아무도 관심없는 대출규제...고통받는 피해자들 [부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

집값이 하락하면서 정부가 각종 부동산 대책들을 내놓았습니다. 대표적으로 2022년 ‘12·21대책’과 2023년 ‘1·3대책’을 꼽을 수 있는데요. 규제지역이 대폭 해제됐고, 다주택자에 대한 징벌적인 세금 규제들도 하나씩 풀리고 있습니다.

물론 법 개정은 여야 합의가 있어야만 가능합니다. 대표적으로 2주택자 취득세 중과 폐지 및 3주택자 취득세율 감면은 지방세법 개정이 계속 미뤄지고 있습니다. 그런데, 사람들의 관심이 많은 세법과 달리 정부의 의지로 개정이 가능하지만 개정이 안 되고 있는 사항이 있으니 바로 대출 규제입니다.

대출 규제 다 사라졌다?...'이게 뭐죠'

앞서 2022년 10월 27일 국토부는 ‘제11차 비상경제민생회의 후속조치 계획’으로 세법과 달리 대출에만 과잉 적용되던 규제들을 대거 완화했습니다.

종전 주택 처분 조건을 6개월에서 2년으로 연장하고, 중도금 대출 규제를 9억에서 12억으로 인상(추후 23년 1·3대책에서 상한 폐지), 15억 초과 아파트 주담대 허용 등이 그것입니다.

이어서 2023년 3월 2일 금융위원회는 사실상 다주택자에 대한 대출금지 정책을 폐지한다고 발표했습니다. 규제지역에 따라 LTV에 차이는 있지만 대출을 받을 수 있고, 종전 생활안정자금대출의 금액 상한도 없앤 것입니다.

따라서 지금은 다주택자라고 해서 대출이 안 나오는 게 아니다 보니 종전처럼 일시적 2주택 처분조건부에 대한 사항이 남아있지 않습니다. 그리고 이러한 규제는 다 사라진 줄 아는 사람들이 많습니다. 하지만 여전히 잔존한 규제들이 많은 사람들을 괴롭히고 있습니다.

대출 약정서에는 여전히 '실거주 의무'

우선 해당 규정은 소급 적용하지 않는다는 것입니다. 예를 들어 일시적 2주택으로 처분조건부로 대출을 받은 사람인 경우, 지금은 처분조건부가 없어졌음에도 불구하고 처분을 지켜야 합니다. 위반 시 대출 금액 회수 및 3년 간 주택대출금지가 내려집니다.

그리고 분양권 중도금 대출을 받은 사람은 실거주 의무가 남아있습니다. 1·3대책에서 분양가상한제 지역의 실거주 의무를 폐지하겠다고 정부가 발표했습니다. 주택법 개정이 안 되고 있는 것과 별개로 법 개정이 되어도 대출 약정서에는 그대로 존재하는 아이러니한 상황이 발생합니다.

생활안정자금대출의 경우 금액 상환은 폐지됐지만 추가 주택매수 금지 서약서를 여전히 작성해야 합니다. 다주택자가 주택을 매수할 때 대출을 받는 것은 허용이 되는데, 기존 주택에서 대출을 받아서 다른 주택을 추가로 사면 안 되는 규정이 유지되는 합당한 이유가 있는지, 규제의 존속 의미를 찾을 수가 없습니다.

해당 사항은 세법도 아니고 대출 규정이지만 시점에 따라 유지를 시키는 게 유의미한지 의문입니다. 그런데 한 가지 합리적인 가설로는 ‘정부도 이런 규제들이 남아있는지 모른다’는 것입니다.

정부도 대출 규제 잔재 모른다?

전 정권에서 하도 여러 가지 규제들을 걸어뒀다 보니 대표적으로 원성이 높은 규제들을 풀어도 세부적인 디테일한 규제들이 남아있어 효과가 반감되고, 이에 대해 비판이 있으면 또 규제를 추가 완화하는 게 반복되고 있습니다.

그런데 이러한 사항에 대한 부분도 여론 형성이 되는 것만 규제를 하는데요. 대출 규정 같은 경우는 수많은 사람들 중에서도 소수라는 게 문제입니다.

다주택자도 대출이 되지만 종전에 대출받은 사람만 문제인 것과 당시는 아이러니하게도 다주택자는 대출이 안 되다 보니 일시적 2주택이나 청약, 생활안전자금대출 등 경우의 수가 한정된 사람들이 특정 기간에 대출 받았을 때만 남아있는 규제입니다.

즉, 이러한 불합리한 규정이 남아있는 것을 인지하지도 못하고, 관심도 없을 가능성이 높습니다. 다주택자 대출 규제가 풀려야 한다는 언론 기사는 많이 봤었지만, 3·2대책 이후로는 DSR 완화 정도의 의견만 있을 뿐 더 이상 이러한 대출 규제의 잔재를 없애야 한다는 내용은 없습니다.

정부도 언론도 관심을 갖지 않는 동안 소수의 사람들은 이제는 왜 남아있어야 하는지 모르는 규제로 고통 받고 있는 현실이 안타깝습니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.