결국 집주인 DSR 푼 정부… “역전세난 막을 수 있을까” 관심

전문가들 “임대차 시장 불안요인 제거에 도움될 것”
“임대차3법 개선·무리한 갭투자 방지 필요” 지적도 나와
”집값 영향은 제한적… 급매는 다소 줄어들 수 있어”

정부가 역전세를 마주한 임대인에게 한시적으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않기로 하자 시장은 안도하는 분위기다. 올해 하반기 부동산 시장의 최대 리스크로 역전세가 지목돼 왔기 때문이다. 다만 임대차 3법을 합리화 해 근본 원인을 제거하는 동시에 적절한 공급을 통해 임대차 시장의 안정을 유도해야 한다는 지적이 나온다.

정부는 4일 발표한 하반기 경제정책방향을 통해 서민 주거안정 저해요인으로 꼽히는 역전세난에 대한 대응방안을 내놨다. 임대인이 보증금 차액에 대한 반환목적으로 대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR) 대신 총부채상환비율(DTI)을 적용하기로 한 것이다. 이는 특례보금자리론 반환 대출 수준의 규제 완화로, 이달 말부터 1년간 한시적으로 적용된다. DSR은 모든 금융권의 대출원리금 상환액과 연 소득을 따지지만 DTI는 주택대출원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액만 본다. 또 임대사업자의 경우 임대업이자상환비율(RTI)를 기존 1.25배 이상(투기지역·투기과열지구 1.5배 이상)에서 1배로 하향하기로 했다.

시장에서는 일단 임대차 시장에서 역전세난을 막는 데는 기여할 것으로 보고 있다. 향후 1년간 전국 전세계약 만료 추정 보증금 규모가 300조원을 넘어설 것으로 추정되는데, 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 리스크가 일단 상당부분 사라졌기 때문이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “집주인의 보증금 반환이 어려워질 경우 가장 큰 피해자는 세입자”라면서 “임차권 등기, 경매 등의 방법을 쓰더라도 안정적 주거를 유지해야 하는 세입자의 이전이 지체되는 등 악순환이 지속된다”고 했다. 이어 “무주택 세입자의 주거안정에 충분히 도움이 되고 임대차시장 안정에도 기여할 것”이라고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세가격 낙폭이 컸던 부산, 대구, 울산, 세종시 등에서 한시적으로나마 임차인의 전세금 미반환 리스크가 낮아지고, 전세금반환보증사고도 다소 줄어들 전망”이라면서 “임대인 역전세 대출완화는 필요한 조치”라고 했다.

다만 임대차 시장의 불안요인인 ‘역전세’의 급한 불을 껐을 뿐 근본 방안이 뒤따라야 한다는 지적이 나왔다. 무리한 갭투자 이후 부동산 가격 하락기가 왔을 때 역전세는 또 다시 반복될 수 있다. 더불어 임대차3법과 같은 정책실패 또한 임대차 시장의 불안을 부추긴 바 있어 추가적인 손질이 필요하다는 의견이 많았다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “임대차시장은 정책을 통해 수요와 공급을 조절하기 어렵다”면서 “공공주택 공급계획과 임대차3법 합리화 등 근본적인 체질 개선이 절실히 필요하다”고 했다.

함영진 랩장은 “장기적으론 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다”면서 “매매가대비 전세가율이 해당지역 또는 주택유형별 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금의 일정액을 에스크로로 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치하게 하는 제도를 검토해 볼 수 있다”고 했다.

이번 방안이 부동산 시장 가격 흐름에 미칠 영향은 제한적으로 봤다. 다만 보증금 반환을 위해 집을 급매로 내놓는 경우는 줄어들 수 있어 가격을 지지하는 효과는 낼 수 있다는 의견도 있었다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “선순위 대출이 차기 세입자 확보에 걸림돌로 작용할 수 있고, 과도한 갭투자 임대인에게는 정책 효과를 체감하기 어려울 것”이라면서 “역전세 임대인의 주택 급처분이 갭투자 지역 중심으로 나타나고 있어 주택시장 전반에 미치는 영향력은 약할 것”이라고 했다.

박합수 겸임교수는 “집값에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 본다”면서 “전세보증금 반환을 위해서 집을 급매하는 수요는 줄어들 여지가 있다”고 했다.