'전세제도 개편' 논의 본격화…상환능력·자기책임 강화 방향

(종합)전세금 못 돌려주는 임대인 DSR 규제 완화 방안 유력…원희룡 "집값 대세 상승 시기상조"

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 올해 서울 주택 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어선 것으로 나타났다. 21일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1~5월 서울 주택 전·월세 거래량은 22만9788건으로, 이 중 전세 거래량은 11만2612건, 월세 거래량은 11만7176건이었다. 월세 비중은 51.0%다. 서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 50%를 넘어선 것은 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1~5월 기준) 이후 처음이다. 사진은 이날 오후 서울 시내 한 부동산 중개업소에 붙어 있는 월세 매물 안내문. 2023.6.21/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

정부가 하반기부터 전세제도 개편 등 '임대차 시장 안정화 방안'에 대한 논의를 본격화한다. 최근 전세사기 피해부터 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는 '역전세' 문제가 심각해지면서 전세제도 자체에 대한 개편이 불가피하다는 판단에서다. 특정 기간 임대차 계약에 한해 '전세금 반환용' 대출 규제를 완화하는 등의 전세 관련 지원책과 더불어 임대인의 상환능력, 자기책임부담을 강화하는 방안을 세울 전망이다.

원희룡 국토교통부 장관은 3일 정부세종청사에서 국토부 출입기자단 간담회를 갖고 "DSR(총부채원리금상환비율)을 금융의 기회나 혜택으로 본다면 국민 공정 내지는 균등한 기회 문제가 될 수 있기에 손을 대더라도 가장 짧은 시간, 가장 손을 덜 대는 방식으로 접근할 것"이라며 이같이 말했다.

정부는 올해 하반기부터 전세제도 개편 등을 포함한 부처 간 임대차 시장 안정화 방안을 마련한다. 조만간 기획재정부 발표에는 이 같은 취지의 '전세반환대출 DSR 완화' 방안이 담길 것으로 알려졌다. 기재부와 금융위원회, 국토부 등 DSR 완화에 대해 부처간 조율은 마친 상황이다.

정부가 검토 중인 전세금 반환용 DSR 완화방안은 직전 계약보다 전셋값이 하락한 역전세 상황에서 임차인이 전세금을 돌려받지 못하는 피해를 막기 위한 조치다. 특정 기간 내 전세계약 물건에 한해서 해당 전세금 반환목적에 대한 대출 규제를 제한적으로 풀어줄 것으로 점쳐진다.

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'역전세' 피해 확산 막아야…'DSR 규제' 가장 짧은 시간, 가장 적게 손 본다

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임대인의 자기책임부담을 강화하는 전세제도 개편방안도 검토된다. 역전세 대출 규제만 완화하면 정부가 '갭투자'(전세 낀 매매)를 조장하는 것처럼 잘못된 신호를 줄 수 있기 때문이다. 또 전세보증금을 돌려주기 위해 다른 자산을 처분한 임대인들과 형평성 논란이 제기될 우려도 있다. 원 장관은 "역전세는 매매가가 하락하면 언제든 일어날 수 있는데 그때마다 국가가 규제를 풀어서 해준다는 사인을 주면 안 되기에 (역전세 문제가) 한꺼번에 터지는 걸 막는 수준 정도가 될 것"이라고 선을 그었다.

중장기적인 전세제도 개편에 대한 논의도 추진한다. 다만 앞서 전세제도가 수명을 다했다는 급진적인 입장보다는 다소 유보적인 입장을 취했다. 원 장관은 "전세제도가 임대인의 상환능력, 자기책임부담을 좀 더 반영하도록 하고 금융기관도 안전장치와 임대인 자기책임을 더 씌우자는 방향은 관계부처·기관 대부분에서 동의하는 부분"이라며 "철저히 시뮬레이션을 통해 고치는 논의를 시작하겠다"고 강조했다.

이어 "집주인이 상환 능력 관계없이 주식이나 다른 집에 투자하고 상환 의식조차 없는 부분에 대해 어느 정도 대역과 폭을 설정해 의식을 변화시켜야 한다"며 "임대사업자 보증을 반드시 들게 한다든지 반환 능력이 문제가 될 경우 담보가치를 빼고 상환능력이 반영된 부분만 보증금을 받을 수 있도록 하고 나머지 사용 가치로만 월세를 받게 한다든지 등 이번 기회에 충분히 모든 걸 테이블 위에 올려놓고 검토·논의할 것"이라고 덧붙였다.

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원희룡 "5년간 집값 너무 올라...지금 대세상승 시기상조"

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하반기 집값 전망에 대해서는 하향안정세가 지속될 것이라고 내다봤다. 원 장관은 "(집값이) 지난 5년간 너무 올랐기 때문에 지금 대세 상승하기에는 시기상조이고 바람직하지도 않다"며 "지방은 거의 얼음장과 같은 거래와 가격대를 보이고 있고 전국 평균으로 보면 현재 하향안정 기조"라고 밝혔다.

서울 강남 등 수도권 일부 지역은 매도와 매수가 몰리면서 국지적인 상승 거래가 나타날 수 있지만, 전반적인 대세 상승으로 이어지기는 어렵다는 진단이다. 원 장관은 이에 따른 규제 대책 등에 대해서는 "국지적 상승 거래를 해결하기 위해 전체를 겨냥한 정책을 쓰는 것은 매우 신중해야 한다"며 사실상 부정적 입장을 내비쳤다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr 이정혁 기자 utopia@mt.co.kr