주택경기 바닥 신호? 미분양 증가세 줄어든 배경엔 ‘분양 연기’ 효과

2월 미분양 주택 0.1% 늘어나는데 그쳐
1분기 공급물량 전년 분기 대비 3분의1 수준
“분양 실적 적었기 때문… 경기 회복 아직”

국토교통부가 발표한 주택 통계상 지난 2월 미분양 주택 증가세가 확연히 줄어든 것으로 나타났다. 일각에서는 이 같은 통계에 대해 주택경기가 바닥을 찍었다는 신호라는 분석들도 나오고 있지만 분양 주택 자체가 줄어든 영향이 크다는 분석이 시장에서는 우세하다. 지난 3월 분양 예정이던 주택들도 줄줄이 공급을 연기한 가운데 장기 미착공 사업장이 많아질 수 있다는 의미다.

지난 30일 국토부가 발표한 2월 주택통계에 따르면 전국 미분양 주택은 7만5438세대로 1월에 비해 79세대(0.1%) 증가하는데 그쳤다. 1월 증가율이 10.6%였던 것에 비하면 증가폭이 크게 감소했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. /뉴스1

전국 미분양 주택은 지난해 7월부터 빠른 속도로 증가하며 최근 3개월간 평균 9380세대씩 늘어난 바 있다. 증권가에서는 이번 증가세 감소를 두고 ‘주택 시장이 바닥을 형성하고 있다’며 건설업 투자의견을 ‘매수’로 상향하는 등 개선 신호로 여기기도 했다. 전매제한 완화, 중도금대출 규제 폐지 등 1.3 부동산 대책의 영향으로 신축 분양에 대한 수요자 관심이 높아진 결과라는 해석도 나왔다.

그러나 문제는 분양 실적에 있다. 1~3월 전국 주택 분양 세대수 자체가 매우 적었다. 직방에 따르면 올해 1분기 30세대 이상 분양되는 단지 기준 분양 세대 수는 2만2672세대다. 지난해 1분기는 5만9694세대로, 전년 동기 대비 올해 거의 3분의1 토막이 났다.

이는 더 이상 미분양 주택을 만들수 없다는 시행사, 시공사의 결정이 큰 영향을 미쳤다. 시장 상황의 불확실성이 커지자 사업주체들이 분양을 너도나도 연기했기 때문이다. 실제로 1월은 1569세대, 2월은 8660세대만 분양이 이뤄졌다. 3월도 지난 2월 말 기준으로 분양예정 단지가 총 1만9648세대, 일반분양 1만5588세대였으나 실제 분양이 이뤄진 단지는 총 1만1881세대, 일반분양 8323세대밖에 없었다.

‘악성 미분양’이라고 불리는 준공후 미분양 주택이 8554세대로 1월에 비해 1008세대(13.4%)나 증가했다는것도 좋지 않은 신호로 여겨진다. 부동산 경기가 침체된 이후 사업성이 확보된 서울 등 수도권 일부만 분양에 성공하는 경향이 짙어지면서 지방의 분양 주택들은 어쩔 수 없이 분양을 미룰수밖에 없는 상황이 됐다.

미분양 주택은 집값과 연관이 크다. 역대 전국적으로 미분양이 가장 많았던 시기인 2008년은 2006~2007년 부동산 가격 폭등 이후 숨고르기를 하고 있던 시기였다. 당시 주택 매수 희망자들은 금리인상과 경기침체 우려로 일시에 관망세로 돌아섰고, 미분양 주택은 2007년 11만2254세대에서 16만5599세대로 폭증했다. 지난 부동산 가격 상승기였던 2021년 7월엔 미분양 주택이 1만5000세대까지 줄어든 바 있다.

최근 미분양 주택 증가세 둔화에 대해 강경태 한국투자증권 연구원은 “앞으로도 사업성이 확보된 핵심 권역 위주로만 분양할 가능성이 높기 때문에 미분양주택은 현재 수준을 유지해갈 것”이라며 “장기 미착공화되는 브릿지 단계의 PF 사업장이 더 많아진다는 의미이기 때문에 분양 경기가 나아졌다고 볼 수 없는 상황”이라고 설명했다.

잠시 둔화된 증가세가 바로 다시 증가할 것이라고 보는 시각도 있다. 3월은 지난 1~2월보다 공급이 많았고, 4월엔 총 2만7399세대가 분양을 준비하고 있다.

함영진 직방 데이터랩장은 “3~4월에 소화되지 못한 물량과 건설사 자체 보유 물량이 더 잡히게 되면 미분양 증가세는 계속될 것으로 보인다”며 “총 청약자 수와 1순위 경쟁률은 내려가고 청약 미달률은 올라가는 상황이기 때문에 완전히 미분양 증가세가 정체 상태라고 보기 어렵다”고 말했다.

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