이문·휘경뉴타운에 9000가구 줄줄이 분양…단지별 장단점 뚜렷
휘경자이·아이파크 역세권이지만 "지상철 소음"
래미안, 역 멀지만 숲세권…"초등학교 멀고 부족"
올해 상반기 서울 동대문구 외대앞역 인근 이문휘경뉴타운에서 약 1만가구를 분양한다. 이달 휘경자이 디센시아를 시작으로 이문아이파크자이, 이문래미안라그란데가 출격한다.
같은 이문휘경뉴타운 내 위치하지만 지하철 역과의 거리, 초등학교 배치 등에서 차이가 있을 수 있다. 먼저 분양한 곳에 당첨될 경우 다른 단지에 청약하지 못하기 때문에 입지·학군 등을 세밀하게 분석해야 한다는 조언이다.
상반기 이문휘경뉴타운서 9200여가구 분양
이문휘경뉴타운은 서울시가 2007년 추진한 3차 뉴타운지구 중 한 곳이다. 당시 서울시는 성북구 장위, 서대문 북아현, 송파 마천, 동대문 흑석 등과 함께 동대문구 이문동과 휘경동 일대를 재개발지구로 지정했다.
이문휘경뉴타운에는 총 1만 4000여가구 규모의 아파트 촌이 형성될 예정이다. 휘경1구역에는 휘경해모로프레스티지(299가구)가 지난 2021년 3월, 휘경2구역에는 휘경SK뷰(900가구)가 2019년 6월 각각 입주했다.
올 상반기엔 휘경자이 디센시아가 휘경3구역에, 이문아이파크자이가 이문3구역, 이문래미안라그란데가 이문1구역에 총 1만여 가구를 분양한다.
휘경자이 디센시아는 지난달 31일 견본주택을 열고 3일 특별공급을 시작으로 분양 절차에 돌입했다. 이문아이파크자이와 이문래미안라그란데는 올 상반기 중 분양할 예정이다.
휘경자이 디센시아는 GS건설이 시공한다. 지하 3층~지상 35층, 14개 동 총 1806가구 규모로 전용 39~84㎡ 700가구를 일반분양한다. 입주는 2025년 6월 예정이다. 전용 3.3㎡당 평균 2930만원으로 △전용 59㎡ 6억4000만~7억7000만원대 △전용 84㎡ 8억2000만~9억7000만원대다.▶관련기사: 서울 청약시장 온기, 이문·휘경동까지 뻗을까(3월30일)
휘경자이 디센시아는 인근 신축 아파트에 비해 비교적 저렴하다는 평가다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인근 휘경해모로프레스티지 전용 59㎡는 지난 2월 8억5000만원에 거래됐다. 휘경SK뷰 전용 84㎡는 지난달 9억7500만원에, 2월엔 8억9000만원, 1월 9억5000만원에 손바뀜했다.
이문아이파크자이는 HDC현대산업개발과 GS건설이 시공한다. 이 단지는 지하 6층~지상 41층, 18개 동, 전용 20~139㎡ 총 4321가구로 규모다. 이 중 전용 39~84㎡, 1483가구가 일반분양 대상이다. 입주는 2025년 7월 예정이다.
이문래미안라그란데는 삼성물산이 시공한다. 지하 5층~최고 27층, 총 39개 동 규모다. 전용 52~114㎡ 총 3068가구 규모로 이 중 920가구가 일반분양한다. 입주는 2024년 10월 예정이다. 휘경자이 '지상철' 소음·래미안 역에선 다소 멀어
3개 단지가 모두 이문휘경뉴타운 내에 위치하는 만큼 생활 환경이나 분양가에선 큰 차이는 없을 전망이다. 다만 뉴타운 내에 입지가 조금씩 다르다는 점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.
전체적으로 초등학교가 멀다는 점은 단점으로 꼽힌다. 이문아이파크자이는 도보5분 이내 이문초등학교로 배정될 예정이다. 그러나 휘경자이 디센시아와 래미안 라그란데는 청량초등학교에 배정된다. 각각 도보 15분거리로 초등학생들이 통학하기엔 멀다.
인근 초등학교 수도 적어 대단지 수요를 모두 흡수하긴 어렵다는 전망도 나온다. 서울시 교육청 관계자는 "이문4구역에 초등학교 용지는 확보가 돼 있는 상황"이라면서도 "내년에 검토에 들어설 예정이나 확실히 정해지는 바는 없다"고 말했다. 입주와 맞물려 자녀 초등학교 입학을 계획한다면 여전히 불확실성이 큰 상황이다.
휘경자이 디센시아는 지하철 1호선·경의중앙선·경춘선 환승역인 회기역과 1호선 외대앞역 더블 역세권이다. 다만 1호선과 경의중앙선이 지상철이라는 점에서 소음과 진동에 대한 우려가 있다.
이문아이파크자이1·2단지는 최고 41층 높이로 외대역 역세권에 위치한다. 이문아이파크자이 3단지는 천장산 '숲세권' 타운하우스로 단지가 들어선다. 고도 제한을 받아 최고 4층 높이다.
이문래미안라그란데는 타 단지에 비해 역에서 조금 떨어져 있다. 동에 따라 외대앞역까지 도보 10~20분 거리다. 역에서 거리가 있는 만큼 타 단지에 비해 비교적 소음에서 자유롭다. 천장산·의릉과 가까워 숲세권으로 불리며 아늑하다는 평가를 받는다. 다만 산과 가까워 경사가 조금 있는 편이다.
청량리역 일대 재개발 사업이 완료되면 이문휘경뉴타운이 신흥 주거단지로 꼽힐 것이라는 평가다. 지하철, 버스 등을 이용할 수 있는 청량리역 환승센터와 가깝고 내부 순환도로와 동부간선도로를 쉽게 이용할 수 있다. GTX-B·C, 동부간선도로 지하화 등 교통 호재도 있다.
분양가는 3개 단지가 비슷한 수준으로 수렴할 거란 분석이 우세하다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "휘경자이 디센시아의 분양가가 합리적으로 측정됐다"면서 "비슷한 곳에서 분양하는 단지들의 경우 원가 등의 차이가 크지 않기 때문에 비슷한 가격 수준으로 분양할 것"이라고 내다봤다.
송재민 (makmin@bizwatch.co.kr)
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