[집잇슈]힘 받는 서울 바닥론…지난 상승기땐 '지방' 확산 2년 걸렸다

서울 집값 반등 지속…경기·인천 등 수도권 확산
수요 쏠리는 수도권 청약…지방은 미분양 여전
"서울 집값 상승세 더 뚜렷해져야…1년 이상 시차"

서울 강남권을 중심으로 시작한 주택 시장 회복세가 외곽은 물론 경기와 인천까지 확산하고 있다. 거래량이 늘고 청약 경쟁률이 올라가는 등 반등의 분위기가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 서울과 수도권 집값이 바닥을 지나고 있다는 분석에 힘이 실리는 모양새다.

반면 지방의 경우 여전히 찬 바람만 불고 있다. 전문가들은 올해 가을 이사 철을 기점으로 수도권에서 더욱 뚜렷한 상승세가 나타난 뒤에야 지방에도 온기가 전해질 수 있다고 전망하고 있다. 지방에는 특히 여전히 많은 미분양 주택이 쌓여 있는 만큼 회복이 더욱 더딜 수 있다는 전망이다.

서울 집값 오르고 청약 북적…지방은 여전히 '미달'

한국부동산원이 발표한 '6월 전국주택가격동향조사'에 따르면 지난달 서울의 아파트 매매가는 전달보다 0.17% 오른 것으로 나타났다. 전달(0.01%)에 이어 두 달째 상승세를 기록하고 있다. 그간 서울 내에서 강남권 위주로 집값이 회복했다면 이제는 외곽으로 확산하는 흐름도 나타나고 있다. ▷관련 기사: 강남 부동산 훈풍, 외곽으로 확산…지방은 언제쯤?(7월 15일)

서울의 회복세가 지속하면서 경기와 인천 등 수도권에서도 집값이 반등하기 시작했다. 지난달 수도권의 아파트 매매가는 전달보다 0.10% 오르며 상승 전환했다. 인천(0.04%→0.18%)은 두 달째 상승세를 기록했고, 경기도는 0.05%로 지난해 1월 이후 약 1년 반 만에 상승세를 기록했다.

반면 지방의 경우 수도권과는 다르게 찬바람이 지속하고 있다. 지난달 지방 아파트 가격은 전달보다 0.17% 내렸다. 전달(-0.35%)보다 하락세가 둔화하긴 했지만 서울과 수도권과는 격차가 크다.

이런 흐름은 청약 시장에서도 뚜렷하다. 부동산R114에 따르면 올해 2분기 서울의 평균 청약 경쟁률은 49.5대 1로 높은 수준을 기록했다. 반면 지방의 경우 1대 1의 경쟁률에 미치지 못한 경우가 많았다.

부동산R114 관계자는 "강원과 대구, 울산, 제주, 경남에서는 분양한 모든 단지가 경쟁률이 1대 1에도 못 미쳤다"며 "분양 물량도 5개 시도를 합쳐 1560가구에 불과했는데도 분양 시장 리스크가 개선되지 못하면서 매수세가 회복되지 못하는 모습"이라고 설명했다.

"지방 온기는 요원…미분양 해소부터 해야"

전문가들은 서울의 온기가 지방으로 확산하기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 전망하고 있다. 서울의 회복세가 지금의 흐름 대로 지속한다고 해도 지방의 침체 흐름이 멈추려면 최소 1년 이상의 시간이 필요하다는 설명이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "과거 집값의 흐름을 살펴보면 통상 서울 집값이 오른 뒤 수도권은 약 6개월 뒤, 지방은 최소 1년 뒤에서야 영향을 받곤 했다"며 "일단 서울의 집값 상승세가 올해 가을 이사 철까지 이어져야 뚜렷한 상승세라고 할 수 있고, 이후 일정 기간이 지난 뒤에 지방도 회복할 수 있다는 시그널로 볼수 있다"고 설명했다.

실제 지난 집값 상승기의 초입을 살펴보면 이런 흐름을 읽을 수 있다. 서울과 수도권에서는 2018년쯤부터 뚜렷한 반등세가 나타났는데 지방의 경우 2년 뒤인 2020년에서야 집값이 상승 전환했다.

서울 집값은 2018년(13.56%)에 큰 폭으로 오르기 전에도 수년간 소폭의 상승세를 유지했다. 하지만 지방 집값은 마이너스에서 벗어나지 못했다는 점도 주목할 필요가 있다. 서울에서의 상승세가 눈에 띄게 가팔라진 뒤에야 지방 주택 시장도 움직이기 시작했다는 의미다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "지방의 회복세가 나타나기 위해서는 일단 서울과 수도권에서 집값이 하락한 지역이 하나도 없는 정도가 돼야 한다"며 "수도권에서는 더 이상의 추격 매수가 어려울 정도로 비싸다는 판단이 들 때 지방 주택의 가격 경쟁력이 눈에 띄기 시작하기 때문"이라고 설명했다.

최근에는 지방에서의 주택 공급량이 수요를 크게 초과하면서 미분양 주택이 많다는 점도 변수로 꼽힌다. 과거에 비해 미분양 주택이 더욱 많은 영향으로 회복이 더욱 더딜 수 있다는 지적이다.

실제 전국 미분양이 지금과 비슷하게 7만 가구 정도였던 지난 2011년에는 수도권 미분양 주택이 2만 8000가구 정도로 지금보다 큰 비중을 차지하고 있었다. 최근 수도권 미분양 주택은 1만 가구에 불과하다. 남은 미분양 6만 가구 대부분이 지방에 쌓여 있다는 의미다.

윤 팀장은 "서울과 수도권 부동산 시장은 거시 경제에 영향을 많이 받는 편인 반면 지방은 그보다는 수급 여건이나 개발 호재 등에 영향을 더 많이 받는다"며 "지금 지방의 주택 시장은 일단 미분양 주택을 해소하는 게 먼저"라고 분석했다.

나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)