서초동 국군사령부 부지개발 가시화…하반기 건축허가 신청

엠디엠·이지스 등 컨소, 2019년 토지매입계약
중도금 지불…잔금 납부시기 국방부와 협의
기부채납·용적률 상승…지구단위계획 변경 진행 중
'오염 정화작업' 종료시점 변수…착공 지연될 수도

[이데일리 김성수 기자] 서울 서초구 서초동 국군정보사령부 부지에 ‘대규모 업무시설 복합단지’를 짓는 사업이 가시화된다. 올해 하반기 건축허가 신청이 예상될 정도로 인허가 절차가 진전을 보이고 있어서다.

다만 실제 착공 시점은 ‘토지오염 정화작업’이 언제 끝날지에 따라 다를 것으로 보인다. 원래 군대가 사용하던 토지인 만큼 민간이 활용하기 전에 국방부가 토지오염 정화작업을 마쳐야 해서다. 만약 건축허가가 났는데 오염 정화작업이 끝나지 않을 경우 착공이 다소 지연될 수 있다.

하반기 ‘정보사 개발 건축허가’ 신청…지구단위계획 변경중

28일 부동산업계에 따르면 에스비씨피에프브이(PFV)는 서울 서초구 서초동 국군정보사령부 부지(서초동 1005-6번지 일대) 개발 관련 건축허가 신청을 올 하반기 서초구청에 접수할 계획이다.

당초 서울시 계획은 올해 상반기 건축허가에 이어 오는 2026년 준공이었다. 다만 지구단위계획 변경이 진행 중이라서 건축허가 신청 시점이 올 하반기로 미뤄졌다.

에스비씨PFV는 서초동 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 일원(구 국군정보사령부 부지)에 문화·연구·판매시설 등이 포함된 업무시설 중심단지를 개발해 임대 또는 매각하기 위해 설립된 프로젝트금융투자회사다. 엠디엠플러스(엠디엠 자회사), 신한금융그룹, 이지스자산운용이 컨소시엄을 맺고 사업을 진행하고 있다. 지분율이 가장 높은 회사는 엠디엠플러스다.

작년 11월 8일 열린 서울시 제21차 건축위원회에서는 해당 부지에 지하 7층~지상 13층, 연면적 56만1660㎡ 규모 업무시설 복합단지를 신축하는 사업이 건축심의를 통과했다. 세부적으로 △업무시설 48만6585㎡ △판매시설 4만6522㎡ △문화 및 집회시설 2만1454㎡ △교육연구시설 7097㎡가 조성된다.

해당 부지는 지하철 7호선 내방역, 2호선 서초역이 가깝고 서리풀터널, 서리풀공원과도 맞닿아있다. 서초대로를 기준으로 남·북으로 나눠진 부지를 서리풀터널 상부 보차혼용통로로 활용해서 자연스럽게 연결, 하나의 단지로 이용할 수 있게 조성한다.

남측 서초대로사거리와 서리풀공원을 이어주는 녹지공원 및 보행데크를 계획했다. 이에 따라 어디서나 서리풀공원으로 접근하기 편리해질 것으로 기대된다.

또한 남·북측에 각각 기부채납시설인 문화집회시설, 공공시설 등을 계획해서 지역 주민에게 열린 단지로 조성한다. 남측 부지에는 문화 및 집회시설(서초구), 북측에는 공공시설(서울시) 등 기부채납을 통한 시설이 들어설 계획이다.

‘기부채납’이란 주택건설사업자가 승인권자에게 토지 등 재산 소유권을 무상으로 이전하는 것을 말한다.

승인권자는 주택건설사업자가 토지, 도로 등 기반시설을 기부채납하면 그 대가로 용적률을 높여준다. 사업자로서는 용적률이 높아지면 사업성도 높아지기 때문에 쾌적한 주거환경 조성에 기여하도록 기부채납을 하는 유인이 생긴다.

에스비씨PFV는 기부채납이 늘어나면서 용적률이 높아진 사항을 지구단위계획에 반영해야 하기 때문에 지구단위계획 변경 신청을 먼저 한 상태다. 그 작업이 끝나면 서초구청에 건축허가를 신청할 예정이다.

서초구청 관계자는 “부지 규모가 크기 때문에 건축허가 신청을 받아서 허가가 나기까지 최소 한 달 정도 걸릴 것”이라며 “관련 부서와 협의하고 보완할 사항이 있으면 (업체 쪽에서) 보완해야 한다”고 말했다.

◇ 국방부 토지오염 정화 마쳐야…지연되면 착공 늦어질 수도

에스비씨PFV는 지난 2019년 국방시설본부 경기남부시설단과 서울시 서초구 서초동 일원의 토지 매입계약을 체결했다. 입찰에서 낙찰받은 금액은 1조1000억원이었다.

다만 인허가를 받기 위해 추가 매입한 토지(서초동 산 170-15)까지 포함하면 매입금액은 1조1500억원이다.

회사는 지난 2020년 1차 중도금 10%를 냈고, 2021년에 2차 중도금 10%를 납부했다. 최종 잔금 70%는 올해 중 납부 예정이었지만, 정확한 납부 시기는 국방부와 협의하고 있다.

군대가 사용하던 토지인 만큼 민간이 활용하기 전에 국방부가 토지오염 정화작업을 마쳐야 한다. 오염 정화작업은 작년부터 진행됐다. 언제까지 정화작업을 마칠지는 서초구청과 국방부가 협의 중이다. 만약 건축허가가 났는데도 오염 정화작업이 끝나지 않을 경우 착공이 다소 지연될 수도 있다.

에스비씨PFV의 주주 구성은 △엠디엠플러스 △국민은행(이지스전문투자형사모부동산투자신탁312호의 신탁업자) △신한은행 △신한라이프생명보험 △신한투자증권 △신한캐피탈 △이지스자산운용이다.

엠디엠플러스는 보통주 66.40%, 제1종 종류주 50%를 보유한 1대 주주다. 2대 주주는 이지스자산운용이다. 국민은행이 이지스312호의 신탁업자인 만큼 이지스자산운용이 의결권 있는 보통주의 28.95%를 갖고 있어서다.

감사보고서를 보면 제1종 종류주식은 의결권이 없다. 또한 제1종 종류주식 발행가액 기준으로 내부수익률 연 9%에 이르는 금액을 보통주식 및 제2종 종류주식보다 먼저 배당한다.

제1종 종류주식은 내부수익률 연 9%에 이를 때까지 보통주식, 제2종 종류주식보다 먼저 잔여재산 분배를 받고, 남은 잔여재산에 대해서는 분배받을 수 없다.

이밖에도 △납일일로부터 8년째 되는 날과 △사업준공일로부터 2년째 되는 날 중 나중에 도래하는 날 이후에 상환을 청구할 수 있다.

제2종 종류주식은 의결권이 없다는 것을 제외하고는 보통주식과 동일한 권리를 갖는다.

에스비씨PFV는 작년 말 기준 장기차입금 잔액이 총 2960억원이다. 금융회사별 차입금은 △IBK캐피탈 540억원 △산은캐피탈 700억원 △신한투자증권 190억원 △신한라이프생명보험 950억원 △신한캐피탈 100억원 △KB증권 480억원이다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)

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