“집주인 다 죽게 생겼다”...임대사업자 날벼락 맞은 사연은

공시가 하락에 전세 보증상한 줄어
상한액 초과 전세금 내줄판
“전세금 반환 대출도 안되고
집도 팔수 없어” 임대인 비상

서울의 한 빌라촌 [사진 출처 = 연합뉴스]

“보증보험은 무조건 가입하라하고 전세금은 토해내야 하는데 대출은 안되고. 그러면 팔수는 있게해줘야하는데 팔지도 못하게 하고…. 임대사업자 등록한 것 때문에 피눈물 납니다.”

27일 서울 은평구 응암동 빌라에 전세를 주고 있는 김모씨는 보증금 반환보험때문에 요즘 잠을 못자고 있다. 그런데 최근 정부가 전세사기 피해를 막겠다며 보증보험 한도를 축소한데다, 보증보험 상한액의 기준이 되는 공시가가 떨어지면서 문제가 발생했다. 보증금액 축소로 전세 보증금을 토해내야하는 상황이 됐기 때문이다. 김씨는 “전세금을 돌려주고 싶어도 임차보증금 반환대출이 안나오고 의무 임대기간 때문에 집을 팔수도 없다”면서 “임대사업자는 죽으라는 정책”이라고 분통을 터뜨렸다.

정부가 빌라왕 사태를 계기로 빌라 사기 피해를 막기 위해 임대보증보험 한도 축소를 비롯해 임대사업자의 보증 보험의무를 강화하기로 했다. 이러한 가운데 보증보험의 기준이 되는 공시가도 하락해 임대사업자들이 직격탄을 맞고 있다. 전국 빌라 임대사업자들은 “전세보증금 돌려줄수 있게 하거나 집을 팔수 있게 퇴로를 열어달라”고 호소하고 있다.

정부는 최근 전세사기 대책의 일환으로 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험 가입기준을 전세가율 100%에서 90%로 낮추기로 했다. 주택 가격을 산정할 때 기준도 기존 공시가격의 150%에서 140%로 하향했다.

정부는 이와함께 보증보험 가입 심사 때는 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정방식을 실거래가와 공시가격을 우선하는 방식으로 바꾸기로 했다. 시세가 형성되지 않은 빌라를 중심으로 일부 감정평가사가 임대인과 짜고 시세를 부풀리는 폐단이 있었기 때문이다. 주택 가격을 ‘공시가격의 140%→실거래가→감정평가’ 순으로 인정하기로 했다.

즉 보증보험 상한액은 공시가격의 140%에 전세가율 90%가 되는 것이다. 공시가격의 150%에 전세가율 100%였던 기존과 비교하면 보증한도가 126%로 축소되는 것이다.

그런데 보증보험 가입 심사때 주택가격 산정방식의 기준이 되는 공시가가 올해 더 내려가면서 보증한도는 대폭 축소될 전망이다. 정부가 지난 22일 발표한 공동주택 공시가격 중 수도권 빌라의 경우 전년 대비 평균 약 6.0% 하락했다.

예를 들어, 서울 은평구 전용 64㎡ 빌라는 2022년 공시가가 1억5300원이었다. 기존 보증한도를 적용하면 최대 2억2950만원까지 보증받을 수 있다. 이 빌라 전세가 2억원이라면 보증한도내에 있으므로 보증보험 가입이 된다. 그런데 올해 이 빌라 공시가는 1억4400만원으로 떨어졌다. 공시가가 떨어진데다가 새로운 보증보험 기준을 적용하면 최대 1억8144만원밖에 보증이 안된다. 현재 전세 2억원이므로 새로운 기준을 적용하면 보증보험 한도를 초과했다. 즉 보증보험 가입이 안되는 것이다.

통상 전세보증금은 보증보험 상한 한도 내에서 맞춰진다. 세입자는 보증금 중 일부가 보험에 가입되지 않은걸 받아들이지 않기 때문이다. 결국 집주인들이 보증금을 줄이는 수밖에 없다. 보증보험 가입이 안되는 집을 세입자들은 꺼리기 때문이다.

부동산 중개업체 집토스는 공시가격이 10% 하락할 경우 오는 하반기 만기 빌라 전세계약의 71%가 동일한 전세금으로 전세보증 가입이 불가할 것으로 분석했다.

임대사업자 보증보험 한도는 그대로라지만…

여기에 정부는 임대사업자들의 보증보험 의무를 강화했다. 정부는 지난 22일 임대사업자의 보증보험 의무를 강화하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙’ 개정안을 입법예고했다. 올해 6월 말부터 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입하지 않으면 임차인이 전월세 계약을 해지하고, 손해배상을 청구할 수 있다.

정부는 “임대인이 가입하는 보증보험 한도는 종전과 그대로 적용될 것”이라는 입장이다. 국토부는 “임대사업자가 가입하는 임대보증금 반환 보증은 전세가율이 종전과 같이 유지(100%)되며 감정평가액·공시가격·실거래가를 선택적으로 적용하게 한다”고 설명했다.

그렇더라도 임대인들은 “전세보증보험과 연계되는 전세대출이 많아 임대사업자들의 타격은 불가피하다”고 퇴로를 마련해달라고 요청하고 있다.

“보증보험 한도가 그대로면 뭐하나요? 세입자는 보증한도가 줄어들어서 대출이 안된다고 합니다. ”

서울 강서구 임대사업자 김모씨는 “정부의 전세보증보험 한도 축소로 집주인, 세입자 모두 혼란을 겪고 있다”고 분통을 터뜨렸다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “대부분 세입자들이 전세대출을 받는데 전세보증보험도 든다. 안심전세대출을 많이 이용하는데, 결국 전세보증보험 한도가 축소되기 때문에 대출한도도 줄어 보증금이 축소될수밖에 없다”면서 “임대 보증보험 한도가 그대로여서 타격이 없다는 것은 현실을 모르는 얘기”라고 했다.

전세안심대출은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 전세보증금반환(전세보증금반환보증)과 금융기관에 전세자금대출의 원리금 상환(전세자금대출특약보증)을 함께 책임지는 보증상품이다. HUG 관계자는 “전세금안심대출보증은 전세보증보험 한도가 축소되면 대출가능금액도 줄어들게 된다”고 설명했다.

성창엽 회장은 “정부가 보증금 반환 대출을 풀었다고 하지만 DSR(총부채상환원리금상환 비율) 규제가 여전히 살아 있어 추가 대출을 받기가 쉽지 않고, 임사업자대출 역시 RTI(임대업 이자상환비율)가 적용돼 사실상 보증금 반환목적으로 한 대출이 안된다. 임대사업자들은 퇴로가 없어 내몰리고 있다”고 하소연했다.

임대사업자들은 등록 의무기간때문에 집을 팔고 싶어도 못판다고 했다. 성 회장은 “의무기간을 못지키고 팔경우 과태료가 건당 최대 3000만원 부과된다. 보통 빌라 임대사업자들은 원룸, 투룸 임대주시는 분들인데 1억원짜리 팔려고 3000만원 과태료를 내야하는게 말이되느냐”고 했다.

국토교통부는 더 많은 임차인을 보호하기 위한 조치라는 설명이다. 국토교통부는 “전세가율이 90%를 초과하더라도 임차인은 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증가입이 가능하다”면서 “과도한 보증금을 보증제도를 통해 보호하는 것보다는 적절한 보증금으로 계약을 유도하여 악성임대인으로 인한 전세사기를 근절하고 건전한 시장환경을 조성할 것”이라고 밝혔다.