“전세 퇴거자금 대출에 한해 DSR 예외 적용해야”

역전세, 어디까지나 개인간 거래
임대인이 책임지는 건 맞지만…
상황 방치땐 세입자까지 큰 피해

역전세는 어디까지나 개인 간 거래에서 발생한 문제로, 임대인이 보증금 상환의 책임을 져야 한다. 다만 현재 ‘역전세 상황’이 워낙 광범위하게 퍼져, 이를 방치하면 부동산 시장이 큰 혼란에 빠지고 세입자까지 피해를 볼 가능성이 크다. 이미 올해 들어 4월까지 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 ‘전세 보증 사고’ 금액이 1조830억원에 이른다. 피해 확산을 방지하기 위해 한시적으로라도 대출 규제 완화 등의 대책이 필요하다는 목소리가 나오는 이유다.

기본적으로 임대인은 세입자에게 받은 보증금을 안전하게 보관하고 있다가 계약 만료 때 돌려줘야 한다. 하지만 보증금을 임대인 본인이 거주할 전셋집을 구하거나 만기가 긴 적금 가입 등 다른 용도로 사용하는 게 일반적이었다. 최근처럼 아파트 전셋값이 단기간 급락한 적은 없었기 때문에 큰 문제가 없었다.

집주인은 여유 현금이 없다면 보증금 반환을 위해 대출이라도 받아야 한다. 하지만 세입자가 있는 주택은 주택담보대출을 받기 쉽지 않다. 소득이 적거나 없는 은퇴 세대는 소득 기준으로 대출을 제한하는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 대출 자체가 사실상 불가능하다. 이 때문에 전문가들은 역전세 대책으로 대출 규제 완화를 최우선으로 꼽는다.

가장 먼저 소득에 따라 대출 한도가 정해지는 DSR을 퇴거자금 대출에 한해 일시적으로 적용하지 않는 방안이 거론된다. 예컨대 지금은 1억원을 빌리려면 30년 만기로 하더라도 연 소득이 1500만원 정도는 돼야 한다. 이 소득 기준을 풀어주면 당장 현금이 없더라도 전세금을 낮춰 새로운 세입자를 들이고 부족한 금액은 대출로 조달할 수 있다.

별도의 특례대출을 만드는 방안도 언급된다. 전세금 반환 목적임이 분명할 경우, 신용대출 형태로 돈을 빌려주는 것이다. 주택담보대출이 아니기 때문에, 다음 세입자를 구하기 쉽다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “스스로 다른 곳에 전세를 사는 집주인의 경우, 전세 만기의 차이 때문에 일시적으로 보증금이 부족할 수 있다”며 “특례대출로 자금 공백만 막아주면 역전세 충격을 줄일 수 있다”고 말했다.

세입자 피해를 줄이기 위해 중장기적으로 아파트의 전세금 반환 보증보험 가입을 활성화해야 한다는 의견도 있다. 전국 주택의 절반 이상이 아파트지만, 보증보험 가입 주택 중 아파트 비중은 20% 수준밖에 안 된다.