강남 재건축 공사비 3.3㎡당 '800만원'… 조합 분담금 눈덩이

[머니톡콘서트-불황 파고 넘는 부동산 투자전략(2)] 정경찬 한국토지신탁 도시재생2본부2팀장

[편집자주]'로또 청약'으로 불리던 신규 아파트 분양시장이 고금리와 분양가 상승 여파로 침체를 벗어나지 못하고 있다. 올해 17회째를 맞은 '머니톡콘서트'는 부동산 불황의 상황을 고려해 경매 투자와 도시정비사업(재개발·재건축) 시장 전문가가 동향을 분석해보는 시간을 가졌다. 이주현 지지옥션 선임연구원·정경찬 한국토지신탁 도시재생2본부2팀장·강은현 EH경매연구소 대표가 '불황 파고 넘는 부동산 투자전략'을 주제로 투자자들을 만나, 주거시설과 상업·업무시설 경매 전망을 하고 정비사업 이슈 분석을 통해 투자 타이밍과 세부적인 전략을 세우는 팁을 공유했다.

정경찬 한국토지신탁 도시재생2본부2팀장이 6월20일 머니톡콘서트에서 강연하고 있다. /사진=장동규 기자

원자재 가격 상승 영향으로 신규 아파트 분양시장이 침체된 가운데 정부의 1기 신도시 재정비사업 지원과 도시정비사업(재개발·재건축) 규제 완화로 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 정비사업 조합과 시공사 간 공사비 상승 분쟁 등 이슈로 투자 리스크(위험) 역시 커져 주의해야 할 때다.

최근 서울 주요 정비구역의 시공사가 조합에 공사비 인상을 요청한 사례를 보면 ▲등촌1구역(현대건설) 54.0% ▲신반포18차(포스코이앤씨) 45.2% ▲공덕1구역(현대·GS건설) 36.8% ▲장위6구역(대우건설) 40.0% ▲신반포4지구(GS건설) 36.5% ▲대치 구마을1구역(대우건설) 35.5% 등에서 30% 이상 상승했다.

지난 6월20일 머니S가 주최한 제17회 머니톡콘서트 '불황 파고 넘는 부동산 투자전략'에서 정경찬 한국토지신탁 도시재생2본부2팀장은 '정비사업 이슈분석'을 주제로 강연하며 최근 수년간 지속되는 공사비 상승 문제에 대응하기 위해선 정비계획 수립단계에서 보다 전문성 있는 사업계획의 설계가 중요하다고 밝혔다.

정비사업 절차는 정비계획 수립-조합 설립(시행자 지정)-시공사 선정-건축심의-사업시행계획 인가-관리처분계획 인가-이주·철거-착공·분양 단계를 밟는다. 많은 투자자들이 조합 설립과 시공사 선정, 사업시행계획, 관리처분 단계에서 분쟁에 직면하고 있지만, 실제 가장 근본적인 문제가 되는 것은 최초의 정비계획 수립이라고 정 팀장은 지적했다.

서울 마포구 아현2구역 재건축 '마포 더 클래시'(1419가구)는 2003년 조합을 설립해 2010년 시공사 선정, 2013년 사업시행 인가, 2016년 관리처분 인가, 2019년 착공(분양)해 올 1월 준공까지 총 20년 동안 사업시행인가 8회, 관리처분인가 3회를 실시했다. 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축인 '래미안 원베일리'(2990가구)는 2001년 시공사를 선정해 2020년 착공, 올 8월 입주 예정까지 총 22년이 소요될 예정이다.

정 팀장은 "조합원의 입장에서 가장 중요한 건 분담금"이라면서 "공사비와 분양가, 금융비용 등을 조합원에게 유리한 것처럼 조정해 총회 승인을 받고 사업을 시작할 경우 추후 관리처분 인가 시 갈등의 원인이 될 수밖에 없다"고 지적했다. 이어 "설계 변경으로 인해 천문학적인 이주비와 이자, 시간 등 비용이 늘어나는 상황"이라면서 "인·허가 절차를 반복하지 않으려면 완결성 있는 인·허가 수립을 통해 사업기간 단축과 금융비용을 절감해야 한다"고 강조했다.

사진=장동규 기자

━

"분담금 변동 예측할 수 있어야 해"

━

토지 등 소유자별 추정 분담금 산정은 조합설립 동의서를 모집할 때와 같이 사업 윤곽을 결정하는 사업시행계획, 권리관계를 확정하는 분양 신청과 관리처분 단계에서 제공해왔다. 하지만 사업단계별 추정 분담금이 변동할 경우 주민 갈등의 단초가 됐고, 특히 관리처분 시점의 추정 분담금 통보는 집행부 해임 총회와 새 집행부 구성, 시공사 교체 등 다양한 대립 형태로 나타나고 있다.

서울 최대 재건축사업이 될 예정인 강남구 대치동 '은마아파트'(4424가구)는 3.3㎡당 추정 분양가가 7700만원으로 역대 최고 분양가를 기록한 서초구 '래미안 원베일리'(5653만원)보다 2000만원 이상 높을 예정이다. 이에 따라 전용면적 84㎡ 분양가는 약 26억원, 59㎡는 약 19억원이 예상된다. 가장 넓은 면적인 109㎡의 경우 30억원이 추산된다. 조합의 총 예상 수익은 15조2424억원이다.

은마아파트 재건축 추정 사업비는 총 5조2135억원으로 공사비는 3.3㎡당 700만원이다. 은마아파트 공사비는 지난 1년간 서울에서 재개발·재건축 사업을 진행한 7개 단지의 평균(668만7000원)보다 높지만 지난해 10월 시공사를 선정한 '흑석2구역'(765만원)보다 낮다. 정 팀장은 "앞으로 강남에서 3.3㎡당 700만원대 공사비는 불가능할 것"이라고 말했다.

분담금 역시 확정된 것은 아니다. 은마아파트주택재건축정비사업조합설추진위원회는 "추정 사업비와 공사비·분양가가 보수적으로 산정돼 향후 서울도시기본계획에 따라 최대 49층으로 재건축할 경우 주민 의견을 수렴해 사업비가 조정될 수 있다"고 밝혔다.

━

신탁방식 정비사업 문제점은?

━

시공사와의 공사비 분쟁을 피하기 위해 높은 신탁보수를 내고 신탁방식 정비사업을 선택하는 경우도 많아졌다. 신탁방식 정비사업은 신탁사가 토지 등 소유자를 대신해 재개발·재건축사업의 시행자 혹은 대행자가 된다. 조합설립 동의요건 이상의 토지 등 소유자가 동의해야 신탁사에 사업을 맡길 수 있다.

2016년 3월 개정 시행한 '도시 및 주거환경 정비법'에 따라 정부는 신탁 사업자와 기업형 임대주택사업자의 정비사업 참여를 지원, 정비사업 사업성 저하 문제 등을 해결하고 공공의 역할을 강화하고 있다. 신탁사 자체 자금과 주택도시보증공사(HUG) 대출보증 등을 통해 사업비를 조달하고 각종 인·허가와 시공사 선정 등 정비사업 전반의 관리·운영을 대행하게 된다.

기존 조합방식의 장점은 조합원이 사업 결정의 주도권을 가질 수 있는 반면 초기 사업비 확보의 어려움이 있었다. HUG는 공사비 대출 규제를 완화하고 있어 HUG를 통해 보증을 실행하는 신탁방식 정비사업이 지속해서 증가할 전망이다.

정 팀장은 "신탁방식의 경우 자금 조달과 시공사의 공사비 인상 요구에 보다 쉽게 대응할 수 있지만 높은 신탁보수를 내야 한다"면서 "인·허가와 자금조달, 상품관리 등 여러 업무를 장기간 수행하다 보니 전문인력 부족 문제가 있고 신탁 전문인력을 육성하는 정부의 제도 지원이 필요하다"고 제시했다. 신탁보수 지급 시기는 일반분양 이후다.

불공정 계약 논란과 신탁 표준 계약서의 필요성에 대해서도 지적됐다. 현재 신탁 계약서는 조합이 계약을 해지할 수 없도록 강제하거나 해지할 시 막대한 배상금을 물게 해 불공정 논란이 있었다. 이 때문에 서울시와 정부는 조합 권익을 보호할 수 있는 표준 계약서를 도입하는 방안을 추진하고 있다.

정 팀장은 "신탁 표준계약서와 시행규정 등을 통해 일관성 있는 신탁방식 정비사업을 만들어 나가야 할 것"이라고 강조했다. 이어 "신속한 정비사업을 위해 무엇보다 관할 인·허가청과의 협업이 중요한데 행정 절차로 인해 사업기간 지연뿐 아니라 사업비 낭비가 발생할 수 있다"고 말했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>