고종완 “집값 10월이 변곡점...L 자형 보이다 내년 하반기 본격 상승”

[김기훈의 경제TalkTalk] 고종완 한국자산관리연구원장

서울시가 지난 7월 10일 50층 재건축을 허용한다고 발표한 이후 신고가 행진을 하고 있는 서울 압구정동 아파트./뉴스1

서울시가 지난 7월 10일 한강을 품은 압구정동 재건축 2~5 구역을 최고 50층의 1만1800가구 아파트로 탈바꿈시킨다는 신속통합기획 방안을 확정해 발표했다. 이에 따라 이 지역의 아파트 가격은 신고가를 갱신중이다. 압구정동 뿐 아니라 성수, 여의도, 목동 등 서울의 다른 재건축 아파트 가격도 계속 상승하면서 문재인 정부 당시 최고 수준에 육박하고 있다. 다주택자와 부유층, 젊은 층이 돈을 싸들고 서울 집 사기에 나서면서 수도권과 지방의 양극화 현상도 갈수록 심해지고 있다.

집값 상승은 한국경제의 고질병인 높은 수준의 가계 부채와도 연계 된다. 사람들이 더 살기 좋고 비싼 집을 사기 위해 빚을 내면서 부채는 늘어나고 소비는 줄기 때문이다. 부동산 시장은 현재 어디쯤 와 있을까? 집값은 과연 바닥을 지났을까? 앞으로 어떻게 될까? 지난 7월 10일 고종완 한국자산관리연구원장을 전화로 인터뷰했다.

고종완 한국자산관리연구원장./조선일보 DB

부동산 시장 3가지 특징

―부동산 시장 동향은?

“올 상반기 부동산 시장을 정리하면 4가지 특징을 보이고 있다.

첫째, 서울을 필두로 수도권은 집값이 조금 올랐고 지방은 하락해, 지역별 양극화가 더 심화됐다.

둘째, 서울 집값이 16개월 만에 상승 반전해 올해 초 저점을 찍고 지금은 바닥을 탈출한 것으로 보인다. 하지만 1차 저점일 뿐 확실한 저점은 올 가을쯤 판명될 것이다.

셋째, 아파트 분양 시장과 분양권 전매 시장이 뚜렷이 살아났다. 올초 예상과는 달리 미분양이 약간 줄어들고 청약경쟁률은 높아지고 분양권 전매도 늘어났다.

넷째, 고수들의 전쟁터로 불리는 부동산 경매 시장은 매물이 늘어난 반면, 낙찰률은 낮아졌다.”

그래픽=이지원

―서울 집값은 어느 정도 살아났나?

“서울 아파트 가격은 2021년 10월에 고점을 찍고 14개월 정도 하락한 뒤 작년 말에서 올해 초에 1차 저점을 기록했다. 이후 2월부터 거래 증가와 더불어 6월까지 집값이 올랐다. 고점 대비 20~30% 빠진 급매물을 노린 저가 매수세가 유입됐다.

서울 강남권에서 촉발된 상승세가 마포구 용산구 성동구 광진구로 확산되다가 노원구 도봉구 강북구 구로구 금천구 관악구로, 즉 중심지에서 외곽으로 번졌다. 지금은 경기도 남부의 대도시인 수원, 용인, 성남, 화성시로 확산 중이다.”

―전세 가격은?

“전세가격은 매매가격의 선행지표다. 서울 아파트 전세가격은 하락폭이 둔화되고 있다. 입주 물량이 줄어들고, 경기, 인천 등 수도권으로 인구가 이동한 때문이다. 반면, 지방 아파트와 서울의 빌라나 오피스텔은 오히려 전세가격이 더 하락하는 역전세 현상도 나타나고 있다. 전세시장도 혼돈스런 모습이 연출되고 있다.”

정부 규제 완화에 지방서 서울 원정

―부동산 경기가 살아나는 이유는?

“정부의 규제완화 정책, 시중 금리인하, 부동산 수요증가 등 복합적 요인이 작용했다. 실수요자에 대한 주택대출규제 완화 등 정부의 전방위적인 규제 완화 정책이 큰 영향을 미쳤고, 아파트 가격이 20~30% 정도 하락하면서 젊은 층의 무주택 실수요자와 다주택자들이 주택구매에 나섰다.

특히 주택담보대출의 시중실세 금리가 연 7~8%에서 3~4%대로 낮아진데다, 특례보금자리대출 출시 등도 구매심리 회복과 시장 안정에 긍정적으로 작용했다. 지방 거주자들이 매입한 서울 아파트 비중이 25.8%로 4채 중 1채에 달할 정도로 지방 사람들의 서울 원정 매수가 많았다.”

정부의 부동산 규제완화 정책을 총지휘한 추경호 경제부총리. 지난 7월 12일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 비상경제장관회의 겸 수출투자대책회의에서 모두 발언을 하고 있다./뉴스1

―어떤 지역이 상승을 주도하고 있나?

“서울 강남의 한강변 재건축이 상승을 주도했고, 용산, 성수동, 여의도, 목동에 위치한 대규모 재건축추진 단지와 고가고급주택들이 상승세를 견인하고 있다. 윤석열 대통령의 공급 확대, 규제완화, 재건축재개발 활성화 대책에다, 오세훈 서울시장이 내놓은 신속통합기획 정책이 가세하면서 가격 상승이 증폭되는 양상이다.”

심해지는 부동산 양극화

―양극화는 어느 정도 심한가?

“3가지로 형태로 진행되고 있다.

첫째, 지역별 양극화로 서울과 지방의 양극화가 심화된 양상이다.

둘째, 청약 시장의 양극화로 공급이 부족한 서울 등 수도권과 수요가 부족한 지방 아파트의 미분양과 청약 경쟁률은 천양지차를 보이고 있다. 특히 지방은 프로젝트 금융(PF) 부실 사태로 자금줄이 막히고 개발사업 중단으로 몸살을 앓고 있다. 인허가, 착공, 분양 물량의 감소세가 확연하다. 특히 대구 지역은 각종 지표가 위험 수위에 다다르고 있다.

셋째, 아파트와 비아파트간의 양극화이다. 빌라와 오피스텔은 거래가 40% 이상 감소하고, 매매와 전세 가격 하락폭도 커서 빈사 상태다. 전세 사기와 역전세난도 시장 불안감을 키우고 있다. 이는 과거에도 부동산 경기 흐름이 바뀔 때 나타나는 전형적인 현상으로 시장 안정과 실수요자 보호 대책이 필요하다.”

최근 부동산 시장의 가장 큰 특징은 수도권과 지방 부동산의 양극화 현상이다. 사진은 지난 2022년 6월 30일 대구 서구 아파트 전경./연합뉴스

―부동산 가격이 바닥을 쳤다고 볼 수 있나?

“외형적으로는 그렇게 볼 수 있다. 서울 아파트 가격만 놓고 보면 작년 말에서 올해 초에 저점을 찍고 2월부터 가격 회복세가 나타났다. 올해 5월까지 4개월 동안 거래 증가, 가격 상승이 지속됨에 따라 1차 바닥은 통과한 셈이다.

다만 거래량과 거래 기간이 다소 미흡하다. 예컨대 서울 지역 5월의 월간 아파트 거래량은 3000건을 넘었으나, 지난 5년간 평균 거래량인 5000건에는 미치지 못한 상황이다. 게다가 거래증가 기간도 2분기를 채우진 못했다. 우리나라에만 존재하는 또다른 선행지표인 전세가격이 여전히 약세를 보인 점도 아직 바닥을 확신하기엔 이르다는 해석이다.”

가을 이사철 시기가 분수령

―집값이 본격 상승했다고 판단하려면?

“현재로선 올 가을 이사철을 앞두고 거래량과 전세가격의 변동추이, 집값 상승의 전국 확산 여부 등을 좀 더 면밀히 관찰해 볼 필요가 있다.

집값이 본격적으로 상승했다고 판단하려면 거래량이 전년도 분기 대비 30% 이상, 2분기 이상 지속적으로 증가하고, 10년 거래량 평균치를 넘어서야 한다. 전세가격도 1~2분기 이상 올라야 한다. 그렇게 보면 올 가을 이사철의 정점인 10월쯤이 변곡점이 될 수 있다고 판단한다. 그리고 10월은 집값이 고점을 맞은지 2년째 되는 시기로, 과거 국내 집값의 거품이 빠지는 기간이 2년 정도임을 감안하면 통계수치로도 의미가 있다.”

이번 가을 이사철이 부동산 시장의 본격 회복을 가늠할 수 있는 변곡점이 될 수 있다는 전망이 나온다. 사진은 지난 3월 16일 서울 강남구 개포자이 프레지던스에서 이사업체 관계자들이 분주하게 이삿짐을 옮기는 모습./뉴스1

―앞으로 집값은 어떻게 될 것 같나?

“6~8월은 전통적 비수기여서 집값과 전세값에 큰 변동성은 없을 것으로 보인다. 올 하반기에는 서울은 보합, 수도권은 약보합, 지방은 하락세가 예상된다.

하지만 만일 가계부채 증가, PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 사태, 새마을금고 연체율 증가 등 금융 불안과 환율 급등, 실물경기 침체가 겹친다면 사정은 달라질 것으로 우려된다. 올 하반기 이후 총선이 있는 내년 상반기까지 금융불안과 환율 급변동, 글로벌 경제위기 등에 따라 더블딥 내지 급락 가능성도 배제할 수 없는 형국이다. 집값이 확실히 바닥을 찍었다고 예단할 수 없는 여러 가지 이유와 근거다.”

부동산 시장 4대 변수

―향후 부동산 가격에 영향을 미칠 중요한 변수를 꼽는다면?

“부동산 시장에 영향을 미치는 변화 요인은 인구, 소득, 수급 정책, 금리, 유동성, 심리, 환율, 해외부동산 동향 등 10가지가 넘지만, 올해 하반기 이후에는 특히 4가지를 주목할 필요가 있다.

첫째, 미국의 추가 금리 인상 여부이다. 만약 미국이 예고한대로 7월부터 기준금리를 추가로 올린다면 한국도 금리를 낮추긴 어렵다. 금리와 부동산이 역의 관계임을 고려하면 금리를 내리지 않는 한 주식 등 금융시장은 물론, 주택 등 부동산 경기도 본격 상승하기 힘들다는 이야기다.

둘째, 실물경기 회복 여부이다. 하반기 경제성장률과 무역수지가 개선되는지가 관건이 된다. 지난달 무역수지가 16개월 만에 흑자로 전환됐지만, 예상경제성장률은 1.4%이고, 높은 물가수준도 여전하다. 미·중 간의 글로벌 공급망 문제도 해결되지 않고 있다. 이 때문에 글로벌 경제 둔화와 국내 수출경기 부진은 여전히 미지수로 남는다.”

미국의 추가 금리인상 여부와 정도는 향후 부동산 시장에 미치는 중요한 변수 중 하나이다. 사진은 제롬 파월 미국 연방준비제도 의장이 지난 5월 3일 연방공개시장위원회(FOMC) 회의 직후 워싱턴 D.C.에서 기자회견을 하는 모습./신화 연합뉴스

고 원장이 말을 이어 갔다.

“셋째, 금융시장 악화와 환율 급등도 문제이다. 새마을 금고, 증권사, 저축은행의 연체율 상승을 비롯해 부동산 프로젝트 금융(PF) 부실 사태는 어쩌면 부동산 시장의 가장 큰 뇌관으로 작용할 것이다. 자칫 하다간 이들 금융기관과 시행사, 건설사가 동시에 부도 사태에 직면하거나 도미노처럼 확산될지도 모른다. 금융당국이 긴장하고 선제적으로 대응에 나선 이유이기도 하다.

넷째, 추가적인 규제완화 정책 여부이다. 현 정부는 실수요자는 물론 다주택자의 중과 세금을 깎아주고 대출 문턱을 낮추는 규제완화 정책을 적극 추진하고 있다. 주택공급을 늘리기 위해 각종 인허가 절차도 간소화해 주고 있다.”

―추가적인 규제완화가 필요한가?

“문제는 규제완화 조치가 부동산 급락기에는 연착륙에 도움이 되고 시장안정에도 긍정적으로 작용하지만, 부동산 회복기에는 강남권과 재건축시장 등 국지적으로 또는 특정 부동산에는 수요와 가격을 자극하는 불안요인이 될 수도 있다는 점이다. 지금은 시장흐름이 바뀌는 중요한 변혁기인 만큼 규제완화 정책을 펴는 것만이 약(藥)이 아니라는 얘기다. 독(毒)이 될 수도 있으므로 소위 균형 잡힌 주택 정책이 필요한 시점이다.”

내년 하반기 본격 상승 가능성

―종합적으로 보면 부동산 시장은 언제쯤 좋아질까?

“부동산 경기 예측은 단기, 중기, 장기로 구분해 내다볼 필요가 있다. 단기적으로는 내년 하반기 이후 상승세로 전환될 공산이 커 보인다. L자나 U자형 행보를 보일 가능성이 높다. 우크라이나 전쟁이 종료되고, 미국이 금리를 인하하며 양적완화 정책을 시행할 경우 글로벌 경기회복은 물론 주식과 부동산 등 자산시장도 안정을 찾을 수 있는 기반이 조성되기 때문이다. 선진국에서 아시아, 신흥국으로 자금이동도 빨라질 것이다.

중장기적으로는 금리인하, 유동성 증가, 경기회복세가 얼마나 지속되느냐가 관건이다. 국내 부동산 경기는 집값이 5~6년 상승하면 4~5년 하락한다는 ‘10년 주기설’과 20~40% 쌓인 거품이 붕괴되는 시점, 주택수급 상황 등을 종합적으로 감안할 때 2025년부터는 추세상승 국면이 출현할 가능성이 높아 보인다.”

수출 경기 회복 등 국내 실물 경기도 향후 부동산 시장에 영향을 미칠 중요한 요소 중 하나이다. 사진은 지난 6월 12일 부산항 부두 야적장에 컨테이너가 가득 쌓여 있는 모습./뉴스1

―내집은 언제 사야 하나?

“지역과 자금력, 대상주택, 목적성 등에 따라 내집 마련 시기와 수요자 맞춤형 해법은 각각 다를 수 있다. 여전히 수급불균형 상태에다 인구유입으로 수요가 증가하는 서울과 수도권은 자금력을 갖추고 신규분양, 저가급매물, 경매물건이라면 적극 공략할만 하다. 물론 가격이 급락하거나 미분양이 증가한다면 옥석을 구분하되 역발상 전략이 통할 수도 있다. 지역의 성장력을 감안하면 서울은 2040년, 수도권은 2035년까지 유효하다고 본다.

특히 MZ세대를 비롯해 젊은층 실수요자의 경우 집값의 40% 이내, 대출상환부담금이 소득의 40% 이내 조건일 경우 전세보다는 자가주택이 주거비 부담 측면에서 중장기적으로 경제적이다. 다만 인구 감소, 소득 감소가 이어지는 이른바 지방소멸지역은 예외다. 전월세로 거주하되 투자가치 측면에서는 성장지역인 수도권에 주택과 상가, 꼬마빌딩, 토지 등 수익형 부동산을 소유하는 이원화 전략이 유리할 수도 있다.”

부동산 전문가들은 신규분양, 저가급매물, 경매물건이라면 적극 공략할만 하다고 권한다. 사진은 지난 2월 24일 오후 서울 영등포구 양평동에 마련된 GS건설 영등포자이 디그니티 모델하우스에서 시민들이 모형 주택을 살펴보고 있는 모습./뉴스1

―지방은?

“최근 부산, 대구, 광주, 대전 등 광역 대도시의 경우 부자가 특정지역으로 밀집화, 부촌화하는 경향성이 뚜렷하다. 아울러 주거문화와 트렌드가 동조화하는 움직임이 포착된다. 이를테면 부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 서구와 유성구가 대표적이다. 소럭셔리(So Luxury), 하이라이징(Hi Rising), 하이엔드(High End) 초고급 주택으로 상류층, 고소득자의 주거 수요가 쏠리고 있다.

중산층은 부촌의 인근 지역에 자리를 잡는 방법도 꽤 효과적이다. 해운대구의 경우 옆에 있는 수영구와 남구의 아파트를 고려할만 하다.”

화제를 정부의 부동산 대책으로 돌렸다.

3~5년 뒤 공급 부족 예상

―정부가 각종 규제완화를 하고 있다. 주택공급 확대로 연결될까?

“규제완화 조치만으로 공급을 늘리기란 쉽지 않다. 특히 택지가 부족한 서울 지역은 더욱 그렇다. 요즘처럼 건자재 값 인상으로 분양가가 오르고 자금 조달이 어려운 때에는 건설사는 공급을 줄일 수 밖에 없다. 실제로 최근 통계를 보면 아파트 인허가, 착공, 분양 물량이 줄어들고 있다. LH가 분양하는 공공택지도 분양이 잘 안된다.”

―나중에 어떤 결과가 나타나나?

“인허가, 착공, 분양 물량이 줄게 되면 3~5년 후엔 입주물량 감소로 이어진다. 최근 서울 등 수도권 분양 시장에 사람이 몰리고 있는 이유 중 하나도 분양가가 오르기 전에 집을 사려는 실수요층이 늘어나고 있기 때문이다. 2~3년 후 집값이 다시 급등할지도 모른다는 우려가 불거진다.”

정부가 각종 부동산 규제를 완화하고 있으나 주택건설업체들이 주택 건설을 꺼려 향후 3~5년 후에 주택부족이 예상된다. 사진은 지난 3월 14일 서울의 한 주택재건축 현장./뉴스1

―정부 정책에 문제점이 있다면?

“정부 정책도 딜레마에 빠진 모양새다. 세금, 대출완화 등 규제를 완화할 경우 세수는 감소하고 가계부채는 증가하기 때문이다. 재건축도 마찬가지이다. 규제를 완화하면 장기적으로 공급은 증가하겠지만 단기적으로 주택 멸실로 거주 주택이 감소한다.

예를 들면, 서울과 수도권은 도심 재개발과 신도시를 통해 지속적으로 부족한 주택을 공급할 필요가 있겠지만, 주택 철거부터 입주까지 4~5년이 소요되고, 이 기간 동안 이주 수요 증가로 주거대란, 전세가격 폭등은 피하기 어렵다. 세입자는 최대 피해자가 된다. 전세 가격이 오르면 인근 지역의 집값도 뛸 수 밖에 없다. 재건축을 추진할 때는 반드시 이주 대책과 서민주거복지대책이 선행되어야 한다.”

늘어나는 가계 부채

―주택가격 상승이 가계부채 증가로 연결되고 있다. 우려할 만한 수준은 아닌가?

“우리나라 사람들은 집을 구매할 때 60% 이상이 집값의 38%를 은행으로부터 대출을 받는다는 통계가 있다. 이 때문에 소득이 크게 증가하지 않을 경우 주택가격 상승은 가계부채 증가로 이어질 가능성이 높다. 주택구입부담지수(HAI)가 대표적이다. 따라서 미국, 영국, 프랑스, 싱가포르 등 선진국은 젊은층 실수요자 등 생애 최초 주택구입자에겐 정부의 장기 주택담보대출 지원 제도를 시행하고 있다. 소득만 증명되면 집값의 80%까지 대출해 준다.

우리도 생애 최초 주택구입자에 대해서는 선진국 수준의 파격적인 주택담보대출과 시세보다 50% 이상 저렴한 공공분양주택 공급을 적극적으로 확대할 필요가 있다. 그러기 위해서는 60조~70조원 수준인 주택도시기금 규모를 100조원 이상으로 확충하는 정책 방안도 필요하다.”