임대차 3법, 결국 화근됐나…시행 이후 ‘깡통전세’ 위험 비율 4배

2021년 6월 1일 서울 송파구의 한 부동산 공인중개사 사무소 외벽에 임대차3법 등 정부의 부동산 정책을 규탄하는 게시물이 붙어 있다. [김호영 기자]

서울에서 주택 구매 자금 80% 이상을 임대 보증금으로 마련한 이른바 ‘깡통전세’ 비율이 임대차 3법 시행 이후 급증한 것으로 나타났다.

28일 김상훈 의원실(국민의힘)이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 자금조달계획서 제출 건 중 임대보증금액이 집값의 80% 이상인 거래 비율은 임대차 3법 시행 전인 2017년 10월~2020년 7월 8.7%였다.

그런데 해당 비율은 임대차 3법 시행 이후인 2020년 8월부터 2023년 3월까지 34.9%로 4배 이상 늘었다. 이는 2017년 10월부터 2023년 3월 사이 자금조달계획서를 제출한 서울 부동산 거래를 전수조사한 결과다.

집계 기관과 방식에 따라 상이하지만, 최근 서울 집값은 1년 전과 비교해 약 10~30%가량 하락했다. 집값 하락 전에 무리하게 임대보증금을 많이 끼고 부동산을 샀다면, 향후 전세보증금이 집값보다 비싸지는 이른바 깡통전세 상황에 부닥칠 수 있다.

임대 보증금이 집값 80% 이상인 거래 비율을 월간 기준으로 살펴보면, 강서구가 작년 3월 84.7%(413건 중 350건)로 가장 높았으며, 광진구(83.3%·지난해 11월)와 금천구(77.2%·지난해 9월)가 뒤를 이었다.

강남구(58.3%·작년 3월), 서초구(50%·작년 10월), 송파구(62.3%·작년 2월)도 지난해 깡통전세 위험 거래 비율이 절반 이상을 기록했다. 이에 비해 노원구(40.0%·2017년 9월)만 유일하게 깡통전세 위험 거래 비율이 가장 높았던 시기가 임대차 3법 시행 전이었다.

깡통전세 위험 거래 비율은 2021년 9월~2022년 5월 거래(41.5%)에서 가장 높았다. 임대차 계약이 통상 2년 주기인 점을 고려하면, 당시 전세 거래를 맺은 경우 올해 가을 이사철부터 내년 봄까지 임대차 계약 만료를 앞둔 것이다.

임대차 3법 이후에 깡통전세 위험 거래 비율이 급증한 것은 전셋값이 그만큼 올랐기 때문이다. 전 정부와 당시 집권 여당이었던 더불어민주당은 임차인 권리를 보호하고자 임대차 3법을 개정했다.

해당 법은 계약갱신청구권을 최대 4년(2 2년) 보장하면서, 계약 갱신 시 전·월세 인상률을 5%로 제한하는 것이 골자였다.

문제는 최대 4년 동안 임대보증료 인상이 제한된 집주인들이 전셋값을 미리 당겨 올리면서 발생했다. 최근 집값이 하락한 가운데 시장에서 이들 주택 임대차 계약이 만료되는 시점에 보증금 미반환 사태가 이어질 것이라는 우려가 나오는 이유다.

일각에서는 깡통전세를 양산한 주범은 임대차 3법만이 아니라는 반론도 나온다. 전세 대출을 쉽게 받을 수 있을 정도로 당시 금리가 낮았었고 전세금 반환보증제도 영향에 사람들이 집값 대비 높은 전세가율도 손쉽게 받아들인 측면이 있다는 것이다.

임대차 3법으로 전세금이 일시적으로 오른 측면은 있다고 인정하면서도, 그것이 근본 원인은 아니라는 설명이다.