“5억이나 떨어졌네”…‘춘래불사춘’ 오피스텔 시장, 어쩌나

올해 1월 거래량 4086건
월별 기준 역대 최소

올해 1월 전국 오피스텔 거래량이 월별 기준 역대 최소치를 기록한 것으로 나타났다. 집값이 큰 폭으로 오르던 시기 아파트 대체재로 인기를 누렸던 오피스텔 매매가격 하락세도 좀처럼 반등하지 못하고 있다.

17일 한국부동산원의 건축물 거래현황 자료에 따르면, 올해 1월 전국 오피스텔 거래량은 4086건으로, 관련 통계 작성이 시작된 2017년 1월 이래 가장 적었다. 지난해 1월(1만 4932건)과 비교하면 72.6% 감소한 수치다.

전년 동월보다 오피스텔 거래량이 가장 큰 폭으로 하락한 지역은 인천시로 확인됐다. 작년 1월 3459건이었던 오피스텔 거래량은 올해 1월에는 416건으로 88.0% 금감했다. 이어 전북 87.0%, 충남 85.8%, 대구 79.4%, 제주 78.1%, 대전 76.7%, 경북 75.7%, 세종 73.7%, 경기 73.2%, 광주 73.0%, 전남 71.1%, 서울 64.8% 순으로 하락률을 보였다.

오피스텔 매매평균가격과 전세가격의 하락세도 이어지고 있다. KB부동산의 월간 오피스텔 통계 자료를 보면, 지난해 2월 수도권(서울·경기·인천) 오피스텔 평균매매가격은 2억7761만원이었지만, 올해 2월에는 2억7561만원으로 1년 사이 0.7% 떨어졌다.

평균 전세가격 역시 같은 기간 1.1%(2억1289만원→2억1045만원) 하락했다.

일례로 인천 서구 청라동에 위치한 ‘청라 린스트라우스’ 전용 59.99㎡는 작년 1월 3억5000만원(국토교통부 실거래가 자료)에 실거래가 이뤄졌지만, 올해 1월에는 2억5000만원에 손바뀜됐다. 1년 만에 1억원 떨어진 셈이다.

경기 하남시 학암동에 있는 ‘위례 지웰 푸르지오’ 는 5억원 넘게 급락했다. 해당 오피스텔 전용 84.71㎡는 지난해 1월 13억원에서 올해 1월 7억8700만원으로 1년 새 실거래가 5억1300만원 내렸다. 하락률은 39.5%에 달한다.

전세가격도 비슷한 상황이다. 인천 연수구 송도동 오피스텔 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵’ 전용 84.96㎡는 작년 1월 4억원에서 올해 1월 1억8000만원으로 2억2000만원 내린 금액에 전세계약이 체결됐다.

경기 수원영통구 원촌동 ‘더샵 광교레이크시티’ 전용 82.85㎡도 전세보증금이 2억2000만원(지난해 1월 7억2000만원→올해 1월 5억원) 하락했다.

백조에서 미운오리로 오피스텔에 무슨 일이?

지금은 찬밥신세이지만, 지난해까지만해도 오피스텔 등 수익형부동산은 아파트 대체재로 주목을 받아왔다. 2020년 8월 임대차 2법 시행 이후 주택 매매 가격이 비정상적으로 급등하며, ‘아파텔’이라고 불리는 전용 85㎡ 안팎의 주거용 오피스텔이 집중적으로 공급됐다.

실제 지난 3년 동안 전국에는 오피스텔 13만1507실(부동산R114 자료)이 분양됐다. 올해에도 1만6600실이 새로 공급될 예정이다.

당시 수도권 주택담보대출비율(LTV) 40%에 비해 오피스텔은 최대 70%의 LTV가 적용돼 투자자는 물론 아파트를 사지 못하는 신혼부부나 사회초년생, 저소득층 등에게 각광을 받았다. 아파트에 비해 분양가상한제 규제가 덜하다는 점도 매력적이었다.

그러나, 지난해 대출 규제가 강화되고 고금리의 직격탄을 맞으면서 오피스텔 시장은 침체일로를 걷고 있다. 최근 정부가 저리의 정책금융상품 ‘특례보금자리론’ 등을 내놓으며 주택 대대적인 규제완화를 펼치고 있지만, 이들 수익형부동산은 혜택을 받을 수 있는 게 없어 형평성 논란도 일고 있다.

전문가들은 2년 전 분양가상한제를 피해 분양된 수익형 상품들의 입주가 올해부터 대거 몰리면서 잔금을 마련하지 못해 미입주하는 사례가 급증할 수 있다고 내다보고 있다.

다만, 일각에서는 금융 당국이 오피스텔 담보대출 시 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 검토하면서 급랭한 주거용 오피스텔 시장이 반등할 수 있다는 의견도 나온다. 그러나, 대다수 업계 전문가들은 오피스텔 DSR 완화에도 당장 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보고 있다.

주거용 오피스텔의 대체재로 볼 수 있는 아파트 가격이 회복은 커녕 하락세를 면치 못하고 있다는 것이다. 여기에 DSR 완화가 주거용 오피스텔에만 적용된다면 투자 수요 억제로 효과는 더욱 반감될 수 있다. 통상 주거용 오피스텔은 초소형이나 소형 등에 비해 수익률이 낮다.

한국부동산원 자료를 보면 올해 1월 전국 기준 전용 40㎡ 이하 오피스텔의 수익률은 5.23%, 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 4.51%인데 비해, 60㎡ 이상~85㎡ 이하 수익률은 3.82%에 그쳤다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “잇단 금리 인상으로 대출 이자 부담이 커지자 오피스텔을 외면하는 수요자들이 늘고 있다”면서 “여기에 청약, 대출, 세금 규제가 아파트 위주로 완화되다보니 오피스텔의 투자 수요까지 줄어들고 있어 당분간 거래량과 매매값 하락세가 지속될 것으로 예상된다”고 말했다.