정이 좀 애매해지는데요. 원칙상 끝부분에서 1m 후퇴한 선을 기준으로 합니다. 하지만 건물에서 이런 부분은 사실상 그리 많지 않기 때문에 거의 다 기둥, 벽체 중심선을 기준으로 한다고 보셔도 될 듯합니다. 외단열 건물의 경우 저번 달 글(292호)에서 다루었듯이 벽체(단열재까지 포함)가 아닌 골조 중심선으로 산정 기준이 완화됩니다.
연면적은 비교적 쉽습니다. 각 층의 바닥면적들을 다 더하면 연면적이 되니까요. 하지만 ‘용적률을 산정하는 연면적’은 지하를 빼고 계산합니다. 그러니 지하층은 땅의 경계선이 허용하는 한 얼마든지 파도 좋다고 생각하시는 분들도 있습니다만, 지하층 면적도 시설면적(해당 거실 용도로 사용되는 면적)으로는 포함되기 때문에, 주차장을 산정할 때는 같이 따지게 됩니다. 그리고 지하층의 공사비는 지상층보다 훨씬 비쌉니다. 땅을 파고 그것을 막아두는 흙막이를 공사한 뒤에 다시 거푸집을 짜고, 콘크리트 구조체를 만들고, 흙막이를 제거하고 되메우기를 하는 등의 공정이 복잡하기 때문입니다. 따라서 건물의 규모를 생각하실 때 지하를 할 것인지 말 것인지는 굉장히 신중하게 생각하셔야 합니다.
또 한 가지, 용적률 산정을 할 때는 지상, 실내에 설치되는 주차장 면적도 빠집니다. 자주 설치되지는 않지만, 주택 같은 곳에 설치되는 차고 같은 것들이 대표적입니다. 그리고 승강기탑, 계단탑 등이 지붕 위로 올라오는 경우가 있는데요. 이런 부분들 역시 바닥면적 산정에서 제외됩니다.
건축면적과 바닥면적 산정의 예외
이제부터는 건축면적과 바닥면적을 산정하는 데 예외가 되는 부분들을 살펴보겠습니다. 사실 계획을 할 때는 전체 볼륨 내지는 영역을 정해 놓고 면적에 산입되지 않는 부분을 깎아나가며 법정 면적 안으로 끌어들이는 식으로 접근할 때가 많은 데요. 이때 아래의 항목들을 기준으로 해나간다는 것을 봐주시면 좋을 듯합니다.
1. 장애인 엘리베이터 및 관련 시설
장애인 편의시설의 강화는 최근 건축법규 변화의 큰 흐름 중 하나입니다. 장애인 엘리베이터, 에스컬레이터, 휠체어 리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 않습니다. 나머지 것들은 일반 건축주들이 설치하기 조금은 힘든 것들이고, 보통은 장애인 엘리베이터가 가장 이슈가 되는 시설입니다. ‘이왕 엘리베이터를 설치할 거면 장애인 엘리베이터를 설치해서 면적을 빼자’는 것인데요. 이 조항이 강력한 이유는 바닥면적뿐 아니라 건축면적에서도 빠지기 때문입니다. 엘리베이터 하나의 크기는 작아보이지만 그것을 매 층 뺄 수 있는 데다, 전체 건물 크기를 규정하는 건축면적에서까지 이득을 보는 규정이니 더더욱 장애인 엘리베이터를 설치하는 것이 좋아 보입니다. 하지만 장애인 엘리베이터는 내부 설비뿐만 아니라 필지 외부에서 장애인이 휠체어를 타고 1층 엘리베이터에 접근할 때까지 통행로 폭, 경사도, 점자 블록 등 관련 규정을 모두 지켜야 해 생각처럼 쉬운 일은 아닙니다.
장애인 엘리베이터는 엘리베이터 내부 공간의 크기가 일정 규모 이상이어야 하는 등 복잡한 규정이 있습니다만 이는 엘리베이터 업체에서 제작할 때 신경 쓸 일이고, 건축 계획에서 중요한 것은 엘리베이터를 둘러싸는 콘크리트 골조 벽의 크기입니다. 제가 적용했던 엘리베이터를 기준으로 볼 때, 골조벽 내경은 최소 가로세로 2.2×1.7m 이상이어야 합니다. 골조 벽이 주로 0.2m 정도 되기 때문에 골조 중심선 기준으로는 2.4×1.9m가 되는 것입니다.
2. 발코니 확장
주택의 발코니 확장 부분 또는 실제 발코니 부분은 건물 외곽에 접한 길이에 1.5m를 곱해서 바닥면적에서 제외합니다. 발코니 확장 면적은 다가구, 다세대를 비롯한 거의 모든 공동주택에서 면적을 확보하는 방안으로 활용되고 있는데요, 무작정 다 뺄 수 있는 것은 아닙니다. 발코니 확장에 대해서는 이전 글(2023년 4월 290호)에서 자세히 설명하였으니 참고하시면 될 것 같습니다.
3. 필로티
1층에서 기둥을 둘러싼 반 외부공간을 필로티라고 하는데요. 이 필로티 공간을 사람이나 차량이 통행하는 용도로 사용하거나 주차장을 위해 사용할 경우, 그 건물이 공동주택일 경우에는 바닥면적에서 제외됩니다.
필로티 공간으로 인정받기 위해서는 필로티 주변의 벽면적 1/2 이상이 뚫려 있어야 하는데요. 필로티가 사각형 형태라면 적어도 2면 이상이 뚫려 있어야 한다는 것입니다. 사실 법상으로는 이렇게 정의되어 있지만, 허가 과정에서 필로티냐 아니냐를 벽이 뚫린 정도를 가지고 판별할 정도로 면밀히 검토하는 경우는 잘 없습니다. 하지만 3면 이상 꽉 막힌 공간인데 한쪽만 뚫어놓고 필로티라고 하면 허가 과정에서 보완 요청이 나올 수 있습니다. 실제로 필로티 공간이 주차장 또는 필수적인 통행로가 아닐 경우 향후 증축을 위한 필로티라고 생각될 수 있습니다.
4. 다락
층고(아래층 골조 슬래브의 상단에서 위층 골조 슬래브의 상단까지 높이를 말합니다)를 가중 평균한 높이가 평슬래브의 경우 1.5m 이하, 경사 지붕의 경우 1.8m 이하일 경우 그 공간을 ‘다락’이라고 하는데요. 이 경우에는 바닥면적에 산입되지 않습니다. 법으로는 이렇게만 간단하게 규정되어 있지만, 각 지자체마다 다락 여부를 굉장히 까다롭게 보는 경우가 많습니다. 다락에 대해서는 별도로 다시 한번 설명하겠습니다.
기타 물탱크실, 정화조 등도 면적에서 제외됩니다. 하지만 이 물탱크실 역시 옥외나 지하에 설치되는 것만 면적에서 빠지니 유의하시기 바랍니다. 그리고 설비 파이프 등이 설치되는 PS / EPS 실등은 면적에서 제외됩니다. 이 역시 지자체마다 어떤 설비는 면적에 넣으라고 하고 어디는 빼라고 하는 등 기준이 조금씩 다릅니다.
공용면적, 전용면적, 공급면적, 실면적
또 다른 면적의 개념으로 공용면적과 전용면적이 있습니다. 현관문 안쪽에서 거주자가 실제로 활용하는 면적을 ‘전용면적’이라고 하고, 현관문 바깥의 복도, 엘리베이터 등을 ‘공용면적’이라고 합니다. 이 공용면적을 각 세대별로 분배해서 전용면적과 합친 면적을 ‘공급면적’이라고 합니다. 아파트처럼 단지가 큰 곳에서는 지하주차장, 노인정 등의 부대시설까지 포함해서 ‘계약면적’이라는 개념까지 등장합니다.
이렇게 공동주택에서는 공용부분의 비율이 커 공급면적은 전용면적보다 20~25% 정도 높다고 보면 됩니다. 전용면적 25평 크기의 아파트라고 하면 공급면적은 33평 정도 되죠. 하지만 이 공급면적은 업체들이 면적이 넓어보이도록 하기 위한 수치라고 보아도 무방합니다. 청약, 대출 등의 각종 정책의 기준은 모두 전용면적으로 책정되기 때문입니다.
아파트에서도 발코니 확장 부분은 ‘서비스 면적’이라고 해서 아파트에서도 면적 산정에서 제외되는 데요. 사실 부동산을 거래하는 과정에서는 발코니 확장부가 면적에서 제외되는 건 큰 의미가 없습니다. 실제 살 집의 크기가 중요하겠지요. 그래서 발코니 확장부를 포함한 면적을 ‘실면적’이라는 개념으로 표기하여 사용하기도 합니다.
공사용 면적
마지막으로 공사용 면적입니다. 이 용어 역시 시공사에서 자의적으로 설정한 측면이 강한 표현입니다. 발코니 확장부, 필로티, 다락 등 법적으로 면적에서 제외되지만, ‘실제로 공사가 이루어지는 면적’을 모두 합친 것이 ‘공사용 면적’입니다. 이 면적은 ‘평당 공사비’를 설명하기 위해 나왔습니다. 전체 공사비를 공사용 면적으로 나누어 평당 공사비를 책정하는 것이죠. 법정 면적을 사용하면 평당 공사비가 너무 높게 나와 시공비의 타당성을 설명하기 위해 거론할 때가 많습니다. 다만, 공적으로 정해진 면적 기준이 아니기에 이 공사용 면적 또한 시공사마다 기준이 조금씩 다릅니다.
이렇게 건축에서 거론되는 각종 면적에 대해서 알아보았습니다. 비슷해 보여도 조금씩 다르기 때문에 저희 건축가들조차 헷갈리곤 하는 것이 이 면적입니다. 면적에 개념에 대해서 잘 알아두시면 향후 설계 진행에서 큰 도움이 되시리라 생각합니다.
글_ 김선동 건축가 : 오픈스튜디오 건축사사무소
구성_ 신기영
ⓒ월간 전원속의 내집 2023년 7월호 / Vol.293 www.uujj.co.kr
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