다가오는 ‘전세대란’의 시간…임대인도 임차인도 두렵다

역전세 위험가구, 15개월 만에 2배 늘어나
올해 하반기 시작으로 전세 60% 이상 만기 도래
전세보증금반환대출 한해 DSR 규제 완화?

(시사저널=허인회 기자)

주택시장이 하락세를 이어가면서 전세대란 경고음이 연이어 울리고 있다. 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 역전세가 15개월 만에 2배 가량 늘어난 것으로 나타났기 때문이다. 시장에서는 시중 전세주택의 만기가 올해 하반기를 시작해 내년 상반기에 최고조로 달할 것으로 보고 있다. 그만큼 보증금 미반환 사례가 증가할 것이란 얘기다. 이에 정부는 임대인의 대출규제 완화 방안 논의를 시작했다. 하지만 후속 대책에 따라 무리한 갭투자를 했던 임대인까지 보호해야 하느냐에 논란도 뒤따를 것으로 보인다.

집값 하락으로 인해 전세가격이 떨어지면서 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 '역전세' 위험가구가 1년 새 크게 늘어난 것으로 나타났다.

한국은행이 지난 4일 발간한 '6월 금융·경제 이슈분석'에 따르면, 한은이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구 비중은 지난해 1월 51만700호(25.9%)에서 지난 4월 102만6000호(52.4%)로 늘어났다. 전세가구 둘 중 하나는 역전세 가능성이 커진 셈이다. 이 가운데 서울·경기·인천 등 수도권에만 절반이 넘는 68만 호가 몰려 있다.

매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 깡통전세도 크게 늘었다. 깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8%(5만6000호)에서 지난 4월 8.3%(16만3000호)로 늘어나는 등 3배 가량 증가했다. 수도권의 깡통전세 위험가구는 5만 호다.

문제는 이들 가구의 전세만기가 도래하고 있다는 점이다. 한은에 따르면, 역전세와 깡통전세 위험가구의 각각 28.3%와 36.7%가 올해 하반기에 전세 계약이 끝난다. 아울러 내년 상반기에는 역전세 30.8%, 깡통전세 36.2%의 만기가 돌아온다. 집값 하락 상황에 따라 지난 연말을 전후해 수도권 일부 지역에서 불거졌던 전세보증금 미반환 사태가 전국적으로 발생할 가능성이 농후한 셈이다.

임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 '전세대란' 가능성은 내년 상반기가 가장 높은 것으로 예측된다. 국토연구원이 지난 2월 발간한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구' 보고서에 따르면, 전세 보증금 미반환 위험 주택 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로 추정된다. 아울러 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 있을 것으로 분석했다.

이에 보증금 반환 목적의 주택담보대출과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제만큼은 한시적으로 완화해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 있게 해야 한다는 주장이 거세다. 한은 분석 결과, 역전세 위험가구의 물건은 현재 전세가격이 기존 보증금보다 평균 7000만원 정도 낮았다. 역전세 가격차이 상위 1%의 경우 현재 전세가격이 기존 보증금보다 3억6000만원까지 낮은 것으로도 나타났다. 집주인이 새로운 세입자를 들이더라도 최소 7000만원에서 수억원을 추가로 금융권 등에서 대출받아야 전세보증금을 돌려줄 수 있다는 얘기다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 5월30일 세종시 정부세종청사에서 열린 출입기자단 간담회에 참석해 발언하고 있다. ⓒ연합뉴스

DSR 규제 완화 조치 검토…"갭투자 임대인 혜택 줘야 하나"

운을 띄운 것은 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이다. 추 부총리는 지난달 30일 "전세금 반환 보증과 관련된 대출에서 선의의 어려움을 겪는 경우가 많이 있다고 들었다"면서 "이에 대해 제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토할 것"이라고 말했다.

상황이 예사롭지 않게 돌아가자 추 부총리를 비롯해 이창용 한국은행 총재, 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장 등은 오는 6일 회의를 열고 깡통전세·역전세 대책을 논의할 것으로 알려졌다. 전세보증금반환대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하는 조치가 나올 것으로 예상되고 있다.

하지만 논란도 예상된다. 임대인의 DSR이 늘어나 주담대 한도가 늘어나면 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있지만 다음 세입자는 근저당권이 잡힌 주택에 살아야 하기 때문이다. 임대인의 자금사정에 따라 은행 선순위 채권에 밀려 전세보증금을 떼일 우려를 갖고 최소 2년간 지내야 한다는 의미다.

더 나아가 전세보증금을 돌려주지 못할 만큼 무리한 갭투자로 집을 산 임대인에게까지 혜택을 줘야하느냐는 비판도 나올 수 있다. 전세금을 돌려줄 사정이 되지 않아 급하게 집을 처분해야 했던 기존 임대인들의 반발도 예상되는 지점이다.

일각에서는 은행의 건전성 우려도 제기하고 있다. 돈 갚을 능력을 초과하는 대출을 막기 위해 DSR 규제를 실시하고 있는데 이들에게 대출 숨통을 트여주다간 가계 경제와 부동산 시장은 물론 은행의 부실까지 초래할 수 있다는 지적이다.