[하우머니] "돈 못 돌려받으면 어쩌지"…'최악의 역전세' 대응전략은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

Q. 가장 먼저, 역전세 상황 알아보겠습니다. 전세계 유일무이한 제도이면서 내 집 마련 징검다리로 통했던 전세 제도가 서민들의 주거 안정을 위협하고 있습니다. 전세보증사고율도 점점 늘어나고 있고요. 강남권도 예외는 없다고요?

- 전세 제도, '내 집 마련 징검다리' 위험하다?
- 2020년 8월 '임대차 2법' 시행 부작용에 고금리까지
- 전세 계약 최장 4년 가능…보증금 인상률 5% 제한
- 비정상적으로 뛰었던 전셋값, 금리 인상에 수요 감소
- 서울아파트 전세가격지수 2021년 12월 103.5 '정점'
- 올해 하반기에서 내년 상반기 302조 규모 전세 만료
- 2011년 실거래가 공개 이후 최대 전세 물량 쏟아져
- HUG, 1~5월 집주인 대신 반환보증금 1조565억원
- '보증금 반환 요구' 임차권등기명령 신청 1.5만 건
- 집주인들, 예상외 '뚝' 떨어진 보증금에 '전전긍긍'
- 시중은행, 신규 보증금 반환 대출 전년比 34.2%↑

Q. 상황이 이러다 보니 정부에서는 전세금 반환 대출과 관련해 DSR 규제 완화를 검토하고 있다는데요. 하지만 전세보증금 하락 폭이 지금보다 커질 경우 빚을 내도 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 최대 절반 이상이 될 거라는 시나리오가 나왔어요?

- "빚내도 보증금 못 돌려줘" 한계 집주인 급증?
- 최근 전셋값 하락에 임대차 보증금 반환 부담 급증
- 전세 3월 기준 유지, 반환보증금 차액 24.2조 추산
- 집주인 중 최대 7.6%, 전셋값 추가 하락 시 한계 몰려
- 집주인 100명 중 8명, 자산 처분·대출에도 반환 불가
- 상환능력 취약 고위험가구 비중 2.7%→5.0%로 증가
- 정부, 전세금 반환 대출 한정 DSR 규제 완화 검토
- 한국은행 "보증금 미반환 리스크 직면 세입자 보호"
- 부동산 시장 경착륙 방지…갭투자 우려는 차단 필요

Q. 다음으로 집값 움직임 살펴보겠습니다. 급매 소진 이후 다소 오르나 했더니 21개월 만에 최저 가격이라고 합니다만 3년 전에 비하면 여전히 비싼 편이죠. 게다가 강남권이나 지방의 랜드마크 역할을 하는 아파트들은 여전히 고공행진 중이에요?

- 초양극화 향해가는 부동산 시장, 현황은?
- 국내 랜드마크 단지, 불황 '덜' 하락·호황 '더' 상승
- 일부 랜드마크 아파트 부동산 불황에 오히려 '강세'
- 강남 타워팰리스 침체에도 강세…1년 만에 수억원↑
- 성수 '랜드마크' 갤러리아 포레, 분양 당시 고분양가
- 부산 해운대 '두산 위브더제니스' 미분양 후 인기
- 서울 아파트값 5주 연속 상승…지방과 양극화 심화
- 수도권 집값 상승폭 0.02%→0.03%…지방은 낙폭↑
- 서울도 '온도차'…강남권 중심 매수세↑ 강북은 하락
- 서울 아파트값 21개월만 최저…3년 전보다 30%↑

Q. 집값 반등 재료가 소진됐다는 분석도 있습니다. 최근 신고가 기록은 줄고 신저가가 늘었다는데요. 게다가 하반기로 갈수록 더 이상 역전세를 버티지 못하는 집주인들이 대거 매물을 내놓을 수 있다는 보고서가 나왔는데 이미 조짐을 보이고 있다고요?

- 집값 반등 소재 소진?…하반기 매물 전망은?
- 아파트값 상승 조짐에 집주인들 앞다퉈 매물 내놔
- 실수요자들, 반등 조짐에 다시 주춤…짙은 관망세
- 서울 아파트 매물 6만4560건…올 초 이후 27.8%↑
- 급매물 소진 후 매수- 매도자 간 희망가격 '동상이몽'
- 올 하반기, 역전세난에 위기 집주인 매물 증가 전망
- 올해 입주물량 36만2609가구…지난해 대비 9% 증가
- 전국아파트 신고가 1152건, 3.54%↓…신저가 1.78%↑

Q. 마지막으로 청약시장 살펴보겠습니다. 당첨만 되면 시세차익 5억원이 가능하다는 수방사 특공이 어제 마무리 됐습니다. 경쟁률 어느 정도인가요?

- '한강뷰에 5억 차익' 수방사 사전청약 결과는?
- 서울 동작구 '수방사' 사전청약 19일 시작…어제 종료
- 서울 핵심지에 한강 조망…주변 시세보다 4억∼5억↓
- 사전청약 일정 공개되자마자 실수요자들 뜨거운 관심
- 다음 달 5일 당첨자 발표…본청약 내년 9월 15일 예정
- 입주 예정일 오는 2027년…"주의사항 사전에 확인해야"
- 수방사, 분상제 대상…전매제한·거주의무 적용 가능성

Q. 시세차익이 수억원이라고는 하지만 대출을 최대로 받아도 현금 3억원 이상은 보유해야 한다는 계산이 나오던데요. 게다가 소득이나 자산 요건이 까다롭다 보니 고액 연봉자들은 불리하고 부모 재산이 많은 저연봉자들은 오히려 유리하다는 말이 나옵니다. 한마디로 부모 찬스를 받을 수 있는 사람들을 위한 것 아니냐는 지적이 나오고 있어요?

- '로또 아파트' 수방사, 일반 청년에겐 '그림의 떡'?
- 전용 59㎡ 추정 분양가, 8.7억…인근 아파트보다 5억↓
- 특례보금자리론 최대 한도 5억…현금 최소 3억 필요
- 사전청약, 까다로운 소득·자산 요건…"맞추기 어려워"
- '흙수저 연봉 1억'은 탈락·'금수저 저연봉자'는 합격?
- 실수요자들 "소득 적어야 유리한데 3억 어떻게 모으나"

Q. 길게 보면 공급은 점점 줄어들고 분양가는 점점 오르는 형국입니다. 새집을 찾기 위해 청약 경쟁률은 점점 더 높아지고 있는데요. 최근 공공분양이 인기가 오르면서 생애 최초 관심도 높아지는데 미혼은 공공분양 청약조차 안 된다고 합니다. 내 집 마련이 점점 더 힘들어지는 것 같아요?

- 공급 줄고 분양가 상승…새집 찾아 삼만리?
- 서울아파트, 최근 10년간 연평균 3만3595가구 입주
- 서울 입주물량 올해 2만6499가구…10년 평균치 하회
- 내년 입주물량 큰 폭 감소…2025년 공공분양 덕 증가
- 1인 청년 가구, 올해부터 민간 '생애최초' 신청 가능
- 공공분양 생애최초, 기혼 혹은 한부모 가정 신청 가능
- 19~39세 무주택 미혼 '청년특공' 유리…수방사 전무

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