[하우머니] "집값 오른다"…집주인 vs. 세입자, 대응전략은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 김인만 김인만부동산경제연구소장

Q. 임대시장 분위기도 살펴보겠습니다. 한국은행이 역전세, 깡통전세 위험가구가 늘고 있다는 분석을 내놨는데요. 한국부동산원 자료를 살펴보면 전세가격이 고점에 대비 16%나 떨어졌다고요. 구축일수록 낙폭이 크다는데 어떤가요?

- 올해 하반기 역전세·깡통전세 경고음…분위기는?
- 깡통전세, 보증금 매매가 상회…보통 전세사기에 해당
- 역전세, 전세가격 하락으로 보증금 미반환 사례 해당
- 금리상승에 이자 부담…월세 전환에 전세가격 하락
- 역전세 위험가구 '절반' 돌파…"하반기 위기 본격화"
- 올 하반기 만기 도래하는 '역전세 주택' 30% 육박
- 지난해 7월부터 전셋값 급락…2019년 하반기 수준
- 전세도 '옥석 가리기'…서울, 동남권 외 모두 하락
- 신규 vs 갱신 전셋값 차이 확대 …수억 급락 '수두룩'
- 전세수요 신축아파트 선호…구축 전셋값 낙폭 확대

Q. 상황이 이러다 보니 세입자들이 보증금을 떼일까 우려돼 임차권 등기를 해놓은 경우가 부쩍 늘었다고 합니다. 아무래도 전세사기 지역이 더 많은 것 같아요. 부동산 경기가 과열됐던 2021년 갭투자에 나섰던 사람들이 많다 보니 2023년 만기가 돌아오는 세입자들의 불안감이 날로 커지고 있어요?

- "보증금 떼일라" 불안한 세입자들…최근 움직임은?
- 5월 전국 집합건물 임차권설정등기 3632건…19.4%↑
- 임차권등기명령, 계약 만료 후 보증금 미반환시 신청
- 보증금 못 받고 이사 앞둔 세입자들, 임차권등기 신청
- 임차권등기로 대항력 유지 가능…"만능열쇠는 아니야"
- 만기에도 보증금 미반환 사례 급증…역전세 증가 우려
- 2020년 계약 갱신·전월세상한제 시행…전세가격 왜곡
- 올해 8월부터 2020년 계약 세입자들 만료 시기 도래
- 최대 2024년 상반기 전세 약세 전망…정부 대책 절실

Q. 이런 와중에 전셋값이 반등 조짐을 보이고 있습니다. 역전세, 깡통전세 우려가 큰데도 집값이 상승 전환하면서 전셋값도 덩달아 오르고 있는 건데요. 정부도 이런 추이를 지켜보면서 대책 마련 중에 있다고 합니다. 당장은 DSR 완화 얘기도 나와요?

- 전세 사기에 역전세 우려 확대…해법은?
- 역전세 공포 여전한데…서울 전셋값 반등 '촉각'
- 서울 아파트 전셋값은 2주 연속 상승…상승 폭 확대
- 사기 이어 역전세 '경고음'…"DSR 규제 완화 거론"
- 5월 서울 아파트 중위 전셋값, 2년7개월만 5억 하회
- 전셋값 가파른 하락세…깡통전세 위험 가구도 급증
- 정부, 역전세난 방안 마련 고심…"카드 마땅치 않아"
- 보증금 반환용 DSR 규제 완화…집주인들 자금 '숨통'
- 추경호 "선의 어려움 겪는 분들, 대출 규제 완화 검토"
- 일부 전세반환보증 의무가입·전셋값 상한 등 거론도
- 부채 증가·일부 집주인들 악용 우려…선별 지원 필요

Q. 앞서도 얘기했지만, 집값 상승 전환 움직임이 점점 더 뚜렷해지는 듯합니다. 집주인들은 바닥을 찍었다는 기대감에 매물을 거둬들이고 있다고요. 집 팔라는 연락이 자주 온다는 얘기도 나옵니다. 분위기가 확 바뀌었다는 건데요. 실제 시장은 어떤가요?

- 분위기 바뀐 부동산 시장, 끝모를 하락세 종료?
- 서울 아파트 3주 연속 상승세…수도권 17개월만 반등
- 강남·송파구 등 오름폭 확대…서울 전세도 3주째 강세
- 매수심리도 개선…서울 매매수급지수 10개월만 최고
- 완전한 회복 '아직'…서울 등 인기지역 등 회복세 뚜렷
- 회복 속도는 다소 둔화…상승세 기울기 완만한 흐름 
- 집주인들, 급매 소화 후 호가 올려…금리 동결도 영향
- 매수자들, 고금리·경기 불안·집값 고평가 등에 관망세

Q. 무엇보다 2030세대가 또다시 움직이고 있습니다. 지난 몇 달 새 수억씩 하락하는 단지도 나오자 청년층 매수가 활발해졌어요. 가계 대출도 증가하는 추세라고요?

- 집값 '꿈틀'하자 다시 움직이는 2030세대?
- 무주택 비중 높은 2030들…"부동산 경험도 많지 않아"
- 특례보금자리론에 구매 능력 개선…적극 매수 움직임
- 아파트 거래량 회복세…2030 매수 비중 4개월째 증가
- 하락 멈춘 집값·대출 규제 완화…청년 실수요자 증가
- 4월 서울 아파트 매매 2981건…2030세대 38.8% 차지
- 5대은행 주택구입대출, 주택시장 풀리며 1.6조 증가
- 5월 가계대출 17개월 만에 증가…전세·신용대출 감소
- 대출 금리, 올해 1월 대비 하락…부동산 수요 부추겨
- 주담대 변동금리, 올 초 최고 8%대→5월 하단 3%대

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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