집값 어떻게 바뀔지 모르는데…10년간 임대하라고? [김진수의 부동산 인사이드]

부동산 시장 안정과 서민 실수요자 보호를 위한 정책이 쏟아집니다. 그중 하나가 '주택 임대사업자등록(주택임대등록) 제도"입니다. 서민에게 아파트 등을 장기간 임대하면 세금 혜택을 주는 제도입니다. 5년 단기와 10년 장기로 운영되던 제도가 어느 순간 10년으로 바뀌었습니다. 부동산 가격이 언제 어떻게 바뀔지 모르는데 의무 임대 기간을 10년으로 못 박는 건 당국의 횡포(?)라는 지적까지 나옵니다.

주택임대등록 제도는 1994년 도입됐습니다. 민간에 전·월세 물량을 늘리기 위한 조치였습니다. 문재인 정부 초기인 2017년 등록임대사업 활성화 방안도 발표했습니다. 하지만 아파트 가격이 계속 오르자 주택임대등록제도에 메스를 대기 시작했습니다.

2020년 5월 당시 임대사업자는 52만여명, 임대주택은 약 160만가구였습니다. 정부는 '실수요자의 내 집 마련 기회를 늘리고 다주택 투기수요와 갭투자를 차단하겠다'는 명목 아래 주택임대등록 제도를 손질했습니다. 당시 정부 지원 규모 등에 따라 단기(4년)와 장기일반·공공지원(8년)으로 운영됐었습니다. 하지만 단기 임대와 아파트 장기일반 임대 제도를 폐지했습니다. 단기를 장기로 전환하는 것도 허용하지 않았습니다. 아파트는 단기와 장기 매입임대등록 혜택이 사라지게 됐습니다. 이어 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간도 10년으로 늘렸습니다.

윤석열 정부는 부동산 시장 정상화라는 기치 아래 각종 규제 완화에 나섰습니다. 지난해 12월 말 '2023 경제정책방향' 민생안정 방안에서 매입형 등록임대 정상화 방안을 담았습니다. 2020년 7월 폐지된 '아파트 유형의 매임임대 복원'이 핵심입니다.

주거전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모 아파트 등록을 허용하기로 했습니다. 절세 목적의 소규모 사업자 난립을 방지하기 위해 2가구 이상 등록할 때 신규 사업자로 허용해 줍니다. 취득세 감면이나 완화된 중과세율 적용합니다. 조정대상지역 내에서는 양도세 중과 배제와 종부세 합산배제 혜택도 복원합니다.

이와 함께 장기 공급을 유도하기 위해 임대의무기간 10년을 넘어 15년 이상까지 확대하는 사업자에 대해서는 세제 혜택 주택 가액요건을 수도권 9억원(10년은 수도권 6억원)까지 완화하기로 했습니다.

업계에서는 10년의 의무 임대 기간이 너무 길다는 지적이 끊이지 않습니다. 5년 단기 임대제도를 부활해야 한다는 게 중론입니다. 펀드도 5년을 기준으로 자산을 매입하거나 사업성을 잡습니다.

부동산 경기 사이클로 과거에는 10년 주기설이 설득력이 있었지만, 앞으로는 더 짧아질 수도 있습니다. 최근 금리 인상처럼 데이터로 예측할 수 없는 변수도 너무 많습니다. 부동산 이외의 변수들이 불쑥불쑥 등장합니다. 부동산 시장 하락기와 임대 종료 시점이 맞물리면 예상 수익이 크게 떨어질 수밖에 없습니다. 한 부동산업계 관계자는 "등록임대제도를 운용해 10년 뒤 10% 수익을 내고 처분할 수 있다는 보장이 없다"며 "요행을 바라고 사업을 할 수는 없는 일 아니냐"고 반문했습니다.

김진수 기자 true@hankyung.com

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