[하우머니] 갭투자·둔촌주공·뉴홈…부동산 '핫이슈'는?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  송승현 도시와경제 대표

Q. 첫 번째 주제 살펴보겠습니다. 고개 드는 갭투자. 요즘 급매물이 빠르게 소진하고 있다는 소식이 들려옵니다. 아파트 매매 가격 하락세도 브레이크가 걸렸다는 소식 전해드린 바 있는데요. 아파트 주택시장 거래량이 점점 늘고 있어요?

- '찬바람' 부동산 시장, 서울 거래량 증가?
- 1월 서울 아파트 거래량, 반년 만에 1000건 돌파
- 극심한 거래가뭄 속 '단비'…재반등 기대감 확대
- 아파트 외 빌라·오피스텔 '냉기' 여전…큰 폭 감소

Q. 서울도 서울이지만 지난해까지 크게 올랐다고 합니다. 올 들어 상승폭을 다 내어준 지역이 다시금 꿈틀대고 있다는 소식이에요. 인천과 세종 움직임이 심상치 않다고요?

- 인천 송도·세종, 아파트 시장 '온기'…하락폭 축
- 소송도·세종시, 집값 낙폭 큰 지역…최근 바닥 인식
- 인천 연수 아파트 매매 작년 9월 94→올 1월 239건
- 세종시 아파트 매매 작년 9월 150→올 1월 271건
- 매물 거둬들이는 집주인들…아파트값 속속 회복세
- 지난해 9월 투기과열지구 해제…대출 등 규제 완화
- LTV 한도 10%p 확대 효과…9억 이상 특공 가능
- 전문가 "유난히 가격 떨어진 지역, 투자여건 좋아져"

Q. 대출이 완화된 덕이라는 분석입니다. 그런데 이 틈을 놓치지 않고 갭투자가 다시 고개 들고 있어요?

- 대출 완화되고 집값 하락…갭 투자자, 달려간 곳은?
- 집값 큰 폭 하락 지역 중심 갭투자 거래 다시 고개
- 단기간에 집값 급락…매매가- 전세가 간 차액 축소
- 서울 송파·노원- 경기 화성·평택 등 갭투자 대거 발생
- 인천 송도국제도시, 최근 6개월 70여건 갭투자
- 최대소형 아파트일수록 갭 차 작아…1500만원에 매매도
- 자기 자본 최소화 투자 장점…집값 하락기엔 손해

Q. 현금 부자들이 하는 갭투자는 도리가 없다지만, 완화된 대출을 잔뜩 받아 하는 갭투자는 문제가 큽니다. 최근 우리가 계속 짚었던 문제가 바로 깡통전세인데요. 집값 하락세가 완전히 멈추지 않은 상황에서 갭투자 물건이 늘면 아무래도 깡통전세도 함께 늘지 않을까 걱정되는데요?

- 보증금 못 받은 임차인 '눈물'…'깡통전세' 현주소?
- 최근 역전세 현상 극심…보증금 미반환 사례 급증
- 시장, '깡통전세' 최고조 시점 2024년 상반기 전망
- 집값 20% 하락 시 갭투자 주택 중 40% 보증금 미반환
- 집값 하락에 '깡통주택'↑…1월 HUG 대위변제 1700억
- 집주인 보증금 상환 능력 확인 체계 마련 필요 목소리

Q. 상습적으로 전세보증금을 돌려주지 않는 이른바 악성 임대인의 신상 공개 방안이 빠르게 추진되는 모습입니다. 이 법안이 완전히 통과되면 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 큰 도움이 될까요?

- 임차인 울리는 '악성 임대인'…사전 방지 대안은?
- 상습적 보증금 미반환 '악성 임대인' 신상 공개 추진'
- 악성 임대인' 명단 공개 주택도시기금법 개정안 의결
- 총 2억 이상·3년 이내·2건 이상 미반환시 신상 공개
- '악성 임대인' 이름·나이·주소·채무 관련 사항 공개
- 세입자, 계약 전 정부 '안심전세' 앱에서 명단 확인
- 임대사업자 등록 시 납세증명서 제출 법적 의무 추진

Q. 다음 주제입니다. 분양시장을 짚어볼 건데요. 분양 흥행 실패라고 불렸던 둔촌주공이 사실상 완판됐다는 소식입니다. 논란이 됐던 주방뷰도 다 팔렸다고요. 찬바람이 불던 분양시장에 훈풍이 불기 시작하나요?

- '흥행 실패' 둔촌주공 사실상 '완판'…무슨 일이?
- 선호 높은 59㎡·84㎡ 예비당첨자 단계 계약 완료
- 미달된 둔촌주공, 전국 유주택자 무순위 청약 가능
- 분양업계 "고금리에 매수심리 위축…큰 고비 넘겨
- "실거주의무 폐지 아직 미확정…"청약 시 고려해야"
- 실거주의무 폐지 확정시 소형평수 실수요자 관심↑
- 둔촌 59㎡ 10억·84㎡ 최대 13억…추가 비용 발생
- 청약 후 대대적 규제완화 약속 효과…전매제한 축소
- 전용 84㎡, 중도금대출 가능…수요층 확대 효과
- 원룸·투룸 등 소형평수 일부 이달 말 무순위 청약
- 대단지 신축 소형 아파트, 투자 가치가 있을까?

Q. 둔촌주공 전용 59㎡ 분양가가 10억, 84㎡는 12~13억원인데요. 고금리 속에 선뜻 대출 받기가 쉽지 않은 것도 사실이지만, 그럼에도 서울 내에서 이 평수에 이 금액이면 나쁘지 않다는 인식이 퍼진 것 같아요. 게다가 최근 들어 분양 가격이 고공행진 하는 것도 한몫하는 듯해요?

- 고금리에 '미분양' 속출…'고물가' 분양가 흐름은?
- 시장, 소위 '국민평수' 서울 분양가 13억 받아들여
- 전국 미분양 아파트 급증…분양가 여전히 상승 중
- 지난달 말 기준 3.3㎡당 분양 평균 1571만 4600원
- 서울 아파트 분양가 3.3㎡당 3063만600원…2.86%↑
- 신규 분양 아파트 대폭 감소…전년 동월比 87%↓

Q. 이번 정부의 첫 번째 공공분양 주택인 뉴홈도 특공을 진행했는데 인기가 상당하다고 합니다. 11대 1의 경쟁률을 보였다는데요. 특히 청년 특별공급이 경쟁률이 높아요. 인기 비결이 무엇인가요?

- 윤 정부 첫 공공분양주택 '뉴:홈' 인기 비결은?
- 뉴:홈 특별공급 지난 10일 마감…'11대1' 경쟁률
- 올해 민간아파트 특공 평균 5대1 하회 '대조적'
- 뉴:홈 분양가격, 주변 시세보다 20~30% 낮아
- 공공분양, 아직도 분상제 적용…"가격 매력 상당"
- 민간아파트 분양가 급등에 뉴:홈 인기 지속 전망
- 공공분양 청약 방식 개편…나눔·선택·일반 공급
- 나눔형, 최대 3.0% 고정금리…최장 40년간 대출

Q. 하지만 미분양으로 몸살을 앓고 있는 곳도 있습니다. 한창 부동산 과열 시기에 고분양가로 공급됐던 오피스텔이나 도시형 생활주택 같은 투자용 부동산 시장이 큰 타격을 입었는데요. 분양권 시장에서 마이너스 피 물건이 쏟아지고 있다고요?

- 부동산 시장 '온기'…수익형 부동산엔 남 일?
- 2020~2021년 고분양가, 수익형 부동산 '직격탄'
- '부동산 과열' 아파트 대체제로 수익형 상품 '활황'
- 투자용 부동산 신규 사업·분양시장 거의 '올스톱'
- 시장 쏟아지는 '마피' 분양권…일부 계약금 포기도
- 분양 후 1억대 프리미엄 '옛말'…분양자들 '손절매'
- 수익형 상품 입주 올해 집중…분양가 이하 급매물↑
- 1년새 급등한 이자에 잔금 전환 시 자금 부담 상당
- 전문가 "분양 대금 마련 차질로 미입주 대란 우려"
- 수익형 상품 분양 연기·사업 포기 부작용 심화 전망

Q. 마지막으로 월세시장을 짚어보겠습니다. 고금리에 전세 사기까지…목돈을 잃을 수도 있다는 위기감일까요. 월세가가 치솟고 있는데요. 100만원 이상 거래량이 상당히 늘었어요?

- '전세보다 월세' 임대 트렌드 변화…분위기는?
- 서울 소형빌라, 100만 원 월세 임대 거래 급등
- 고금리 인상 영향…전세자금대출 이자 부담 확대
- '깡통전세' 등 전세 사기 우려…월세 수요 증가
- '100만원 월세' 2020년 1천 건 돌파…작년 3천 건↑
- 전문가 "전세사기 우려로 목돈 있어도 월세 거주
- "전세 수요 상대적 감소…지난해 전년대비 7.2%↓

Q. 월세 100만원 소식도 놀라웠는데 한편에서는 1000만원을 훌쩍 넘는 월세 거래도 많다고 하더라고요. 이제 월세시장마저도 양극화가 심해지면서 그들만의 리그가 돼가고 있다는 지적이 나와요. 월세가격이 이렇게 상방 압력이 높아지면
임대시장에 어떤 영향이 미치나요?

- 월세 시장도 '양극화'…고가 임대시장 수요는?
- '월세 쏠림' 현상 심화…1000만원 이상 거래 급증
- '1000만원 이상' 초고가 월세 거래도 속속 등장
- 올 들어 서울 아파트 월세 500만원 이상 48건 거래
- '아크로서울포레스트' 월세 2000만원 갱신 계약
- 매매 수요, 주담대 이자 부담에 임대 수요 증가
- 실질 전세자금대출 금리, 전·월세 전환율보다 높아
- 전월세 전환율 3.84%…전세대출 금리 최저 4%대
- 원희룡 "월세에 대한 사회적 인식 자체가 바뀌어"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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