아파트 입주율 또 60%대 추락…역대 두 번째로 낮아

서울의 아파트 단지의 모습. 2023.2.9/뉴스1

정부의 잇단 부동산 규제 완화책에도 불구하고 지난달 새 아파트 입주율이 또다시 60%대로 떨어졌다. 관련 조사가 시작된 이후 최저 수준이었던 지난해 11월(66.2%)에 이후 두 번째이다. 고금리 등으로 주택거래시장이 얼어붙은 데다 전세사기 등의 여파로 전세시장마저 주춤해진 탓이다.

입주율 저하는 부동산 PF시장 경색 등으로 자금난에 시달리는 건설업체의 부담을 가중시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다. 이에 따라 입주율을 높이기 위해 무주택자에 대한 대출지원 강화 등과 같은 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

주택산업연구원(이하 ‘주산연’)은 13일(오늘) 이런 내용을 담은 ‘2023년 2월 아파트입주전망지수’를 발표했다. 주산연은 2017년 7월부터 전국의 주택사업자들을 대상으로 입주여건에 대한 조사결과를 발표했다. 아파트 입주물량 상황에 따른 시장 위험을 사전에 진단하고, 정부의 주택수급 계획과 주택사업자의 사업계획 등에 활용하라는 취지이다. 조사 결과는 ‘입주경기실사지수’로 불렸는데, 지난해 5월부터 입주전망지수로 이름이 바뀌었다.

● 입주율 또다시 60%대로 추락

주산연에 따르면 지난달 전국 아파트 입주율은 66.6%로 전달(71.7%)보다 5.1%포인트(p) 떨어졌다. 아파트 입주율이 60%대로 내려앉은 것은 역대 최저였던 지난해 11월(66.2%)에 이어 두 번째 기록이다.

지역별로 보면 수도권이 2022년 12월 77.8%에서 지난달 75.2%로 떨어진 것을 비롯해 5대 광역시(71.9%→65.8%) 비수도권 도 지역(69.3%→63.9%) 등이 모두 전달보다 하락했다. 서울도 79.2%로 80%대에서 내려앉았다.

미입주 원인 가운데 세입자 미확보가 39.6%로 전달(22.0%)보다 17.6%p 늘었고, 기존주택 매각 지연(56.0%→41.7%)이나 잔금대출 미확보(20.0%→14.6%)는 하락했다.

연구원은 이에 대해 “정부가 주택시장 정상화를 위해 세제·금융, 규제완화 등과 같은 방안을 내놓으면서 주택거래를 쉬워진 반면 지난달 13일 기준금리를 0.25% 추가 인상으로 대출비용이 증가했기 때문”으로 풀이했다.

● 기준금리 2%대 진입하며 입주율 하락 본격화

아파트 입주율은 2017년 6월 첫 조사 때 76.4%에서 출발했다. 이어 한 달 뒤인 2017년 7월 82.3%로 껑충 뛰었다가 8월(79.7%)과 9월(77.7%)에 다시 70%대로 떨어졌다.

이후 2017년 10월(81.9%) 반짝 상승한 뒤 11월(75.0%) 이후 2019년 7월까지 21개월 동안 70%대를 맴돌았다. 또 이런 추세는 2019년 8월(80.0%)과 같은 해 11월(80.3%)을 제외하곤 2020년 4월(79.3%)까지 이어졌다.

그런데 집값이 급등세를 보이기 시작하자 2020년 5월 81.2%로 올라선 뒤 지난해 6월(82.3%)까지 80%대의 고공행진을 펼쳤다. 특히 2021년 2월에 88.9%로 역대 최고 기록을 세웠다. 당시에는 전국 대부분의 지역 입주율이 90% 수준에 육박했다.

입주율이 다시 70%대로 떨어지기 시작한 시점은 기준금리가 가파르게 오르면서 2%대로 올라선 지난해 7월(79.6%)이다. 이후 입주율은 8월(76.8%) 9월(72.6%) 10월(72.5%)을 거쳐 11월(66.2%)까지 수직 낙하했다.

● 입주율 저하로 건설사 자금난 심화 우려

아파트 입주율은 해당 월에 입주가 완료돼야 할 아파트단지의 전체주택에서 입주를 했거나 잔금을 납부한 주택의 비중이다. 입주율이 낮으면 잔금 등으로 들어올 자금이 그만큼 늦어지고 있음을 의미한다.

새 아파트 분양가는 통상 계약금 10~20%, 중도금 60%, 잔금 20~30% 비율로 분납이 이뤄진다. 따라서 입주율 저하는 건설사나 주택사업 시행자에 자금 압박으로 인한 경영난으로 이어질 가능성이 대단히 높다. 이른바 ‘아파트 입주 리스크’이다.

따라서 이를 막기 위한 보다 적극적인 대책을 검토해야 한다는 지적이 나온다. 서현승 주산연 연구원도 “1월 통계 분석 결과 기준금리 인상으로 인한 대출비용 부담 증가로 세입자 확보가 더 어려워진 것으로 보인다”며 “입주율 저하를 막기 위해 무주택자에 대한 대출지원 강화 등과 같은 조치가 필요한 것으로 판단된다”고 말했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com