“남은 건 파산뿐” 임대사업자 역전세에 떤다

[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 전세사기 여파로 인한 빌라 기피 현상이 이어지면서 빌라 거래량이 하락했다. 한국부동산원 주택거래량에 따르면 올해 2월 기준 전국 빌라 거래량은 7021건으로 집계됐다. 이는 전체 거래량의 9.1%에 불과하고, 관련 통계 작성 이래 월별 기준 가장 작은 비중이다. 매수심리와 매매가격도 떨어졌다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울지역 빌라 매매수급지수는 81.7로, 전국 평균치(82.3)를 밑돌았다. 사진은 9일 서울의 한 빌라에 건설임대 공고문이 붙어있다. 2023.04.09. bluesoda@news

[파이낸셜뉴스] #.등록임대사업자인 A씨는 비(比)아파트 3채를 보유하고 있다. 모두 임대의무기간 8년인 등록임대주택이다. 3채의 전세가격은 지난 2021년 총 6억96000만원이었다. 하지만 정부가 전세보증금반환보증(전세금반환보증) 가입금액 한도를 공시가격의 150%에서 126%로 하향 조정하면서 3채의 세입자들에게 총 1억8696만원을 돌려줘야 하는 상황이다. 세입자들이 전세금반환보증 가입 가능 주택만 찾기 때문이다. A씨는 전세금을 돌려줄 길이 막막해 파산을 고민하고 있다.

높아진 보증 문턱에 역전세

등록임대사업자들이 역전세에 떨고 있다. 전세사기 방지를 위해 정부가 ‘전세금반환보증’ 가입문턱을 높이면서 신규 세입자를 구하기 어려워졌기 때문이다. 임대사업자들은 등록임대주택을 매각하거나 대출을 받아 전세보증금을 돌려주려고 해도 규제로 인해 쉽지 않다고 입을 모은다. 정부는 임대인을 위해 전세보증금반환대출(전세 퇴거자금 대출)에 한해 총부채원리금상환비율(DSR)을 완화하는 방안을 논의할 방침이다.

13일 전국임대인연합회는 국토교통부 전세금반환보증 가입요건 강화가 역전세난을 가중시키고 있다고 지적했다. 지난달부터 정부는 ‘전세사기’ 방지 대책으로 주택도시보증공사(HUG) 전세금반환보증 가입기준을 전세가율 100%에서 90%로 조정했다. 주택가격 산정기준 역시 공시가격의 150%에서 140%로 낮춰 결과적으로 ‘공시가격의 126%(140%×90%)’까지만 보증보험 가입이 가능하게 됐다.

공시가격 3억원인 주택의 경우 기존에는 4억5000만원까지 전세보증금을 보증해줬다면, 이제는 전세보증금 3억7800만원 이하에서만 보증보험에 가입할 수 있게 된 셈이다. 하지만 임대사업자들은 보증 가입을 원하는 신규 세입자에 맞춰 전세보증금을 낮추면 역전세가 발생한다고 주장했다. 임대인연합회 관계자는 “정부가 갑자기 주택가격 산정기준을 낮추면서 당장 임대인들은 계약 만료 세입자에게 전세금을 수억원씩 돌려줘야 하는 상황이 됐다”고 말했다.

등록임대주택 팔려고 해도 과태료 부담

임대사업자들은 전세보증금을 돌려주기 위해 등록임대주택을 팔려고 해도 매매가 쉽지 않다. 비아파트는 시장에서 관심이 높지 않기 때문이다. 더욱이 법제도상 등록임대주택을 매각할 경우 매수인이 등록임대주택 임대사업자 지위를 승계해야 한다. 또 만약 임대의무기간 이전에 등록임대주택을 등록 말소하고 매각하려면 최대 3000만원 과태료를 납부해야 한다.

국토부는 세입자를 보호하기 위해선 전세보증보험 가입 기준 및 현재 등록임대주택 운용 기준을 유지할 수밖에 없다는 기류가 강하다. 국토부 관계자는 “등록임대주택 거주 세입자의 주거 안정성을 위해 이같은 제도를 유지하고 있다”며 “임대사업자 등록을 통해 세제혜택을 받았고 공익적 책임이 주어지는데 과태료가 부당하다고 말할 순 없다”고 말했다.

임대사업자들은 기존 세입자에게 전세금을 돌려주기 위한 목적에 한해 DSR 규제 폐지를 주장했다. 대부분 대출 및 갭투자(전세 낀 매매)를 통해 여러 채를 보유하고 있어서다. 금융위원회는 관계자는 "제한 범위 내에서 DSR 규제 완화를 검토 중"이라고 말했다.