[부동산 A to Z] 거래량 늘어났다지만…중요한 건 계속 꺾이는 전세가

■ 경제현장 오늘 '부동산 A to Z' - 고종완 자산관리연구원장 

정부의 부동산 규제 완화로 급매물이 속속 소진되면서 서울 아파트값 하락 폭이 4주 연속 줄었습니다. 특히 송파구는 서울에서 유일하게 아파트값이 상승으로 전환되어 주목을 끌었죠. 하지만 한국은행은 올해 집값이 더 떨어질 거라는 분석을 내놓았습니다. 이걸 어떻게 봐야 할지 고종완 한국자산관리연구원장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 

[앵커] 

아파트 거래량, 서울 아파트가 굉장히 부진했는데 조금씩 늘었어요, 그래서 2월에 1845건. 

[고종완 자산관리연구원장] 

2000건이 안 되죠. 

[앵커] 

이게 별로 안 늘어난 겁니까? 의미 있다고 봐야 합니까? 

[고종완 자산관리연구원장] 

바닥권에서 1000건 정도 거래되다가 그래도 2월 거래량을 서울만 놓고 보면 1000건 정도 되다가 거의 2배 가까이 증가했다고 볼 수 있고. 다만, 수도권 같은 경우에도 6천 건 정도인데 우리가 2~3년 전 평균 거래량과 비교하면 여전히 1/3 수준이다. 이 부분을 시청자분들이 알아두시면 이해가 되실 것 같아요. 그러니까 지금 거래량이 우리가 거래 절벽이라는 이야기를 많이 했잖아요. 한 1/3 정도 평균 거래량에 불과하다. 여전히 거래 침체는 지속되고 있다는 점이고, 또 하나는 의미를 부여하면 거래량은 가격이 1·2분기 선행하는 선행지표로 알려져 있잖아요. 서울 지역은 다시 이어지겠습니다만, 거래량이 다소 증가하고, 하락 폭이 둔화하고. 서울 잠실은 오히려 약간 상승 전환하고, 이런 현상이 나타나는 것이…. 

[앵커] 

어제(9일) 한국부동산원 통계가 그렇게 나왔는데 낙폭이 좀 준 거죠? 

[고종완 자산관리연구원장] 

낙폭이 줄었어요. 특히 서울이 줄었거든요? 여전히 하락세이긴 한데 도표에도 나왔습니다만, 마이너스 0.21. 전국적으로는 0.38, 0.34, 수도권. 이렇게 되니까 아무래도 서울의 변화가 봄 이사철을 맞아, 먼저 왔다고 볼 수 있고. 좀 전에 설명해 드렸습니다만, 이렇게 거래량이 증가한다는 것의 의미는 소위 말하면 아직 가격이 상승 반전하진 않지만, 낙폭이 둔화하고 회복이 있다는 걸 의미하고. 다만, 거래량만 보고 앞으로 집값이 오를 거라고 기대하기는 어려워요. 왜냐하면 수치가 중요한데 거래량이 한 30% 이상 더 증가해야 하고, 그리고 데이터 통계라고 하죠. 데이터 분석이 중요한데 적어도 2분기, 그러니까 지금으로 보면 올해 5~6월까지 거래 증가 현상이 지속되어야 할 필요가 있습니다. 그러니까 한 1~2개월 정도 거래 증가가 나타났다고 해서. 그리고 지금 이어지겠습니다만, 어쨌든 3월은 이사철 성수기잖아요. 때문에 아직은 이게 일시적 반등이냐, 지속적인, 소위 말하면 추세 상승이냐를 놓고 본다면 일시적 반등에 무게감이 쏠리고 있습니다. 

[앵커] 

아직은 일시적 반등이다? 

[고종완 자산관리연구원장] 

거래량을 놓고 보면 그렇게 말할 수 있습니다. 

[앵커] 

그럼 잠실 같은 경우, 올랐다고 하셨잖아요. 송파구죠? 

[고종완 자산관리연구원장] 

네, 송파구. 근데 송파구의 핵심이 우리가 강남권이라고 하면 강남·서초·송파를 의미하잖아요. 근데 작년 11월 12월, 가장 급락했던 아파트가 어디죠? 노·도·강도 있었지만, 그중 하나가 송파구 잠실이었어요. 강남·서초가 아니에요. 물론 뒤늦게 강남·서초도 급락한 아파트 단지가 있었습니다만, 예를 들어보면 이해가 쉬울 것 같아요. 잠실의 대표적인 엘리트 아파트라고 있죠. 엘스아파트 프리지움, 이런 게 있거든요? 이 아파트가 34평, 국민 평형, 가장 인기 있는 평형이잖아요. 이게 고점이 2021년 10월경, 28억이었어요. 엘스의 경우, 29억도 갔거든요? 근데 이게 올해 1월까지 떨어진 걸 보면 작년 11~12월에 급락해서 19억 7천까지 떨어졌어요. 그게 이번에 다시 23억 정도로 회복해요. 3~4억 정도 오른 거죠. 소위 롤러코스터를 탄 거예요. 가격이 급락하니까 저가 매수세가 유입되겠죠. 또 봄 이사철이 되니 이 정도 되면 사도 되겠다는 바닥권에 대한 인식도 있고. 그러다 보니 급매물 거래가 이뤄졌어요, 실제로. 그러면서 잠실·송파 쪽 거래량이 굉장히 늘어났거든요, 100여 건으로? 그러면서 소위 바닥 찍고, 또 한편으로는 이게 이유가 중요한데 정부가 1·3 대책을 내놓았잖아요. 전방위적인 규제 완화 정책을 내놓으니까 어떻게 됐을까요. 이 2가지가 핵심이었잖아요. 15억 초과 대출도 가능했고, 특히 이 부분이 중요한데 다주택자에 대한 양도세나 취득세 중과 조치를 폐지했잖아요. 그러니까 대출 규제 완화, 다주택자의 취득세·보유세·양도세에 대한 완화 조치로 인해 소위 말하면 자금을 가진 사람들이 강남권에 많이 떨어진 잠실 아파트를 매입했다. 그리고 잠실만 눈여겨봐야 할 건 아니고, 노·도·강이라고 해서, 또 이건 금융위원회가 특례보금자리론을 내놓았잖아요. 그러다 보니 노·도·강이 30~40% 빠졌어요. 이렇게 많이 빠진 곳을 중심으로 실수요자가 들어오면서 노·도·강뿐만 아니라, 강남 잠실 아파트의 급매물이 빠지고 가격이 반등하는 모습인데, 하지만 앞으로 이게 추세적으로 반등이 이어질지는 불확실하고 변동성이 크다. 그런 면에서는 확신하고 지금 집 사기는 어렵지 않을까 그렇게 봅니다. 

[앵커] 

송파구가 한국부동산원 통계로 좀 반등한 것은 다른 지역보다 워낙 많이 떨어졌기 때문이다. 

[고종완 자산관리연구원장] 

30% 떨어졌어요. 

[앵커] 

그래서 일시적으로 회복된다? 

[고종완 자산관리연구원장] 

현재는 그렇게 말할 수밖에 없어요. 왜냐하면 데이터가 축적이 안 되어 있어서 제가 봤을 때 올해 상반기까지는 좀 더 추세를 지켜봐야 통계적으로 의미 있는 지표의 변화를 실감할 수 있을 것 같습니다. 

[앵커] 

다주택자들의 취득세 완화를 예고는 했는데, 아직 법은 통과되지 않았죠? 만약 법이 통과 안 되면 세금 취득세를 해야 하니까.

[고종완 자산관리연구원장] 

굉장히 날카로운 (질문을 주셨는)데, 빨리 여야 간에 국회에서 입법을 통과해야 합니다. 정부가 작년 12월 21일 기준, 이후에 매입한 사람들에 대해서는 취득세 중과 조치를 폐지하겠다고 했는데, 아직 법 시행이 안 돼요. 그래서 2가지 문제가 있는데 정부의 발표를 믿고 산 분들이 낭패당하고 있거든요. 그런데 제가 볼 때는 2월에 국회에서 처리한다고 했는데 벌써 3월이 됐잖아요. 경정청구 제도가 있을 것 같습니다. 경정청구, 그러니까 다시 지금 끝난 게 아니라, 중과세금을 냈다면 이게 소위 중가세율 4%와 3주택자 8%거든요? 1에서 3%로 줄어야 하는데, 이건 법이 통과되면, 정부가 약속한 대로 경정청구를 하면 좀 절차가 복잡하긴 합니다만 받을 수 있을 것으로 보입니다. 

[앵커] 

정부의 규제 완화와 관련해서 지금 규제지역 중에서 강남·목동이 다음 달 만기가 제일 빨리 오는 거죠? 그래서 이걸 서울시가 풀까/말까 고민하는 것 같은데. 이미 보도는 연장한다/풀지 않는다 이런 보도가 나오고 있어요. 아직 확정은 안 됐죠? 

[고종완 자산관리연구원장] 

지금 언론에서는 그런 방향으로 보도가 나와요. 그래서 토지거래허가구역의 의미를 살펴보고, 이렇게 만약 풀리든/안 풀리든 어떤 영향을 시장에 줄 것인가 이게 지금 우리의 관심사잖아요. 우선 토지거래허가구역은 4월 26일이 다가오는데 여기에 해당하는 지역이 잠실·목동·성수 이런 지역이에요. 여의도까지 포함되는데 이 지역 같은 경우, 현재 풀릴 가능성이 높지 않다. 그렇게 보는 건 오세훈 시장(이하 오 시장)의 발언에서 찾을 수 있어요. 저희 전문가들은 이번에 좀 풀릴 걸로 기대했었거든요, 사실은. 그 이유는 앞서 말씀드린 대로 윤석열 정부의 현 정책 방향이 규제 완화잖아요. 재건축·재개발도 완화하고, 세금도 부담도 줄이고, 대출 규제도 완화하는… 그 행보에 맞춰서 풀어줄 줄 알았는데 그러지 않은 이유는 오 시장의 언론 발언을 보면 이해됩니다. 하나는 집값이 조금 더 내려가야 한다. 원희룡 장관도 사실은 PIR 지표를 말하면서 서울은 19인데 12 정도로 내려가야 한다. 그러니까 원희룡 장관과 오 시장의 생각은 어쩌면 맥락을 같이 하는 걸로 보입니다. 

[앵커] 

PIR이 가격, 소득의 얼마 정도 해야 가격이 되느냐인데. 

[고종완 자산관리연구원장] 

소득 대비 집값 비율이죠? 

[앵커] 

이미 다 내려온 거 아니에요? 

[고종완 자산관리연구원장] 

아니요. 내리긴 했는데 오 시장, 서울시가 결정하는 거잖아요. 오 시장으로서는 2가지 이야기를 했어요. 하나는 집값이 조금 더 내릴 필요가 있다. 구체적으로는 문재인 정부의 초기 가격 정도로 내리는 게 바람직하다. 듣는 분에 따라서, 집주인분들은 다소 섭섭할 수 있지만 저는 이 말에 동의하고요. 그런 측면에서 아마 1년 정도는 더 토지거래허가구역이 유지될 가능성이 높다. 그렇게 되면 아무래도 실수요자 외에는 갭투자나 이런 것들은 어려워진다. 그러면 강남·목동·성수 이런 지역들은 집값 상승으로 전환하기는 어렵지 않을까 이런 예측이 가능해 보입니다.

[앵커] 

지금 상승 전환이 어려울 것이다. 이런 지역도 그렇지만, 전체적으로 한국은행이 "주택가격이 추가로 떨어질 것"이라는 올해 전망을 내놓았는데요. 그 근거는 뭡니까? 

[고종완 자산관리연구원장] 

3가지로 보입니다. 이창용 한국은행 총재가 엊그제 기자회견에서 밝힌 내용인데요. "현재는 집값이 좀 더 떨어질 가능성이 높다"면서 이런 말을 했어요. 흥미로운 게, 대마불사다. 이때의 대마는 아마도 강남권 아파트나 재건축을 의미하는 것으로 보입니다. "대마불사는 없다". 

[앵커] 

"대마불사는 없다". 강남이라고 안 떨어지는 게 아니다? 계속 떨어질 수 있다? 

[고종완 자산관리연구원장] 

네, 그리고 어느 한 방향으로만 생각하는 건 옳지 않다. 그러니까 집값이 앞으로 오를 것이라는 기대만 갖는 건 올바른 생각이 아니다. 당연한 이야기지만 그런 이야기를 했고요. 3가지 이유를 꼽았습니다. 하나는 아무래도 고금리 기조가 유지되잖아요. 또 DSR 규제도 있으니까 집값이 그런 면에서 어렵고. 두 번째는 경기 침체. 고금리 기조가 유지되는 한, 우리나라 실물 경기가 좋아지기는 어렵잖아요. 지금 경상수지나. 그리고 집값 하락에 대한 기대감이 많이 확산하고 있고, 누적된 갭투자자의 물량이 아직 해소되지 않았다는 이야기도 곁들여요. 근데 저는 이 말이 객관적 근거가 있고, 따라서 이창용 한국은행 총재가 제대로 시장을 객관적으로 분석했다고 보고. 또 다른 KB 보고서나 이런 걸 보면 향후 집값은 5~10% 정도 하락할 가능성이 높다는 것과 연결 지어 본다면 적어도 올해 상반기 내지 올해까지는 집값이 좀 하락할 가능성이 높지 않은가. 전셋값과 매매가격 동반 하락 추세 기조는 올해까지 이어질 거라는 전망이 우세합니다. 

[앵커] 

한국은행도 매매와 전셋값이 동반 하락하는 게 특이하다고 하는데 요즘 월세에서 다시 전세로 늘고 있다면서요. 혹시 전셋값이 충분히 떨어졌다는 판단을 하는 분들이 많아서 그런 겁니까? 

[고종완 자산관리연구원장] 

그렇죠. 그런데 사실은 전세와 매매가격의 가격 결정 원리가 달라요, 시장 작동 원리가. 잠깐 언급하면 우선 우리나라만 있는 전세는 수요공급에 의한 가격이 결정되는 성향이 강하거든요. 그러니까 수급이 개선되지 않으면 전셋값은 오르거나 내리지 않죠. 근데 우선 서울은 최근에 전셋값 하락 폭도 조금 둔화하고 있어요. 그래서 추가 하락은 크지 않을 것이다. 두 번째, 1차 전셋값이 올해까지는 내리지만, 서울은 내년부터는 오를 가능성도 점쳐져요. 입주 물량이 많지 않기 때문이죠, 아파트인 경우. 그리고 전셋값의 하락이 멈추거나 상승으로 전환되어야 매매가격, 2차 가격인 매매가격의 변화도 온다는 걸 알아두시면 도움이 되고. 최근 특징은 금리 급등으로 인해, 특히 전세자금 대출 금리 급등으로 인해 월세가 많이 진행되었잖아요. 지금 도표에 나옵니다만, 월세가 많아지는 것에서 최근에는 다시 전세로 전환하는 비율이 높아지고 있다. 이 이야기는 저는 바람직해 보입니다. 왜냐하면 세입자로서는 전세 아니면 반전세, 월세인데 전세가 금리만 안정된다면 가장 주거비 부담이 적기 때문입니다. 그래서 정부 입장에서도 공공임대나 장기전세 이런 주택 공급을 늘리는 게 서민주거복지향상 측면에서 바람직하지 않을까 생각됩니다. 

[앵커] 

잘 알겠습니다. 거래량이 늘어나고, 시장 동향 관련된 분석 잘 들었습니다. 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장이었습니다.

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