[하우머니] 싸다 vs. 비싸다…지금 집 살 타이밍 맞나요?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

Q.  먼저 부동산 시장 분위기부터 살펴볼까요. 정부가 부동산 정책에 대해 전방위 규제 완화를 단행하면서 주택 거래가 늘고 매수심리도 소폭 회복되고 있습니다. 다만 여전히 높은 금리에 집값 바닥론은 시기상조라는 분석인데요. 어제(23일) 한국은행이 기준금리를 동결하면서 호재로 읽힐 수도 있을 것 같아요. 최근 시장 분위기 어떤가요?

- 얼어붙은 부동산 시장 '온기'…최근 분위기는?
- 한은, 금통위서 기준금리 동결…시장 회복 기대감
- 서울 아파트값 하락세 진정…전국 아파트값 낙폭↑
- 강남권 낙폭 축소 확대…보합 전환 목전 둔 서초구
- 금리 진정세·규제 큰 폭 완화…전국 매매가 0.38%↓
- 서울, 추가 집값 하락 기대에 '매수인 우위'는 지속
- 집주인들 매물 회수·거래 등으로 급매물 소진 현상
- 서울시, 광진·강북·서대문·마포 등 지역은 낙폭 확대
- 정부 규제 완화 기조…주택 매수심리 소폭 회복 중
- 이번주 서울 매매수급지수 66.4→66.7 소폭 개선
- 서울·인천 7개월 만에 매매 계약 건수 1000건 돌파
- 아파트 거래량 증가세…집값 바닥론은 '시기상조'
- 일부 온기에도 "고금리·경기 침체, 반등 쉽지 않아"

Q. 고물가, 고금리에 부동산 시장이 침체기에 빠지면서 1년 전보다 아파트 매매 가격이 5% 이상 낮춘 하락 거래가 늘었다고요?

- 고금리에 부동산 시장 침체…하락거래 비중은?
- 거래 늘어난 서울 아파트, 상당수 '하락거래' 분석
- 5% 이상 떨어진 거래 1월 405건…1년 새 2배 이상↑
- 서울 하락거래 비율, 지난해 1월 21%→지난달 42%
- 지난달 5% 이상 상승거래 총 154건…1년 새 20%↓
- 경기·인천 아파트 5% 이상 하락거래도 큰 폭 증가
- 전국 아파트 상승거래 비율, 세종 제외 전 지역 감소
- 아파트 하락거래 증가 주요 원인 '은행 대출 부담'
- 서울 아파트 매입 시 대출 부담 4년 만에 약 2배↑

Q. 한국부동산원에서는 2019년보다 서울 집값이 낮아졌다는 분석도 나왔습니다. 그런데 민간통계는 2019년 전보다 낮아진 정도는 아니라는 건데요. 내 집 마련을 준비하는 실수요자들의 입장에서는 무슨 통계를 믿어야 하는 걸까요?

- 부동산원 '나 홀로' 통계…민간과 다른 이유?
- 2019년 2월 둘째 주 매매지수 96.2→지난주 104.3
- 한국부동산원 "서울 집값 4년 전보다 2.1% 하락"
- 부동산원과 다른 민간 통계 "같은 기간 집값 올라"
- KB부동산 주간통계, 2019년 73.6→지난주 93.6
- 100 넘어선 매매가격지수, 지난해 하반기부터 하락
- KB부동산 "2019년에 비하면 아직 집값 비싸" 분석
- 부동산원- 민간통계 간 실거래가 차…표본 수 원인
- 부동산원 표본 3만2900가구…KB부동산 약 2배↑
- 서울시, 실거래가 바탕 '주택실거래가격지수' 개발

Q.  집값이 바닥이냐 아니냐에 대해서는 의견이 분분하지만 얼마 전까지만 해도 거래 절벽을 걱정하던 것과는 분위기가 다소 전환된 듯 합니다. 지금이 집을 살 타이밍인가요?

- '집값 바닥론' 두고 의견 분분…집 살 타이밍은?
- '갈팡질팡'하는 서울 집값…매수 심리도 '오락가락'
- 방향타 잡지 못하는 부동산 시장…실수요자들 고민
- "살까 말까" 통계에 담긴 고민…가격·심리 '출렁'
- 시장 전반 '꽁꽁'…1·3 대책 이후 '고무줄 장세'
- 서울 지역 급매물 빠르게 소진…호가도 소폭 상승
- 간헐적 급매물과 정상화 가격 매물 함께 소화 중
- 전문가들 '바닥론' 시기상조…"바닥, 지나 봐야 알아"

Q.  다음으로 임대시장 짚어보죠. 요즘 전세 가격 하락세가 심상치 않은데요. 고금리에 신규 입주 물량이 증가하면서 전세가율이 10년 8개월 만에 바닥을 찍었다고요?

- 바닥 모르는 전세시장, 하락세 어디까지?
- 서울시 '전세가율 52%' 10년 8개월만 최저 기록
- 고금리 여파에 신규 입주 물량 증가…전세가 하락세
- 최근 '빌라왕' 사태에 두려움…가라 앉은 전세 시장
- 1월 서울 아파트 전세가율 52.0%…전월比 0.9%p↓
- 부동산 시장 한파 장기화에 전세시장 침체기 연장
- 작년 서울 아파트 전셋값 5.45%↓…매매가 2.96%↓
- 최근 전셋값 3개월 연속 하락세…서울 3.98% 하락
- 높은 전세가율, 전세 낀 집 매수하는 '갭투자' 용이
- 낮은 전세가율, 매수 초기 비용 커지며 매수세 '주춤'

Q.  전세 가격이 하락하는데도 세입자들은 좌불안석입니다. 이미 집주인에게 준 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 점점 늘고 있어요?

- 전셋값 떨어져서 불안한 세입자들, 왜?
- "보증금 좀" 전세가격 급락에 세입자들 '좌불안석'
- 세입자들, 보증금 반환 위해 임차권설정 등기 신청
- 임차권등기 1년 새 3.5배 이상 급증…보증금 미반환↑
- 전세 사기·깡통전세 우려 큰 지역 임차권등기 신청↑
- 최근 부동산 주춤…향후 임차권등기 신청 증가 예상
- 전세 계약 진행 시 보증금 반환보증 보험 필수 가입

Q.  주택도시보증공사 HUG가 지난해 보증금 미반환 사고 증가로 13년 만에 적자를 기록했다고요. 그런데 올해는 적자 폭이 더 늘어날 전망이에요?

- 보증금 못 주는 집주인들, HUG '허리 휘청'?
- HUG, 작년 13년 만에 적자 기록…전세보증보험 사고↑
- HUG 내 시뮬레이션, 올해 적자폭 2배 이상 증가 결과
- '빌라왕 사태' 등 전세 사기 증가…보증금 대신 반환
- 전세보증보험 업무 중요도↑…개인 보증 업무 강화
- 올해 수익·비용 시뮬레이션 2719억 당기순손실 전망
- 올 1월 HUG 보증금 반환액 1692억…1년 새 3.2배↑
- 전셋값 하락에 역전세 현상…보증금 미반환 사례↑
- 국토부- 기재부, HUG 자본금 확충·보증배수 확대 협의

Q.  상황이 이러다 보니 월세가 인기입니다. 고금리에 월세가 대폭 늘어났는데 월세 가격 상승세가 심상치 않아요?

- 고금리에 '전세보다 월세', 콧대 높아진 월세?
- 서울 주요 아파트 임대 물건 중 '전세<월세' 83.7%
- 시장 "이자, 전·월세 전환율 등 고려 시 월세 더 비싸"
- 전세가율 낮은 재건축 단지, '전세比 비싼 월세' 다수
- 치솟은 대출금리에 고금리 속 월세 매물 인기 상승
- 지난 정부, 1주택자 전세자금 대출 금지도 한 몫
- 9억 초과·부부합산 소득 1억 이상시 전세대출 금지
- 대출 막힌 세입자들 "울며 겨자 먹기로 비싼 월세"
- 3월부터 9억 초과·부부 소득 1억 이상 전세대출 허용
- 전문가 "거주 이전 자유 막는 규제 복원해야" 조언

Q.  마지막으로 분양시장 살펴보겠습니다. 최근 아파트 분양가격이 빠르게 오르고 있는데요. 분양가가 1억 원씩 뛰고 있다고요?

- 고물가 역풍 불어닥친 분양시장, 분위기는?
- 정부 규제 완화·원자잿값 인상 등에 분양가 급등
- 시행사들, 분양가 인상 자제 분위기…불안한 침묵
- 최근 분양가 상승 추세 뚜렷…같은 면적 1억씩 급등
- 1월 말 기준 민간 아파트 ㎡당 평균 분양가 11%↑
- 서울 아파트 ㎡당 분양가 3,063만원…3천만원 돌파
- 인건비·금융 비용도 부담…"예전 가격으로 공사 못해"
- 집값 하락 추세 속 고분양가 '역풍'…청약 미달 속출
- 업계, 청약 경기 회복 시 분양가 '고공행진' 전망도
- 고분양가 논란 둔촌주공…"하반기엔 저렴해 보일 것"

Q.  고분양가에 청약 시장에 한파가 불고 있다고는 하지만 지방에서도 유독 눈에 띄게 흥행을 하는 단지도 있습니다. 청약시장에도 양극화가 심해지고 있다는데요. 흥행 단지들의 특징, 뭐가 있을까요?

- 분양시장도 '양극화' 현상…청약 흥행 요인은?
- 분양시장, 입지·가격 경쟁력 따라 '양극화' 심화
- 올해 분양16개 단지 중 2개 두 자릿수 경쟁률
- 분양가 상한제 적용 받은 단지들…주변 대비 저렴
- '착한 분양가' 앞세워 분양…청약 침체 속 수요↑
- 충남 '서산 해미 이아에듀타운' 1순위 한 명 신청
- '미분양 무덤' 대구 미달 속출…광주·제주도 '저조'
- 시장 "대출금리 올라 분양가 민감도 높아져" 지적
- 주택 매수심리 하락 속 '새 아파트 열망'은 여전
- 서울 '장위자이 래디언트' 최근 잔여물량 모두 소진
- '둔촌주공' 일부 미계약 물량, 다음달 무순위 청약

Q.  1·3 대책 이후 서울 동대문, 영등포구 등에서 처음으로 아파트 분양이 시작됩니다. 규제지역이 대거 풀리는 등 규제가 대폭 완화되면서 대책 효과가 있는지 가늠할 수 있을 텐데요. 그렇다고 고금리 상황에서 장밋빛 전망만 할 수 있는 상황은 아닙니다. 흥행 성공할까요?

- 1·3대책 이후 서울 첫 분양, 흥행 가능성은?
- 영등포·동대문 등 서울 규제 해제 지역 첫 분양
- 강남 3구·용산구 제외 서울 전역 분양 규제 완화
- 청약통장 12개월 이상…수도권 거주자 1순위 청약
- 청약 당첨자 실거주 의무 폐지…전매제한 1년으로
- 일부 혜택 적용에 분양 서두르는 규제지역 단지들

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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