[하우머니] 눈 떠보니 길바닥…부동산 경매의 두 얼굴?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 교수님, 저번엔 낙찰받고 난 집에 점유자를 내보내는 방법에 대해 이야기했다면, 이번 시간엔 반대의 경우를 이야기하게 됐네요. 집을 얻는 사람이 있으면 뺏긴 사람도 있다는건데. 이렇게 집이 경매로 넘어가는 경우가 여전히 꽤 되는 모양이에요?

- 전셋집이 경매에 넘어갔어요, 어떻게 해야 할까요?
- 갑자기 세 들어 살던 집이 경매로 넘어갔다면?
- 전세 보증금 미반환으로 늘어난 ‘임의·강제 경매’
- '깡통전세' 늘면서 부동산 임의·강제 경매 증가
- 경매로 넘어간 아파트, 빌라 1년 새 48% 증가
- 담보권 실행 임의경매 1477건→2824건으로 늘어
- 주담대 금리 2배 증가하자 고액대출자·영끌족 못 버텨
- 집값 하락에 담보가치 하락...임의경매 증가 불가피
- 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 법원에서 강제로 처분
- 채권자에게 채무를 상환하는 절차 ‘경매’ 
- 근저당권을 설정해 진행하는 '임의경매’
- 소송 등을 통해 이뤄지는 '강제경매' 
- 갭투자·영끌의 눈물… 고금리 못 버티고 ‘강제경매’ 폭증
- 최근, 경매신청 건수는 여전히 증가 추세
- 빚을 진 채무자들이 돈을 잘 못갚고 있는 상황
–최근 3- 4년 내 갭투자 증가가 경매건수 증가에도 영향
- 집값보다 비싼 전세 속출...‘무자본 갭투자’ 주의보
- "남의 돈으로 집 샀다"...수도권 10채중 3채 '갭투자'
- 6억원짜리 아파트 전세금 4억 떠안고 2억원에 매수 
–2년 후 4억원으로 집값 하락, 임차인들 계약해제 
–보증금 못 돌려줘, 임차인들 판결 받아서 경매신청
- 갭투자의 가장 큰 문제점. 시세가 하락하면 손해 크다는 점 명심

Q. 경매로 넘어간 집도 여러 상황이 있겠지만, 특히 집중해서 봐야 할 게 전셋집의 경우거든요. 집주인이 어떤 이유로 빚을 못 갚게 되면, 채권자는 부동산을 압류하여 경매게 되는 건데, 거기 살던 임차인의 입장에선 마른하늘에 날벼락 아니겠습니까? 보통 경매로 넘어갔다는 사실을 어떻게 알게 되나요?

- 임차인들이 경매가 들어간 것을 알게 되는 경우는?
- 갑자기 날아든 경매 통지서, “거리에 나앉을 판”?
- 감정평가사나 집행관 현황조사 시 알게 되는 경우
- 경매로 넘어갔다는 사실을 법원등기우편물로 통보

Q. 사실 저라도 전세금만큼 큰 재산이 위험에 빠지게 되면, 패닉이 올 것 같긴 하거든요. 그래도 우리가 교수님한테 배운 게 있으니까 정신 차리고, 만약에 이런 일이 닥치면 무슨 일부터 해야 하는지 알려주시죠?

- 전셋집, 경매에 넘어가면 임차인 대처는?
- 경매를 당했을 때 임차인의 두 가지 대응방법
- 배당요구종기일까지 배당요구 해야
- 배당요구종기일까지 대항력 유지해야
- 적법한 임차인의 경우엔 보증금 전액 배당받는 경우 대부분
- 보증금 일부를 못 받는 경우 가끔 있는 편
- 전세계약서사본과 주민등록등본을 첨부해 배당요구
- 배당요구종기일, 4월 10일이라면 그때까지 배당요구
- 반드시 점유와 전입신고를 그대로 유지하고 있어야
*에피소드*
- 배당요구일 12시까지는 당직실에서 신청 가능

Q. 경매로 이미 넘어갔으니 후회해도 소용없고, 사실 가장 관건은 내 피 같은 전세금, 돈을 돌려받을 수 있냐 없냐 거든요. 어떻게 확인하는지도 궁금하고, 낙찰대금에서 전세금으로 배당을 전부 받을 수 있을지, 전혀 못 받을지에 따라 앞으로의 대응방법도 달라질 것 같은데, 어떤가요?

- 경매로 넘어간 내 집, 전세금 돌려받을 수 있을까?
- 이사 후 전입신고 확정일자 받아야 대항력과 우선변제권 확보 가능
- 대항력을 가지고 있는 임차인, 집을 비워주지 않아도 돼
- 새로운 집주인이 임대차를 승계, 새로운 소유자를 상대로 전세금 반환
- 대항력 있는 선순위 임차인, 전입신고+거주
- 근저당 설정일보다 전입신고 다음 날이 앞설 경우
- 확정일자를 받으면 우선 배당받을 자격 부여
- 선순위 대출이 너무 많은 경우에도 자가 낙찰하기도
- 후순위 임차인이 보증금 손실을 줄이기 위해 직접 낙찰받기도
- 전입신고 하면 대항력 발생, 확정일자 받으면 우선변제권
- 경매가 들어가면 배당요구해서 배당기일에 대부분의 보증금 배당
- 전세로 들어갈 아파트 등기부상에 하자가 없다면 배당 100%
- 5억원 아파트에 선순위근저당권 3억원...전액 배당 못 받을 수도
- 선순위근저당권이 많이 있을 땐 가급적 반전세 추천
- 임차인들이 보증금을 못 받는 경우는 다가구주택에서 주로 발생
- 각각의 임차인들의 보증금을 확인하기가 어렵고 시세 가늠 어려워

Q. 대항력이 있으면, 돈도 돌려받고 어쨌든 해결은 될 것 같은데. 만약 대항력이 없다면 보증금은 아예 못 돌려받는 건가요?

- 대항력이 없는 경우에도, 전세금 반환 가능?
- 대항력 없는 임차인의 최선책은?
- 대항력이 없는 상태라면, 보증금 거의 못 돌려받아
- 경매로 해당주택이 낙찰되었을 때 집을 비워줘야 하고
- 임차보증금 반환을 경매를 통한 낙찰대금에서 반환받을 수 없다
- 전세금을 지키기 위해서는 전세보증보험제도를 이용
- 보증금 보험 가입됐으면 회수 가능, 시간은 걸릴 수도
- 임차인, 배당요구 해야 우선변제권 가질 수 있어
- 대항력의 유무는 이미 이사할 때 결정
- 경매에서 가장 중요한 대항력과 관련해서 중요한 포인트
- 임차인의 대항력은 점유와 전입신고 하면 다음날 0시 발생
- 전입신고 이후 매수했다면 기존 임차인보다 소유권 늦게 취득
- 기존 임차인의 계약날짜와 보증금을 법률상 무조건 책임져야 
- 경매에서의 대항력으로 낙찰자에게 대항하려면 ‘선순위’가 중요
- 못 받는 보증금은 낙찰자가 아닌 전 임대인에게 청구

Q. 상황이 이렇다 보니, 결국엔 세입자가 본인이 거주중인 집을 낙찰받는 경우도 늘고 있다고 들었어요. 보증금을 돌려받을 수 없어서 울며 겨자먹기로 떠안는 분들도 계실 것 같은데, 어떻게 해야 할까요?

- 경매로 전세보증금 돌려받기, 꼭 기억해야 할 것은?
- 세입자가 본인이 살던 집을 낙찰받는 이유는?
- 임차인이 경매를 통해 살던 집을 낙찰받은 경우는 173건
- ‘전세사기 당한 죄’… 살던 집 경매 낙찰 노리는 세입자들
- 피해액을 최소화하기 위해 임차인이 직접 경매에 참가 
- 일부보증보험만 가입, 피해자는 경매 불가피
- 선순위 세금체납, 쌓이는 매물에 한숨
- 세입자가 직접 낙찰을 받으려면 실거래가 파악 중요
- 중개업소를 방문해 최근 거래된 가격을 확인
- 2~3개월 시차가 있지만, 국토교통부에서 실거래가 조회
- 보증금과 선순위 설정금액을 초과하지 않는 범위에서 응찰가 써내 낙찰
*고양시 아파트 사례*
- 근저당권 4억원인 13억원 아파트, 5억원에 전세로 입주
- 현재 1회 유찰로 7억원, 임차인은 내집마련 기회로 삼아
- 9억원에 낙찰받고 보증금 5억원 상계처리
- 경락잔금대출 4억원 받아서 근저당권자 배당
- 왜 7억 아파트를 9억에 낙찰받아야 할까?
- 임대인은 자력이 없어, 추후 가격상승 기대하면서 손실 최소화

Q. 이렇게 본인이 낙찰받아야 하는 경우, 팔자에도 없던 경매 공부를 급하게 하셔야 할 텐데, 안타까운 일이지만 그래도 본인이 살던 집인데 낙찰받는 게 좀 더 유리하지 않겠습니까? 조언과 위로(?)를 좀 해주신다면요?

- "돈 언제 찾을지 막막", 임차인이 경매 공부하는 사연?
- 배당받을 보증금에서 부족한 금액만 낙찰 잔금으로 지불
- 해당 주택에 실제 거주하고 있기 때문에 임장 필요 없어
- 세입자는 매매가가 시세보다 낮다면 경매로 넘어가더라도
- 집주인에게 연락해서 경매를 취하하는 조건으로 매입 가능
- 실제 집주인들은 경매로 넘어가는 것보다 급매 원해
- 임차인 입장에선 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있다.
- 살고 있는 집을 직접 낙찰받는 사례, 내집마련 전화위복 계기
- 임차인이 직접 살고 있는 집을 낙찰받게 되었을 때 장점
- 일단 본인이 살고 있는 집이라 그 집에 대해서 잘 알고 있는 것
- 명도와 인테리어가 별도로 필요하지 않은 것도 강점
- 일반매매를 하려면 등기부상에 하자 등을 일일이 협의
- 경매를 취소시키는 것도 일반 임차인들에게는 쉬운 일 아냐
- 권리상의 하자들은 법률상 자동 소멸, 경매로 낙찰받는 게 안전

Q. 경매가 집만 있는 건 아니잖아요. 상가 투자도 많이 하셨다가 경매로 넘어오는 경우도 있는데. 이런 경우엔 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 법적인 보호장치도 있다고 들었어요. ‘상가건물임대차 보호법’이라는 건데, 그 내용이 우선변제권과 대항력, 환산보증금 등등 굉장히 복잡하더라고요. 예를 들어서 알기 쉽게 설명해주시면 좋을 것 같거든요? 

- 환산보증금과 우선변제권, 상가건물임대차 보호법이란?
- 소중한 전세보증금 지키는 방법은?
- 우선변제권, 보증금을 지키는 핵심요소 
- 우선변제권, 서울일 경우엔 환산보증금 9억원 이하에만 적용
- 보증금 반환 핵심, 대항력과 우선변제권
- 주택임대차에서는 환산보증금 개념이 없어 상가에만 적용
- 환산보증금을 초과하면 우선변제권이 발생하지 않아
- 우선변제권 없으면 경매절차에서 배당을 받을 수 없다는 의미
- 임대인의 동의를 구해서 전세권등기를 별도로 하는 것을 추천
- 강남구 청담동, 서초구 서초동, 홍대역 환산보증금 초과 경우

Q. 생각해보면, 집주인은 스스로 진 빚 때문에 경매라는 일을 겪지만, 임차인은 무슨 죄입니까. 그래서 애초에 이런 일이 안 일어나도록 하는 게 중요할 것 같거든요. 전세계약 체결이 그 시작점인데, 경매 당할 일 없는 안전한 집에 들어가라~ 이렇게 얘기하지만 '안전한 집'이라는 보증서가 있는 것도 아닌데 어떻게 판단할 수 있나요?

- 전세계약 전, 반드시 피해야 할 집은?
- 등기부등본 보고 경매로 넘어갈 집 피하기
- '채권최고액+전세금' 규모 따져봐야
- 총 4번 떼봐야…'신탁'은 원부 발급도
- 등기부등본을 통해 과도한 저당권 확인
- 가등기담보권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기가 경료되어 있다면 피해야 할 대상
- 대리 계약 시, 부동산 계약 위임장, 매도인, 신분증 확인
- '깡통전세' 사기 속출… 선순위채권 가장 먼저 확인해야
- 갑구 소유자 항목에 '신탁'이라고 표기돼 있는 경우도 주의
- 등기부등본에서 가장 면밀히 봐야하는 건 '을구' 
- 을구, 해당 물건을 담보로 한 근저당, 전세권 등 각종 권리사항 
- 등기부등본 발급, 임대인들의 체납세금 확인
- 공동명의 집인 경우엔 전세 누구랑 계약해야?
- 공동소유자들의 과반수 지분권자와 임대차계약을 해야만 유효
- 사람 숫자의 과반수 아닌 지분의 과반수라는 점 주의
- 소유자 남편의 위임장과 인감증명서를 꼭 받아야

Q. 근저당, 즉 빚이 과하게 많으면 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있다는 거잖아요. 그렇다면 근저당권의 비율이 얼마나 낮아야 안전하다고 볼 수 있는 건가요? 

- 빚이 없는 경우가 가장 좋지만, 현실에선 드물어
- 근저당이 없거나 비율이 낮은 집에 들어가야 하는 이유
- 은행에선 통상 주택 매매가의 120~130%를 채권최고액으로 설정
- 근저당권 채권최고액이 2억2000만원이라면 실제 채권액은 2억원 
- 전문가들 “채권최고액+전세금, 매매가 70~80% 경우 안전권”
- 집이 경매로 넘어갈 경우 보통 매매가의 80% 정도로 낙찰
- '채권최고액+전세금'을 매매가의 70% 이하로 보수적으로 잡아야
- 실제로 빚이 없는 경우가 가장 좋지만, 현실에선 드물어
- 근저당권 + 보증금액이 매매가의 70~80% 경우 안전권”

Q. 교수님, 다시 한번 마음고생 안 하려면 경매든 전세든 좋은 매물 찾는 게 중요하다는 생각이 들면서요. 저번에 못 다한 임장 다녀오신 이야기 안 들어 볼 수 없습니다. 이번엔 청라 쪽을 다녀오셨다고요?

- 인천 청라 임장, 후기와 체크포인트는?
- 가정역에서 출발해 루원시티 걸어서 임장
- 루원시티, 여전히 개발진행중…상가라인은 한산
- 경매 예정물건, 프라디움아파트 33평형…매도호가 5.5억원
- 청라로 도보 이동, 임장은 도보로 가는 것이 중요
–청라, 인천의 부도심…많은 사람들이 관심 많은 지역
- 석남역에서 청라국제도시역까지 7호선 연장 공사중 
–스타필드 청라·아산병원·시티타워 건립 호재
- 커넬웨이 라인 핵심, 7호선 연장선역 생기는 곳 주목
- 상가 매물, 청라지젤엠…감정가 7억원, 2번 유찰 3.5억원 
- 아파트 매물, 롯데캐슬…감정가 10억원, 2번 유찰 5억원 
–올해 7억원대 초반에 매매사례 2건…7억원 초반 물건 최저가
- 청라, 개발호재가 있어서 투자자 실수요자들이 모두 좋아하는 지역

Q. 임장 하시면서 눈에 띄었던 매물들에는 어떤 것이 있었는지도 궁금한데요? 더불어서 특히 경매 물건 임장 할 때 체크해야 할 점들도 알려주시죠.

- 인천 청라 경매 매물, 임장 후기는?
- 영화블렌디엠 오피스텔과 롯데캐슬도 실거주 투자 매력적

Q. 전세살이, 정말 쉽지 않습니다. 중개업소 말만 철썩같이 믿었는데. 대출 금액이 얼마 안 되고 집주인이 곧 갚을 거니 걱정 말라고 하는 경우도 많거든요. 교수님은 부동산 중개업소도 많이 다녀보셨으니, 믿을만한 부동산 잘 고르는 법도 아실 것 같은데, 좀 알려주시죠?

- 부동산 중개업소 잘 고르려면?

Q. 아니 근데, 공인중개사를 통해 임대차 계약을 체결한 줄 알았는데 알고보니 중개보조원인 경우가 있다고 해요. 심지어 이건 불법이라면서요? 

- 집 계약했는데, 알고보니 중개보조원?
- 중개보조원과 공인중개사는 전혀 다르다
- 중개보조원 아닌 공인중개사 통해 계약
- 중개사 자격증·중개업 허가 등 확인해야
- 공제가입 여부·보증기간 등도 살펴야

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