'청약완판' 유주택자가 좌우한다...서울 쏠림 심화 [권영훈의 집중탐구]

[한국경제TV 권영훈 선임기자]
<앵커> 

'권영훈의 집중탐구' 시간입니다. 부동산시장 침체 속에 청약완판 단지가 나오고 있다고 합니다. 매매시장과 달리 분양시장은 되살아난 건가요?

<기자> 

3월 들어 봄 날씨가 이어지고 있는 가운데 분양시장에도 완연한 봄기운이 돌고 있습니다.  

영등포자이 디그니티의 경우 2만명 가까운 수요자가 몰리면서 1순위 청약경쟁률이 200대 1에 육박했습니다. 

둔촌주공 재건축인 올림픽파크 포레온은 미계약분 899가구 무순위 청약경쟁률이 50대 1에 달했습니다. 

그리고, 최근 강동 헤리티지 자이, 장위자이 레디언트, 리버센 SK VIEW 롯데캐슬은 100% 계약을 마쳤습니다. 

지난해부터 집값이 줄곧 하락하면서 매매시장은 침체를 거듭하고 있지만 분양시장은 조금씩 살아나는 분위기입니다. 

전국 아파트 청약경쟁률이 떨어질대로 떨어지다가 2월 5.4대 1을 기록했고 3월은 더 높은 것으로 파악되고 있습니다.   

하지만, 서울과 달리 지방은 청약미달 단지가 여전히 속출해 전국적인 현상은 아니라는 분석입니다.  

1월 현재 전국 미분양 주택수는 7만5천가구인데 지방이 84%로 대부분을 차지하고 있습니다.  

한마디로 청약시장은 '서울 쏠림현상이 심화되고 있다'라고 정리할 수 있습니다. 

<앵커>

올들어 정부가 청약 관련 규제를 대거 풀었는데 유독 서울 분양시장만 활기를 띄는 이유는 뭔가요?

<기자>

그동안 집값 상승기때 온갖 규제가 서울에 집중되면서 공급 가뭄을 겪었는데요. 

전방위 규제완화 조치죠. 1.3 부동산 대책 발표 이후 숨통이 트인 것으로 보입니다.   

강남3구와 용산구를 제외하고 모두 비규제지역(투기과열지구 해제, 분양가상한제 해제)으로 바뀌면서 청약문턱이 크게 낮아졌습니다. 

1순위 청약통장 가입기간이 1년으로 줄었고, 해당 지역 2년 거주요건도 없어졌습니다. 

특히 집을 가진 사람, 즉 유주택자도 청약이 가능하고, 기존 주택처분 의무도 사라졌습니다. 

전매제한 역시 비규제지역은 1년(규제지역 3년)으로 줄었습니다. 

그리고 미분양 물량에 대한 무순위청약은 전국 어디서나 다주택자도 신청할 수 있습니다. 

나아가 4월부터 청약제도가 개편되는데 전용 85㎡ 이하 민영주택 60%는 추첨제 물량으로 늘어나 1주택자가 신청할 수 있습니다.  

정부는 미분양 사태가 실물경제에 악영향을 줄 수 있는 만큼 사실상 청약 관련 모든 규제를 풀었습니다. 

그동안 공급이 많은 지방과 달리 서울은 규제완화 수혜를 보는 모양새입니다.  

<앵커> 그런데 시장에서 유주택자에게 청약 당첨기회를 늘려주는 부분에 대해 논란이 있죠?

<기자> 청약개편 내용을 들여다보면 유주택자를 분양시장으로 유인하겠다는게 정부의 복안입니다.

다만, 무주택 실수요자를 위한 게 청약제도인데 취지를 훼손한 측면이 있습니다. 

때문에 앞으로 유주택자가 청약시장에 가세해 분양성적을 좌지우지할 가능성이 높습니다. 

전문가들은 "전매 목적의 투기적 가수요가 크게 늘어날 수 있다"며 우려하고 있습니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원 

"그동안 청약시장은 무주택 실수요자 중심이었는데 이제는 돈이 된다고 하면 단기 전매차익 수요 이런 단타족들이 언제든지 유입될 수 있는 여건이 되었다. 가수요가 대거 유입되면서 청약광풍이 불어 뜨거운 시장이 될 수 있는 (매매시장과의) 온도차가 극심해질 수 있는 측면이 있다"  

전문가들은 또 "가수요는 청약 허수인 만큼 분양성적을 제대로 판가름하기 어렵다"며 "청약수요자들은 경쟁률 보다 계약률을 확인하는게 바람직하다"고 조언했습니다.  

<앵커>

지난해부터 분양가 상승세가 심상치 않습니다. 청약수요자들이 따져봐야 할 변수는 뭐가 있나요?

<기자>

앵커는 '오늘 분양가가 가장 싸다'란 말 들어보셨죠? 지난해 원자잿값 파동 이후 갈수록 분양가가 오르고 있기 때문입니다. 

지난해 서울 아파트 평당 평균 분양가가 1년 만에 24% 올라 3천만원(3,474만원)을 넘어섰습니다. 

분양가 주요 항목인 땅값은 물론 기본형 건축비가 올랐기 때문인데 지난해 3차례 인상한데 이어 2월에도 2.05% 추가 인상됐습니다.  

강남3구와 용산구는 규제지역으로 분양가상한제가 적용되지만 집값이 여전히 높은 만큼 분양가도 높죠. 

대표적으로 재건축 대장주인 대치은마 아파트의 경우 최근 일반 분양가가 평당 7,100만원으로 정해졌습니다. 

이외 모든 지역은 민간아파트의 경우 분양가상한제가 해제되면서 분양가가 더 오를 일만 남은 셈입니다. 

그래서 매매시장은 침체를 거듭하고 있는 가운데 분양시장에 수요자들이 몰리고 있는 건데요.

때문에 그동안 분양을 미룬 건설사들이 시장상황이 호전되면서 너도나도 분양채비에 나서고 있습니다.

올해 수도권 분양예정 물량이 10만6천가구인데 서울에서 2만6천가구가 시장에 나올 예정입니다. 

당장 이달은 서울에서 '휘경자이 디센시아' 1개 단지가 분양을 앞두고 있습니다. 

전문가들은 "올해 분양시장은 고금리와 집값하락 영향으로 옥석가리기가 심화될 것"이라며 "입지와 가격에 따라 초양극화 현상이 나타날 것"으로 내다봤습니다. 

서울은 규제완화로 청약수요가 몰리고 있는 반면 지방은 입주율도 낮고 주변 집값도 하락해 청약수요가 줄어든 상황인데요. 

청약수요자들은 어떻게 해야 할까요? 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원

"분양을 받을때 가장 중요한 것은 가격경쟁력이다. 주변 시세보다 10% 이상 싸야 된다. 도심권에서는 거의 분양물량이 재개발, 재건축이다. 조합원들이 알짜 로얄층을 가져 간다. 타입별로 다르기 때문에 현장에 가서 층, 향을 충분히 파악한 뒤 청약에 나서야" 

<앵커>

권 기자, 수고했습니다. '권영훈의 집중탐구'는 여기까집니다. 

권영훈 선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr