8월 역전세 쓰나미 온다…집주인 대출 숨통 터줘야

[전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트]①두성규 목민경제정책연구소 대표 '역전세 102만가구 출구전략은'
임대차법이 왜곡시킨 전세시장
빌라계약 만기 8월부터 본격화
이대로는 전세금 돌려주기 막막
정부 '보증금반환 차액대출' 도입
유동성 막힌 임대인 적극 지원해야

[목민경제정책연구소 두성규 대표] 지난 5월25일 한국은행의 경제전망 보고서에선 이례적으로 깡통전세·역전세 현황과 시사점에 대해 발표했다. 한은이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세계약 약 200만건(작년 평균) 중 역전세 위험 가구 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 두 배가량 증가했다. 역전세 가운데 올 하반기 28.3%(29만호), 내년 상반기 30.8%(31만6000호)가 전세 기한 만료다.

한국경제연구원(한경연)은 올해 전국적으로 빌라(다세대·연립) 전세보증금 규모가 90조원에 육박할 것으로 내다봤다. 빌라 전세보증금은 새 임대차법 시행 이후 급증했다. 2019년 78조5000억원에서 임대차법을 시행한 2020년에는 82조7000억원으로 1년만에 5조원 이상 늘어났다. 이후 전셋값이 폭등하면서 지난해에는 88조4000억원으로 90조원에 육박했다.

지난 2020년7월 주택임대차보호법을 개정한 이후 계약을 맺은 빌라 임대차계약의 2년 만기가 올해 8월부터 본격적으로 돌아온다. 빌라의 전세계약 만기가 돌아오면 그에 따른 전세보증금 반환도 원활하게 이뤄져야 하는데 상황은 녹록지 않다. 임대차 3법 시행으로 전세 시장이 왜곡되면서 전셋값에 거품이 잔뜩 꼈다. 이런 가운데 지난해 금리 상승 등의 영향으로 전셋값이 급락하는 ‘전셋값 버블’이 터지고 역전세라는 후유증이 찾아왔다. 대부분 임대인은 전셋값 급락으로 전세보증금을 쉽게 내줄 수 없는 지경에 이르렀다. 신규 임차인 확보를 위해선 기존 전세보증금보다 상당 폭 감액한 전세계약을 체결해야 한다. 문턱이 크게 높아진 금융권의 대출과 맞물려 집주인인 임대인으로선 그 차액만큼의 자금확보를 할 수 없는 상황이다. 빌라 대상 전세보증금 반환규모가 천문학적인 규모인 만큼 이를 원활하게 풀어낼 방안 마련이 어느 때보다 중차대하다.

따라서 빌라 전세시장의 안정을 위해 순탄한 보증금 반환에 도움을 줄 수 있는 ‘전세보증금반환 차액 대출’을 추진해야 한다. ‘전세보증금반환 차액 대출’은 실효성을 확보할 수 있도록 RTI(임대업 이자상환비율), DSR(총부채 원리금상환비율) 적용을 배제해야 한다. 이 제도는 전세 보증금 전액을 대출하는 게 아니라 신규 전세보증금과의 차액 부분에 국한해 대출해주는 것이다. 제도를 도입하더라도 대출기간은 단기간에 그칠 가능성이 커 저리의 정책대출로서 시행해야 한다. 그래야 유동성에 막혀 보증금을 내줄 수 없는 임대인에게 퇴로를 열어주고 전세 시장 안정화도 꾀할 수 있다.

▶두성규 목민경제정책연구소 대표는

△전 한국건설산업연구원 선임연구위원 △전 한국건설산업연구원 건설경제연구실장△국토부 중앙공동주택관리 분쟁조정위원 △한국부동산융복합학회 학술부회장 △전 한국집합건물법학회 부회장 △주거복지포럼 상임집행위원 △국민의힘 민생119 부동산·금융민생분과위원

문승관 (ms7306@edaily.co.kr)