단독주택 사용승인검사 한 번에 통과하기
‘집 다 지었으니 이제 입주만 남았다!’라고 할 수도 있지만, 입주에 앞서 반드시 거쳐야 할 절차가 있다. 바로 사용승인검사다.
건축물이 설계도서대로 시공되었는지 여부를
확인하는 중요한 절차
사용승인검사란 소위 ‘특별검사(이하 특검)’라 부르는 단계로 건축물이 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지, 건축법상 문제가 없는지와 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부를 확인하는 과정이다. 흔히 ‘준공검사’라고도 한다. 집을 다 지었더라도 통상 건축사, 시공사, 건축주가 신청서류를 준비해 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장(이하 허가권자)에게 제출하고 사용승인을 받아야 입주가 가능하다.
사용승인을 받지 않으면 위법건축물로 분류되며, 승인이 나지 않고 시정통지를 받게 되면 그 책임 소재를 묻기 위해 설계자, 시공자, 건축주 간의 다툼이 발생하기도 한다. 담당 공무원과의 분쟁이 길어져 소송으로 이어질 수도 있기에 신청 전 꼼꼼한 준비가 필요하다.
Q1. 사용승인을 받지 않으면 어떻게 되나?
사용승인이 나지 않은 건축물에 입주하면 건축법 제80조에 의해 이행강제금을 내야 한다. 사용승인 신청을 허위로 한 것이 적발됐을 때에도 벌금에 처하며 시정통지를 받게 된다. 유예 기간 내에 시정하지 않으면 건축물 사용 제한으로 전기와 가스 등이 모두 끊기며 건축주와 시공업자는 고발될 수 있다.
Q2. 이미 사용승인되었지만, 다시 검사를 받기도 하나?
사용승인되었더라도 입주 후 일정 기간이 지난 후 다시 특검이 나오는 사례도 있다. 주목을 받는 택지지구의 경우 행정절차상 재특검을 하기도 하며, 불법 증축 및 개축 시 이웃이 신고하는 경우도 종종 있다. 이럴 경우 원상 복구는 물론이고 불이행 시 이행강제금을 내야하므로 주의해야 한다.
Q3. 임시사용승인은 어떻게 받나?
건축주는 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분에 대한 임시사용승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출해야 한다. 공사가 먼저 완료된 층에 미리 입주해야 하는 경우에 신청할 수 있다. 허가권자는 위의 신청서를 접수한 경우에는 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 건축법령에 따른 기준에 적합한 경우에만 임시 사용을 승인할 수 있으며, 식수(植樹) 등 조경에 필요한 조치를 하기에 부적합한 시기에 건축공사가 완료된 건축물은 허가권자가 지정하는 시기까지 식수 등 조경에 필요한 조치를 할 것을 조건으로 임시사용을 승인할 수 있다. 임시사용승인의 기간은 2년 이내로 한다. 다만, 대형 건축물 또는 암반공사 등으로 공사기간이 긴 건축물에 대해서는 그 기간을 연장할 수 있다.
사용승인검사 다시 한번 더 체크!
사용승인검사가 반려되는 다양한 이유들 중 자주 지적받는 사항을 정리했다.
난간의 높이와 간격 준수
화재 예방
주차장 구획
전문가가 말하는 사용승인검사 시
꼭 지켜야 할 부분
도면대로 지어라 | 건축한계선, 이격거리, 일조권 등 필수로 고려해야 할 사항들을 이미 모두 반영해 설계하는 만큼 설계 때 만든 도면대로만 짓는다면 사용승인이 어렵지 않다. 기본과 원칙을 지키는 것이 사용승인 검사에 한번에 통과하는 방도다.
사전입주를 쉽게 생각하지 마라 | 가끔 ‘우리 동네는 괜찮다’라며 사용승인 전 사전입주를 쉽게 생각하는 건축주가 있다. 그러나 생각보다 검사는 꼼꼼하고 까다롭게 이뤄진다. 일례로, 사전입주는 아니었지만, 건축주가 모든 가구와 생활용품을 세팅해둔 상태로 사용승인검사를 받은 적이 있다. 결국, 조사관으로부터 사전입주 의심을 받아 정화조를 열어 사전입주가 아님을 증명했던 웃지 못할 해프닝도 있었다.
지적측량을 통해 건축물의 경계점을 명확히 하라 | 주택을 짓기 전 지적측량을 통해 대지의 경계를 확인하는 것은 당연한 절차이다. 그러나 간혹 ‘내 땅은 내가 가장 잘 안다’라며 지적측량을 새로 할 필요가 없다고 말하는 건축주가 있다. 이럴 경우, 건축을 모두 끝낸 뒤 타인의 대지를 침범하였다는 사실을 뒤늦게 알아 낭패를 보는 일이 생길 수도 있으니 확실히 측량하고 넘어가야 사용승인도 수월하다.
시공자는 의심스러운 부분에 의견을 적극적으로 개진하라 | 설계자와 감리자가 시공 전에 도면을 검토하고 세밀한 부분까지 검사한다. 그러나 그들도 놓치는 부분이 있을 수 있기에, 시공자 역시 공사 전 또는 공사 중이더라도 의심스러운 부분이 있다면 적극적으로 의견을 내야 한다. 건축주, 설계자, 감리자, 시공자가 협력하는 관계를 만들어야 한다.
취재_ 오수현 | 일러스트_ 라윤희, 임경은
ⓒ월간 전원속의 내집 2023년 4월호 / Vol.290 www.uujj.co.kr
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