[조소장의 조은집] 4. 전세사기 특별법 실효성 '임차인 대항력 유무'가 관건

최우선 변제금10년간 무이자 대출
우선변제금 제외 비용은 저리 대출
경매,공매 비용도 정부가 지원
경매 진행시 대항력 없으면 후순위 배당

내집 마련의 꿈이 ‘꿈’이 아닌 현실이 될 수 있도록 공인중개사 자격증을 취득한 강원도민일보 조형연 기자가 부동산과 관련된 이슈들을 알기 쉽게 소개합니다.

부동산 경기가 연일 하락세 입니다. 아파트 단지마다 팔기 위해 내놓은 매물은 넘쳐나지만 사려는 사람은 없습니다.

부동산 관련 지표를 보더라도 금방 해결될 것 같지는 않습니다. 특히 지금처럼 기준금리가 불안정하고 미래를 예측하기 어려울 때에는 부동산과 관련된 작은 계약이라도 불안합니다. 최근에는 인천 발 전세사기로 서민들의 내집 마련의 꿈을 더욱 힘들게 만들고 있습니다.

특히 부동산 계약에서 꼭 확인해야 할 것, 전세사기를 당하지 않기 위한 최소한의 예방책, 좋은 집 구하는 방법 들을 알기 쉽게 전달합니다.
 

▲ 지난달 26일 서울 용산구 전쟁기념관 앞에서 열린 정부차원의 전세사기ㆍ깡통전세 추가대책 마련 및 대통령 면담 재차 촉구 기자회견에서 안상미 전세사기깡통전세피해자전국대책위원장이 발언하고 있다. [연합뉴스 자료사진]

국회는 지난 5월 25일 본회의에서 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’ 제정안을 통과시켰다.

법안 핵심은 전세 사기 피해자들에게 금융 지원을 확대하고 정부가 경·공매 대행 서비스를 제공하는 것이다.

전세 사기 피해자들에게 최우선 변제금 만큼 최장 10년간 무이자로 대출해 주는데 근저당 설정 시점이나 전세 계약 횟수와 관계없이 경·공매가 이뤄지는 시점의 최우선변제금을 대출받을 수 있다. 최우선변제금 범위를 초과하면 2억4000만 원까지 1.2∼2.1%의 저리로 대출을 지원한다.

 

▲ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 지난 5월 25일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 통과되고 있다. [연합뉴스 자료사진]

예를 들어 전세보증금이 2억원이고 최우선변제금이 5000만원(지역마다 차이가 있음)이라고 가정해보자.

우선 임차인에게 5000만원을 10년간 무이자로 대출해준다. 당연히 받았어야 할 금액만큼은 이자 없이 사용하게 해주자는 취지다.

여기에 돌려받지 못한 1억5000만원은 저리로 대출해 준다.

경매가 실행되면 경락대금가운데 경매집행비용(0순위)이 가장 먼저 배당되고 부동산에 직접 지출한 필요비와 유익비 등 경매 대상 부동산의 실질 가치가 증가된 부분(1순위)을 다음순위로 배당한다.

2순위는 최우선변제권인데 소액임차인에게 우선 배당하는 몫이다.

3순위는 당해세다.

해당 부동산에 부과된 국세와 지방세를 의미한다. 상속세 증여세 종합부동산세 재산세 자동차세 지방교육세 등이 이 당해세에 해당된다.

4순위는 우선변제권이다.

우선변제권은 주민등록상 주소지를 유지하면서 거주해야 하고 확정일자를 받아야 갖출 수 있는 ‘대항력’있는 임차인을 의미한다. 또 임차권등기된 임차보증금 반환채권도 포함된다. 흔히 ‘임차권등기명령’ 이라고 부르는데 보증금을 받지 못하고 이사를 나갈 경우 법원에서 임차권을 등기부에 표시해 대항력을 인정해 주는 제도다. 또 법정기일 전에 설정된 저당권과 전세권도 4순위에 포함된다.

이후 일반임금채권, 일반 조세채권, 공과금, 일반채권 순으로 배당한다.

 

▲ 전세사기ㆍ깡통전세 피해자 전국 대책위원회와 문제해결을 위한 시민사회 대책위원회 관계자들이 지난 5월23일 서울 여의도 국회 앞에서 기자회견’을 마치고 민원접수를 위해 국회 민원실로 향하다 닫힌 철문과 경찰에 막혀 있다. [연합뉴스 자료사진]

지난 4월27일 국회를 통과한 ‘지방세기본법 일부 개정 법률안’ 역시 임차인들에게는 환영할 만한 조치다.

4순위 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금을 3순위보다 우선 배당하는 것이 주요 내용이다. 경매를 통해 집이 넘어가도 세금보다 임차인의 보증금을 먼저 챙겨주겠다는 의미다.

앞서 언급한 주택이 경매를 통해 경락됐다고 가정해 보자.

경락가격을 예측하기는 어렵지만 전세금과 비슷한 규모인 2억원 선에서 경락 될 가능성이 높다.

법원은 경락대금 2억원을 받으면 경매비용을 우선 회수한다. 다만 특별법에 따라 70%를 정부가 지원하기 때문에 30%만 회수한다. 여기에 부동산 가치를 높이는데 사용한 필요비와 유익비를 회수한다. 다음으로 소액임차인에게 최우선 변제를 한다. 5000만원은 이때 받을 수 있다.

또 개정된 지방세 기본법에 따라 대항력(거주+주민등록상 주소지+확정일자, 등기명령된 임차권, 법정기일 전에 설정된 전세권이나 저당권)을 갖추고 있다면 3순위인 당해세보다 먼저 배당 받을 수 있다.

여기에서 배당을 받을 수 있다면 특별한 경우을 제외하고는 손해를 최소화 할 수 있다.

 

▲ 전국적으로 전세사기 피해가 속출하는 가운데 지난 5월3일 오후 서울 은평구청에서 전세 피해 상담센터가 운영되고 있다.[연합뉴스 자료사진]

여기서 문제가 되는 것은 임차인인 확정일자를 받지 않는 등 대항력을 갖추고 있지 않은 경우다.

이 경우 배당 순위는 최대 9순위까지 밀릴 수 있다.

그렇기 때문에 전세 임차인은 반드시 대항력을 갖추거나 이를 유지해야 한다.

전세 사기 피해자로 인정되면 최장 20년간 전세 대출금 무이자 분할 상환이 가능하다.

상환의무 준수를 전제로 20년간 연체 정보 등록·연체금 부과도 면제된다. 또 거주 중인 주택이 경매로 넘어갔을 때 우선매수권을 부여받고, 경매로 주택을 낙찰 받을 경우 금융지원을 받을 수 있다.

특별법은 2년간 한시적으로 시행된다.

여야는 법 시행 후 6개월마다 국토위 보고를 통해 부족한 부분을 보완 입법하거나 적용 기간을 연장하기로 했다.

이와 함께 본회의에서는 전세 사기 피해 대책의 일환인 주택도시기금법 개정안, 민간임대주택에 관한 특별법 개정안, 공인중개사법 개정안도 가결됐다.

주택도시기금법 개정안은 HUG가 행할 수 있는 보증의 총액한도를 자기자본의 60배에서 70배로 상향하는 내용이다.

민간임대주택 특별법 개정안은 임대차계약이 존속 중인 민간임대주택은 임대보증금 보증을 가입한 후에만 등록할 수 있도록 했다.

공인중개사법 개정안은 공인중개사 자격증 대여 등 알선 행위에 대한 처벌을 도입하고, 공인중개사가 사기·횡령·배임 등의 죄로 금고형을 선고받은 경우에도 자격을 취소할 수 있게 했다.

 

▲ 지난 5월 30일 오전 김주호 참여연대 사회경제1팀장(왼쪽)이 서울 종로구 참여연대에서 ‘전세사기 특별법 한계와 개선방안’을 주제로 열린 좌담회에서 발언하고 있다. [연합뉴스 자료사진]

한편 전세사기 피해자들과 시민단체는 전세사기 특별법의 피해회복 방안이 미흡하다며 개선을 촉구했다.

그러면서 △특별법 적용 대상자 범위 확대 △채권 공공매입 방안 도입 △최우선변제금을 받지 못한 피해자에 대한 주거비 지원 등을 개선과제로 꼽았다.

안상미·이철빈 피해자 전국대책위원회 공동위원장 역시 특별법에 우선매수권 가격보호 대책이나 보증금 채권매입 등 피해자가 원하는 수준의 대책이 포함되지 않았다며 ‘사각지대 해소’를 강조했다.

최은영 한국도시연구소 소장은 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위해 △임대차3법 강화 △주택도시보증공사의 임대보증금보증 및 전세보증금반환보증 개선 △전세보증금 대출과 임대인에 대한 규제 강화 등이 이뤄져야 한다고 주문했다.