"지방 미분양 해소하려면 기업구조조정 리츠 활용해야"

6일 주택산업연구원은 전일 국민의힘 박정하 의원(국토교통위원회·강원 원주시갑)실과 공동으로 개최한 주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안 세미나'를 통해 지방 지역의 미분양 주택 적체 문제를 해결하려면 2008년 금융위기 당시 대책으로 사용됐던 기업구조조정 리츠를 활성화해야 한다고 밝혔다. 본 세미나는 대한주택건설협회와 한국리츠협회의 후원으로 진행됐다./사진=뉴스1

고금리 여파로 침체에 빠진 부동산 시장이 정부의 규제 완화책과 기준금리 동결 등의 영향으로 조정국면을 지나는 가운데 지역별 회복세의 격차가 점점 벌어질 것이라는 예측이 제기된다. 이로 인해 촉발될 수 있는 지방 미분양 주택 적체나 제2금융권 불안정 등의 문제를 해결하기 위해선 2008년 금융위기 당시 활발히 시행한 바 있는 기업구조조정 리츠를 적극적으로 활용해야 한다는 분석이 나온다.

6일 주택산업연구원은 전일 국민의힘 박정하 의원(국토교통위원회·강원 원주시갑)과 공동으로 개최한 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안 세미나'에서 이 같이 밝혔다.

주산연은 현재 주택시장은 지난해 초 부터 1년여간의 단기 급락 후 조정국면을 지나고 있다고 설명했다. 추후 점진적인 경기회복과 금리 하락에 따라 수도권과 지방광역시 일부 지역은 회복세를 보일 수 있지만 수요압력이 크지 않은 곳은 침체가 이어지거나 미분양 주택이 장기화될 수 있다며 지방경제와 제2금융권 안정을 위해 대책이 필요하다고 주장했다.

주산연은 주택가격 결정요인 중 가장 중요한 것으로 경기와 주택수급, 주택담보대출 금리와 정책변수의 네 가지를 꼽았다. 현재 시장 정상화를 지향하는 강력한 규제완화와 세제·금융정책, 급격한 공급 감소는 회복요인으로 작용하며 횡보하는 경기와 금리는 하방요인이라고 설명했다. 최덕철 주산연 부연구위원은 "이를 종합해 볼 때 현재는 전반적으로 상승요인이 약간 우세한 상황이지만 앞으로 금리향방과 2·3 금융권 얀정여부가 추가적인 하락요인으로 작용할 수 있다"고 말했다.

현재 실질적인 미분양 주택은 전국 기준 10만가구를 초과했을 것으로 추정했다. 정부가 발표하는 미분양 통계는 주택사업시행자에게 문의해 집계한 것으로 지난 4월 말 7만1000가구를 기록했으나, 주택경기 침체기에는 실제 청약·계약기준 미분양 물량보다 30~50%가량 적게 응답하는 경향이 있다는 점을 이유로 들었다.

최 부연구위원은 "장기적체 가능성이 큰 지방 미분양에 대해 특단의 조치를 취하지 않으면 건설업과 제2금융권의 부실화가 우려되므로 대책이 시급하다"고 전했다.

주산연이 대안으로 제안한 것은 기업구조조정 리츠의 활성화다. 기업구조조정 리츠란 다수의 투자자로부터 발생한 주식을 통해 자금을 모집, 구조조정대상 기업의 부동산에 투자한 뒤 얻은 수익을 투자자들에게 배당의 형태로 나눠주는 회사형 리츠를 말한다.

2008년 금융위기 직후 미분양 사업장을 가진 건설업체는 구조조정 리츠 실행 전 최소 30% 이상의 손실을 볼 상황에 놓여 있었으나 구조조정 리츠를 통해 7% 내외로 손실액을 줄인 것으로 조사됐다. 투자자는 7% 내외 수익을 거뒀으며 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했고, 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주할 수 있었다는 것이 주산연의 설명이다.

당시 정부는 구조조정 리츠의 활성화를 위해 주택가격 30% 이상 떨어질 경우 하락된 가격으로 공공구매를 확약해 신용을 보강해주는 한편 세제와 금융 지원으로 사업성을 강화시켰으나 이후 시장이 정상화되며 이런 지원책을 모두 폐지했다. 최 부연구위원은 "현 부동산 시장이 최악의 상황에 처하기 전에 선제적으로 미분양해소용 구조조정 리츠를 활용해 지방의 미분양 적체를 해소하고 제2금융권 불안요인을 완화하는 것이 바람직하다"며 "폐지된 제도를 하루빨리 복원하고 과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 보완책을 강구해야 한다"고 주문했다.

이날 세미나를 주최한 박정하 의원은 "주택시장에서 주택 수요가 급감한 주요한 배경으로 고금리의 지속과 주택건설 자금 조달의 어려움이 꼽힌다"며 "상대적으로 시세가 낮은 비수도권의 주택을 지은 건설업체는 원가 보전을 위해 분양가를 높게 책정하다 보니 비수도권 미분양주택의 장기 적체 심화로 이어지게 된다"라고 지적했다.

이어 "2008년 금융위기 당시 미분양주택 완화책으로 시행된 기업구조조정 신탁형(CR) 리츠를 활용해 공모절차 간소화, 세제지원, 과세특례 등의 실질적인 방안을 마련할 필요가 있다"라고 언급했다.

이번 세미나는 대한주택건설협회와 한국리츠협회의 후원으로 진행됐으며 ▲김용진 대한토지신탁 리츠팀장 ▲남영우 국토교통부 토지정책관 ▲이용만 한성대학교 교수 ▲정기섭 대한주택건설협회 부회장 ▲조준현 한국리츠협회 본부장 등이 참석했다.