"역전세 DSR 규제 완화? 집값 더 빠져"…결국 폭탄 돌리기?[부릿지]

2021년 집값 폭등기 체결된 전세 계약이 만료되면서 올해 하반기 최악의 역전세난이 닥칠 것이란 우려가 나오고 있다. 전세사기부터 역전세난까지 전세 제도의 부작용이 곳곳에서 터지자 일각에선 전세제도를 폐지해야 한다는 목소리까지 나오고, 정부는 전세금 반환을 위한 DSR 규제 완화 카드를 만지작 거리는 상황이다.

하지만 부동산 애널리스트 이광수 '광수네복덕방' 대표는 당장의 역전세 문제를 해결하기 위해 DSR 규제를 완화하면 더 큰 위험이 닥칠 수 있다고 경고한다. 그러면서 역전세 고비가 내년 하반기까지 이어질 수 있다고 전망했는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이광수 대표와 함께 전세 폐지 가능성과 DSR 규제 완화 부작용 등에 대해 알아봤다.

▶김효정 기자
앞에서 역전세난 얘기도 조금 해주셨는데 저희가 이제 전세사기 문제를 또 얘기를 안 할 수가 없을 것 같아서 한번 해보도록 하겠습니다. 먼저 최근에 이제 전세사기 특별법이 시행이 됐습니다. 주요 내용은 이제 피해자한테 우선매수권을 부여하고, 그다음에 최우선 변제금을 못 받는 분들한테 무이자 대출해준다. 이런 내용이 골자인 거로 알고 있는데요. 이 특별법 실효성 있다고 보시나요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
우선 좀 급했으니까 빨리 통과되고 그런 부분에서는 이제 효과가 있을 것으로 보고 있는데요. 일단 임차인들이 원하는 건 나의 전재산이에요. 거기다 심지어 거기는 대출도 많이 포함되어 있잖아요? 쉽게 말해서 임차인분들이 원하신 건 그걸 온전하게 보전해달라, 이런 걸 원하셨는데 특별법은 사실 그런 부분에서 좀 미진한 측면이 있지 않을까. 그런데 이제 옳다 그르다를 떠나서 일단 임차인분들 입장에서는 이 특별법이 완전히 문제를 해결할 그런 사항은 아니라고 일단 보고 있는 겁니다.

▶김효정 기자
또 이 얘기가 처음 나왔을 때 이제 미추홀구를 위한 대책이다 이런 얘기도 좀 있긴 했었습니다만, 그 지역에 피해가 가장 컸다 보니까 거기에 초점이 맞춰진 부분이 없지 않아 있을 텐데. 미추홀구 외에 전국적으로 계속 사건이 나오고 있잖아요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
그렇죠. 그래서 앞으로 이게 문제가 더 커질 수 있어요. 왜냐하면 전세가격은 여러분들이 꼭 아셔야 될 게 뭐냐면 매월 전세가격은 중요하지 않아요. 2년 전 가격보다 어떻게 됐느냐가 중요해요. 매매 가격은 매월이나 이런 게 의미가 있어요. 그런데 전세가격은 매월하고 변동의 의미가 없고 '2년 전보다 지금은 어떤데'가 중요합니다. 그래서 최근에 전세가격이 뭐 하락률이 좀 둔화되고 있고 이렇게 오른다 그래서 좋아하는 게 아니고요. 과거의 지금 2년 전 가격이 엄청나게 상승했단 말이에요. 그래서 이 차이가 커지고 있어요. 그러니까 문제가 더 커질 수 있다는 거죠. 2년 전의 전세가격보다 지금 전세가격의 격차가 점점 확대되고 있어요. 하반기로 갈수록. 그러면 일단 역전세 문제가 커지고요. 역전세로 가면 깡통전세가 나올 수 있는 거니까 그런 차원에서는 올해 하반기로 갈수록 시장에 미치는, 그리고 그런 범위가 확대될 가능성이 있다는 거죠. 중요한 건 이게 전세보증금 자체가 지금은 예를 들어서 임대인 분들이 온전하게 갖고 있지 않다는 거예요. 그러니까 사실은 떨어졌을 때 돌려줄 게 되게 힘든 거죠.

▶김효정 기자
네. 그렇죠.

▶이광수 광수네복덕방 대표
그래서 그 격차가 커질수록 사실은 문제가 클 수 있다는 거죠. 저희가 통계적으로 보면 보통 다주택자분들이 자기 자본이 많지 않아요. 그러다 보니까 집이 많을수록 사실 이게 디레버리지 현상인데 전세가격이 떨어지면 더 어려움에 빠지는 거예요. 그래서 이런 상황이 가중될 수 있다고 보고 있고. 한가지 꼭 아셔야 될 게 여러분 지수로만 보면 전세가격이 2021년도가 가장 높았어요. 그러면 올해가 하락 폭이 크잖아요? 그런데 개별 주택을 저희가 보면 전세보증금의 절대 가격이 가장 높았던 건 2022년입니다. 그러면 언제까지 이 문제가 이어질 수 있다?
▶김효정 기자
내년 하반기까지?

▶이광수 광수네복덕방 대표
그렇습니다. 그래서 보통 전문가분들이 지수만 보고 올해 하반기, 뭐 내년 상반기만 넘어가면 좋아질 수 있고 이런 얘기 하시는데 아니에요. 2024년까지 갈거예요. 만약 전세가격이 그때보다 의미있게 오르면 이런 문제가 없어지겠죠. 그런데 그러기엔 쉽지 않다. 왜? 입주물량이 계속 증가하고 있어서. 그런 상황에서 2024년까지는 역전세 문제라든가 전세가격의 하락을 피할 수 없지 않느냐, 저는 그렇게 보고 있습니다.

▶김효정 기자
워낙 2021년, 2022년에 계약된 것들이 많고 비싸게 계약된 것들이 많아서 이 문제가 24년 말까지 지속될 수 있다는 얘기를 해주셨는데. 물론 퍼센트가 중요하지 않다고 하셨습니다만 그래도 얼마나, 어디까지 떨어질 수 있다고 보시나요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
전세가격이 지금 평균적으로 보면 2022년도에 거래된 전세가격보다 현재 전세가격이 평균적으로 실거래가 기준으로 20%가 하락한 상황이에요. 20%~30% 많게는. 그러면 10억짜리 그때 전세를 내가 보증금을 냈다면 지금 8억 수준이라는 거죠. 8억, 7억 수준. 그러면 내년이나 올해 그만큼 이제 돌려줘야 될 겁니다. 그래서 한 20~30% 정도로 보시면 됩니다.

▶김효정 기자
20~30%인데 이게 아까 얘기하신 것처럼 절대값이 중요하기 때문에 그걸 고려를 하셔야 되는 거죠?

▶이광수 광수네복덕방 대표
맞습니다. 그러니까 높을수록, 전세 가격이 높을수록 충격이 큰 거예요. 아이러니하게. 최근에 보면 특징적인 게 강남 집값이 많이 빠져요.
그것 때문이에요. 전세 가격 하락 폭이 크니까 못 버티는 거예요. 20억을 전세보증금을 받아서 30억짜리 집을 사놨어요. 그런데 20억이 예를 들어서 전세보증금이 15억으로 떨어지면 5억을 돌려줘야 되는 거예요. 심지어 내가 돈이 없으면 그리고 DSR 규제 때문에 대출도 힘든 상황이에요. 그래서 요즘 이제는 전세 반환 대출을 할 수 있게 대출을 열어달라는 얘기를 하잖아요. DSR 예외로. 이 이유가 다 거기에 있는 거죠.

▶김효정 기자
(DSR 완화는) 필요하다고는 보시나요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
DSR을 건드리면 한국의 가계부채가 계속 우려가 되고 있는데, 이러면 한국 전체의 금융 구조가 얼마나 더 취약해지겠습니까? 그리고 우리나라만 문을 닫고 속닥속닥하고 하면 상관없는데 외국도 다 보고 있을 거 아니에요? 최근에 계속 우려하는 게 '한국의 가계대출 많다', 'GDP의 100%가 넘어서고 있다' 여러 가지 대출 합치면 리스크가 큰데 거기다 대고 또 DSR을 풀어줘요? 그러면 우리나라의 다른 쪽에서 문제가 생길 거예요. 예를 들어서 신용등급의 문제가 생길 수 있고 환율이 오르고 이걸 감당해 보면 일시적으로는 DSR 규제 풀어서 전세보증금 돌려주고 이러면서 집값은 안 빠질 수 있어도 그런 우려 때문에 집값 하락 폭은 더 커질 겁니다.

▶김효정 기자
자산 자체가 흔들리게 되는

▶이광수 광수네복덕방 대표
자산시장 자체가요. 그거를 쉽게 결정하기는 어렵다. 빈대 잡으려고 초가삼간 태운다고 그럴 수도 있다는 거예요. 좀 현실적으로 힘들지 않을까 생각을 하는 겁니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정, 이광수
촬영 공하은 이상봉 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr