분양권 전매 시장 열렸는데…양도세 폭탄·실거주 의무가 '발목'

서울 16곳 등 수도권 약 12만여가구 전매 7일부터 풀려
매수·매도 문의 증가…"최대 70% 단기 양도세 문제 해결돼야" 지적

(서울=연합뉴스) 서미숙 김치연 기자 = 분양권 전매제한 규제가 이달 7일부터 대폭 완화되면서 그동안 유명무실했던 수도권 분양권 시장에 큰 장(場)이 열렸다.

지난 주말 전매 제한이 풀린 단지에는 매수·매도자의 문의 전화가 늘었다.

그러나 과도하게 높은 단기 양도소득세 문제와 일부 실거주 의무로 인해 당장 시장이 활성화하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다.

9일 부동산R114에 따르면 정부의 이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터 수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 12만여가구(총가구수 기준)에 이르는 것으로 추산됐다.

앞서 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간을 지난 7일부터 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했다.

현재 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전체가 조정대상지역 등 규제지역에서 풀렸지만 서울을 비롯해 수도권 다수 지역이 포함된 과밀억제권역과 성장관리구역은 3년의 전매제한이 그대로 적용돼 최소 입주 때까지 전매를 할 수 없었다.

이번 조처로 서울 등 과밀억제권역은 당첨자 발표 후 1년, 성장관리권역은 6개월 후면 분양권을 팔 수 있게 됐다.

이 가운데 서울은 16개 단지 1만1천233가구가 7일부터 전매가 가능해졌다.

지난 2017년 6·19대책으로 서울 전역이 입주 때까지 전매가 금지된 이후 6년 만에 공식적으로 분양권 전매 시장이 형성된 것이다.

내년 8월 입주 예정인 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(전체 1천45가구)의 전매가 풀렸고, 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 안암동3가 해링턴플레이스안암(199가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등도 내년 입주를 앞두고 미리 전매 규제가 해제됐다.

전매가 풀리면서 일단 수요자들의 입질은 늘고 있다.

현지 중개업소에 따르면 당장 6월부터 입주가 시작되는 동대문구 용두동 청량리한양수자인(1천152가구)의 경우 현재 전용면적 85㎡ 기준으로 5억원의 프리미엄이 붙었다.

용두동의 한 중개업소 대표는 "전매제한이 풀린다는 정부 대책이 발표된 이후 매도, 매수자들의 문의가 늘어난 상태"라며 "다만 매도-매수자간 호가 격차가 3억∼4억원 이상 벌어져서 거래는 잘 안된다"고 말했다.

노원구 상계동 노원롯데캐슬 시그니처도 입주가 임박한 가운데 전매제한 해제로 매수 문의가 늘고 있지만 호가가 높아 계약은 되지 않는다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

전문가들은 수도권의 분양권 전매 시장이 본격적으로 열리면서 거래량도 늘어날 것으로 본다.

실제로 지난해 지방 규제지역 해제 영향으로 분양권 거래는 증가 추세를 보이고 있다.

연합뉴스가 국토교통부 실거래가정보시스템의 거래 내역을 분석한 결과 올해 1∼2월 분양권 거래는 총 6천794건(7일 신고 기준)으로, 작년 동월(5천52건) 대비 34.5% 증가했다.

그러나 당장 거래가 늘기에는 한계가 있다는 게 현지 중개업소의 목소리다. 일단 일부 상한제 단지는 실거주 의무가 발목을 잡고 있다.

국회의 주택법 개정 논의가 지연되면서 분양권 전매제한과 '세트'인 상한제 아파트의 실거주 의무가 아직 풀리지 않았다.

광진구 자양동의 한 중개업소 대표는 "전매제한 해제를 앞두고 있지만 실거주 의무 때문에 팔 수 없는 것 아니냐며 걱정하는 집주인들이 많다"며 "전매제한만 풀리고 실거주 의무가 안풀리면 무용지물"이라고 말했다.

분양권을 포함한 단기 양도소득세 부담은 더 문제다.

현재 분양권은 당첨일로부터 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 이내에 전매하면 60%를 양도세로 내야 한다. 여기에 지방소득세 10%를 가산하면 실질 세부담은 66∼77%에 달한다.

1억원의 양도차익이 발생했다면 6천600만∼7천700만원이 세금으로 나가는 것이다.

이 때문에 입주가 임박한 단지는 매도를 접고 전세로 돌리는 경우가 많다는 게 현지 중개업소들의 설명이다.

노원구 상계동의 한 공인중개사는 "실거주 의무가 없는 분양권도 양도세 상담을 하고 나면 집주인이 못팔겠다고 매도를 주저한다"며 "이 때문에 전세 물건만 쏟아지는 상황"이라고 말했다.

정부는 지난해 12월 발표한 올해 경제정책방향에서 1년 미만 보유 주택과 분양권·입주권의 단기양도세율을 현행 70%에서 45%로 낮추는 방안을 발표했으나 개정 여부는 아직 불확실하다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "전매제한이 풀리는 단지들의 분양권 거래가 늘어날 것으로 보이지만 실거주 의무와 분양권 단기 양도세 문제가 해결되지 않으면 시장 활성화에는 제약이 될 수밖에 없다"며 "시장 정상화를 위해 제도 개선을 서둘러야 한다"고 말했다.

sms@yna.co.kr

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