[기자의 눈] 늘어나는 미분양, 공공 매입이 능사 아니다

김경택 건설부동산부 기자

[서울경제]

새해 들어서도 주택 미분양 물량이 계속 쌓이고 있다. 국토교통부에 따르면 1월 전국 미분양 주택은 7만 5359가구로 2012년 11월 이후 10년 2개월 만의 최대치를 기록했다. 전문가들은 지난해 4분기 기준 주택 초기 분양률이 58.7%까지 하락했고 입주율도 66.6%로 낮은 편이라 미분양 물량이 연내 12만 가구 이상까지 늘어날 수 있다고 전망했다. 특히 대구(1만 3565가구), 경북(9221가구), 충남(8653가구) 등 공급이 많았던 지방에 미분양 물량이 집중되고 있어 선제적 대응이 필수적인 상황이다.

다만 최근 건설 업계에서 주장하는 공공자금을 통한 미분양 주택 매입은 바람직한 대안이라고 보기 어렵다. 정부가 강조해온 민간 주도의 ‘시장경제주의’에 부합하지 않을 뿐더러 국민들의 사회적 공감을 얻기도 어렵기 때문이다. 미분양 물량이 늘어난 가장 큰 이유 중 하나가 주변 시세 대비 높은 ‘고분양가’였던 것을 감안하면 공공 매입은 더욱 설득력이 부족하다.

따라서 정부는 민간 시장 자본을 활용해 자연스럽게 미분양이 해소될 수 있도록 간접적인 도움을 줘야 한다. 예를 들어 미분양 주택 매입 시 취득세와 양도세를 과감히 감면해 세제 부담을 덜어주고 주택담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 완화하면 수요자들의 매수 유입을 촉진할 수 있을 것이다. 민간 임대 시장 활성화 역시 도움이 될 것으로 보인다. 정부가 지난해 12월 발표한 대로 사실상 폐지됐던 ‘등록민간임대주택제도’를 ‘세제 혜택’ 등의 방법을 통해 재개하면 다주택자·법인들이 미분양 물량을 매입할 가능성이 높아지기 때문이다.

또한 미분양의 가장 큰 원인이 하락한 매매가격 대비 높은 분양가인 만큼 공급자들 역시 적정 분양가를 산정해 초기 분양을 제고할 필요성이 있다. 인건비 및 원자재 값 상승 등을 고려하되 현재 부동산 시장 분위기에 맞게 분양가를 합리적인 수준으로 내려야 결국 수요자들이 기존 주택 매입 대신 분양으로 눈을 돌릴 것이다.

김경택 기자 taek@sedaily.com