한달 만에 13% 급증 '준공 후 미분양'…'악성'이라 불리는 이유는?[부동산백서]

아파트 지으려 받은 대출, 분양대금으로 상환…공사 끝나고도 안 팔리면 부담↑
줄도산 우려하는 건설업계 "사달라" vs 자구책 바라는 정부 "이르다"…행보 주목

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 모습. 2023.3.31/뉴스1 ⓒ News1 김도우 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 2월 국토부 통계가 발표됐습니다. 전국 미분양 주택은 0.1% 증가한 7만5438가구로 집계됐는데요. 한 달에 1만 채씩 늘어났던 것을 생각하면 증가세가 주춤합니다. 하지만 준공 후 미분양은 8554가구로 한 달 새 약 1000가구, 13.4% 늘었습니다. 한 달 사이 28가구(0.4%)밖에 늘지 않았던 1월과는 대조적입니다.

준공 후 미분양은 이른바 '악성' 미분양으로 불립니다. 선분양 후시공 제도가 자리 잡은 우리나라에서는 대부분 준공 전 분양이 전부 끝나는데요. 최초 청약 이후 무순위 청약(줍줍)을 수차례 진행한 뒤에도, 공사를 다 마칠 때까지 끝끝내 팔리지 못한 물량이기 때문입니다.

보통 아파트는 대출받아 짓습니다. 단번에 땅을 사고 공사를 마치려면 큰돈이 드는데, 턱 내놓을 수 있는 만큼 갖고 있진 않으니까요. 우선 돈을 빌리고, 수분양자들에게 계약금과 중도금을 받아 공사를 진행합니다. 잔금까지 받아 사업비를 다 갚고, 수익도 남기고요.

초반에 미분양이 나더라도 보통은 아파트를 짓긴 합니다. 통상 시공사들이 책임준공, 채무보증 약정으로 수주하거든요. 준공 시점까지 건설사가 공사비를 감당하게 됩니다. 줍줍 시도도 하고요. 하지만 공사를 다 끝났는데도 안 팔렸다? 상환은 못하고, 이자 부담은 눈덩이처럼 불어나죠.

현재 준공 후 미분양은 대구, 전남, 경북 등 지방에 몰려 있는데요. 자금력이 약한 지방 중소 건설사들 중심으로 줄도산 위기감이 번지고 있죠. 건설사만 문제일까요? 아니죠. 돈을 빌려준 금융권까지 파장이 미칩니다. 준공 후 미분양이 악성인 것은 이런 무서운 결과를 불러올 촉매가 될 수 있기 때문입니다.

위기감이 커지며 건설업계에서는 정부가 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용할 필요가 있다는 요청을 내놨습니다. 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원에 따르면, 과거 미분양이 급증했던 2009년 LH는 정부 대책에 따라 총 7개 미분양 CR리츠(기업구조조정리츠)를 도입해 총 2163가구를 7045억원에 매입한 전례가 있죠.

그러나 정부는 아직 강경합니다. 원희룡 국토부 장관은 "미분양 10만 가구까지는 각오하고 있다"며 건설사가 할인 판매 같은 자구책부터 마련해야 한다고 선을 그었습니다. 정부가 직접 개입했던 2009년 당시 미분양 물량은 현재 2배 이상인 16만가구를 상회했고, 악성 미분양도 5만 가구가량 됐습니다. 지금은 아직 '노란불'이라는 겁니다.

위험을 대비하지 않은 건설업계에 대한 비판도 거셉니다. 시장이 좋을 땐 일단 빚을 내서 수도권이든 지방이든 가리지 않고 무리하게 아파트를 짓더니, 미분양으로 자금 회전이 되지 않자 국민 혈세로 아파트 재고를 사달라고 손을 내민다고요. 호황기에 돈을 벌고도 위험에 대비하지 않았으니, 밑지고라도 팔라는 목소리도 큽니다.

그렇다고 건설업계의 우려도 마냥 무시할 순 없습니다. 지금 당장 준공 후 미분양이 많지 않더라도, 미분양이 쌓이면 2~3년 뒤 악성 미분양으로 편입되는 것은 시간문제라는 우려가 업계 안팎에서 번지고 있습니다. 부동산 침체로 물량이 소진되지 않으면, 이르면 내년 중반부터 악성 미분양이 대폭 늘 수도 있다는 관측도 있습니다.

정부든, 건설사든 당분간 상황을 지켜본 뒤 결정을 내릴 것이라는 예상이 나옵니다. 건설사들은 미분양을 털기 위해 계약금 축소, 중도금 이자 후불제, 저층 할인까지 등 다양한 마케팅에 나섰는데요. 이런 움직임이 전반적인 분양가 할인까지 이어질까 관심이 모이고 있습니다. 부동산 시장 연착륙을 위해 나섰던 정부가, 건설업계 안정을 위해 선제적으로 나설지도 주목됩니다.

seunghee@news1.kr