전매제한 완화···서울 아파트 분양권 전매 다시 활성화될까?

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습. 연합뉴스

“전매제한 하나 풀렸다고 분양권 거래가 될 리가 있겠어요. 지금 거래되는 건 특수한 것 밖에 없어요.”(서울 동대문구 전농동 공인중개사 A씨)

정부의 1.3대책 후속으로 지난 7일부터 최대 10년까지 묶여있던 전매제한이 3년으로 줄어들면서 서울의 분양권 전매량이 문재인 정부 이전 수준까지 회복될 수 있을 지에 관심이 모이고 있다.

규제지역으로 묶여있는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 서울 전역(과밀억제권역)은 1년, 그외 지역은 전매제한이 6개월로 크게 단축됐다.

다만 법개정이 필요한 양도소득세율과 실거주의무 등이 여전히 남아있어 분양권 거래가 활성화되기는 어렵다는 전문가 의견이 많다.

서울시 서울부동산정보광장에 따르면 11일 기준 4월 서울 아파트 분양권 전매는 8건으로 집계됐다. 올해 1~2건에 불과하던 분양권 전매가 이달들어 소폭 늘어난 것이다. 정부의 전매제한 완화에 따른 결과로 보인다.

서울지역 아파트 분양권 거래량은 문재인 정부 취임 당시인 2017년 5월 1111건까지 치솟았다. 하지만 그해 6.19대책을 시작으로 정부가 본격적으로 분양권 전매를 제한하면서 세자릿수를 유지하던 전매량은 한자릿수까지 떨어졌다.

집값 급상승기였던 지난 2020년 11월에도 분양권은 단 1건 전매됐다. 부동산 거래 활황에도 불구하고 분양권 전매는 각종 규제로 사실상 자취를 감췄다. 지난해 서울의 분양권 전매량은 총 15건으로 월평균 1.2건이 거래되는 데 그쳤다.

부동산R114에 따르면 전매제한 완화에 따라 올해 서울에서 분양권 전매가 가능한 단지는 16개 단지 1만1233가구다.

이달 분양권 전매신고가 된 단지는 동대문구 전농동 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65(4건), 강남구 개포동 개포프레지던스 자이(1건), 강동구 천호동 강동 밀레니얼 중흥S-클래스(1건), 중구 입정동 힐스테이트 세운 센트럴1단지·힐스테이트세운센트럴(각 1건) 등이다.

특히 4건이 거래된 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65는 타입은 다르지만 전부 전용면적 84㎡로 분양가보다 5000만~1억원 정도 프리미엄이 붙은 10억~11억6000만원선에서 거래됐다. 다만 직전 최고 거래가격(조합원 입주권)보다는 2억원 이상 하락한 수준이다.

전농동의 한 공인중개사는 “현재 거래되는 건 모두 일반(분양)매물인데 전부 특수한 거래”라면서 “추가로 분양권 매물이 나온 것은 없다”고 설명했다. 전매제한 완화 영향으로 팔린 매물이 아닌 주택법상 전매가 가능한 예외사유에 해당하는 매물들이라는 얘기다.

‘0건’이던 서울 분양권 전매 4월만 8건 거래

주택법 시행령에 따르면 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 가구원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우나 분양권자의 사망등에 따른 상속으로 취득해 가구원 전원이 이전하는 경우, 이혼했을 경우 등 전매제한 예외사유로 인정받을 수 있다. 이때도 예외사유를 증명할 수 있는 서류를 지참해 관할 시군구청에서 부동산거래계약 신고서를 작성해야 한다.

청량리역 롯데캐슬 분양권을 중개한 중개사 A씨는 “병 때문에 분양권을 내놓은 분이 계셨는데 그 정도로 특수한 경우 아니면 지금은 분양권 거래가 없다”고 말했다. 이어 “(수분양자들도) 다들 집값이 오를 것이라는 기대가 있어서 간을 보고 있는 데다 높은 양도세 때문에 굳이 분양권 거래를 하려는 분위기는 없다”고 했다.

현재 청약에 당첨된 뒤 1년 이내 분양권을 팔면 시세차익의 70%를, 2년 이내 팔면 차익의 60%를 양도세로 내야 한다. 여기에 지방소득세 10%까지 가산하면 실제 부담하는 세금만 80%에 육박한다. 정부는 1년 미만으로 보유한 분양권의 양도세율은 45%, 1년 이상은 일반세율로 과세한다는 계획이지만 이를 위해서는 세법이 개정돼야 한다.

실거주의무 부과 역시 주택법 개정이 필요하지만 개정법 통과여부도 불투명하다. 만약 실거주의무를 위반하고 거래할 경우 형사처벌(1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금형)을 받을 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전매제한 완화로 부동산 시장이 가시적으로 활성화될 것으로 보기는 어렵다”면서 “여전히 외부환경 요인의 영향이 크게 작용하고 있어 정책효과는 제한적일 것으로 판단된다”고 밝혔다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com