"집주인 체납 세금보다 보증금 먼저 변제해 세수 감소시켜"

11일 한국지방세연구원은 최근 '전세사기 대책이 조세정책에 미치는 영향' 보고서를 발표하고 정부의 전세사기 대책에서 발생할 수 있는 우려를 지적했다. 한국지방세연구원 측은 임대차계약자의 임대인에 대한 미납조세(체납) 정보 열람권이 확대돼 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의없이 임대인이 체납한 조세 정보를 열람할 수 있는 방안은 실효성이 있으나, 종합부동산세·상속세·증여세·재산세 등 당해세가 보증금보다 뒤에 배당될 경우 세수가 감소할 수 있어 재논의가 필요하다고 주장했다./사진=뉴시스

최근 임대차계약을 체결한 임차인에게 임대인의 동의없이 임대인의 미납조세 열람을 허용하고 경매나 공매가 진행될 때 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세보다 임대차보증금이 우선적으로 배당되도록 한 정부의 전세사기 대책에 대한 비판이 제기됐다. 미납조세 열람을 가능케 한 것은 임대인과 임차인 간의 정보비대칭을 어느 정도 해소한 바람직한 조치이나, 주택임대차보증금에 당해세 우선을 배제하도록 한 방안을 영구적으로 시행한다면 세수가 열악한 일부 지역의 예산 집행력이 현저히 떨어질 수 있다는 의견이다.

11일 한국지방세연구원은 최근 발표한 '전세사기 대책이 조세정책에 미치는 영향' 보고서를 통해 이 같은 뜻을 전했다. 임대차 종료 후 보증금을 받지 못하는 전세 피해는 과거에도 있었으나 2019년 이후 급증하기 시작했다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증사고액은 2018년 792억원에서 2022년 1조1726억원에 이르는 것으로 나타났다. 이에 최근 범정부 차원에서 전세사기 대책이 시행됐다.

조세 분야에서는 임차인의 피해를 예방하고 임대차보증금을 보호하기 위해 미납 조세정보 열람권이 강화된 한편 경·공매시 임대차보증금의 배당순위가 조정됐다. 이달 1일부터는 전세사기 피해 주택에 대한 취득세와 재산세 감면이 한시적으로 시행된다.

전세사기 대책에 따라 주택임대차보증금과의 관계에서 배분순위가 조정된 당해세는 전세 피해자 보호의 관점에서 70여년 만에 개정됐다. 경매나 공매가 진행될 때 여러 채권자들 간의 배분 순위와 배분액은 원칙적으로 공시일(임차인의 경우 확정일자)를 기준으로 하되 소액임차보증금 최우선변제권과 같이 정책 목적상 일부 채권에 대해서는 우선순위를 정하고 있다. 당해세는 재산 자체를 대상으로 부과하는 조세로 종합부동산세, 상속·증여세, 재산세 등이다. 그동안 최우선변제권이 인정되는 채권 다음으로 법정기일에 관계없이 우선순위로 여겨졌다.

당해세 우선원칙은 그 자체의 위헌 여부가 여러 번 문제됐으나 담보권자의 예측가능성을 해치지 않는다는 이유로 합헌 판단을 받아 유지돼 왔다. 종합토지세는 담보물권의 대상이 된 토지, 상속세는 상속재산임이 공시된 부동산에 한정해 인정됐으며 2005년에 도입된 종합부동산세는 아직 판단되지 않았다.

헌법재판소는 "동일 소유자의 모든 토지를 합산하여 과세하는 종합합산과세대상이나 별도합산과세대상의 경우 1개의 과세단위로 부과된 종합토지세 중 담보물권의 대상이 된 토지에 해당하는 부분만이 당해세가 되고, 도시계획세 역시 조세의 성격과 예측가능성 등에 비추어 당해세에 해당한다"고 판시한 바 있다. (헌재 1994. 8. 31. 91헌가1 결정)

최근 전세사기 문제에서 지목된 다주택자의 당해세는 주로 종부세인 반면 당해세 전체 예외 규정으로 확보하지 못하는 재산세 규모는 상당할 것이라는 예측이 나온다. 당해세 예외를 통해 개별 주택 임차인이 보호받는 주택임대차보증금 액수는 미미하더라도 시기에 따라 주택 경·공매가 집중되는 자치구의 경우 그 금액이 크다면 열악한 재정력에 악영향을 미칠 수 있다는 것이다.

마정화 한국지방세연구원 연구원은 "이번 개정은 전세사기 피해자 뿐만 아니라 모든 주택임차인에 적용되므로 고가 아파트를 포함해 역전세 등으로 경·공매되는 모든 주택 사례에 영구적으로 영향을 준다"며 "전국의 모든 부동산을 대상으로 매년 과세하는 재산세를 확보하지 못하면 그 규모가 거대할 것"이라고 말했다.

한국지방세연구원은 임대차계약을 체결한 임차인에게 임대인의 동의없이 임대인의 미납조세를 열람할 수 있도록 한 것은 임대인과 임차인 간의 정보비대칭을 해소한 것으로 바람직한 조치이며, 전세사기 피해 주택을 피해자가 부득이하게 스스로 낙찰받을 때 한시적으로 전세사기 피해 주택에 대한 취득세와 재산세를 감면하는 조치는 그동안 제도적 결함을 시정하지 못한 국가적 책임에 대한 보상으로도 이해할 수 있다고 주장했다. 그러나 주택임대차보증금에 당해세 우선을 배제한 이번 법개정은 종부세의 체납 실태와 함께 기초 지방자치단체에 미치는 영향을 종합해 추후 재논의할 필요가 있다고 부연했다.

마 연구원은 "종부세는 재산의 보유라는 담세력에 기초하면서 채무를 고려하지 않는 조세임에도 이번 개정으로 주택 임대차보증금의 규모를 관리하지 않으면 주택분 종합부동산세가 체납되면 회수할 책임재산이 없게 된다"며 "즉 주택 가격의 안정화를 위해 정책적으로 종부셀를 강화하더라도 임대인 본인이 거주하지 않는 나머지 주택들에 대해서는 임대차보증금이 우선 회수되고 종합부동산세는 배분되지 않을 수 있기 때문에 정책 추진의 의미가 없어진다"고 우려했다.

이어 "종부세와 재산세 모두 조세로서 안정적인 재원 조달의 기능에 충실해야 하기에 건별 세액의 구체적 액수를 떠나 해당 조세가 체납됐다면 체납처분을 통해 회수할 수 있는 최소한의 장치를 고려해야 할 것"이라고 덧붙였다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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