우리집 주인, 보증금 떼먹은 적 있을까? 확인하는 법[코주부]

[서울경제]

연이은 대형 전세 사기 사태에 정부가 지난 2일 종합 대책을 내놨습니다. 수많은 대책 가운데 가장 큰 변화로 꼽힌 것은 주택도시보증공사(HUG) 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 낮춘 거였는데요. 참고로 주택 1139채를 보유하다 사망한 ‘빌라왕’ 김모 씨 소유 주택들의 전세가율이 평균 98%였습니다. 새로운 제도 아래선 이런 주택은 보증 보험에 들지 못할 것이고 그러면 세입자들의 선택도 받지 못할 테니 피해를 막을 수 있다는 논리입니다.

이 조치는 기형적인 임대차 시장의 구조를 바꾸는 ‘큰 틀’의 변화입니다. 필요한 것이긴 하나 세입자가 피부로 체감하기엔 조금 거리가 느껴지는 대책인데요. 이것 말고 세입자가 당장 써먹을 수 있는, 반드시 알아야 하는 변화는 없을까요? 이번에 발표된 대책에서 독자님이 반드시 알아야할 부분만 <코주부>가 쏙쏙 골라내봤습니다.

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우리집 주인, 보증금 떼먹은 적 있을까?

전세 사기를 막는 방법. 세입자가 미리 사기범들을 피할 수 있도록 더 많은 정보를 제공하는 것입니다. 이를 위해 탄생한 것이 바로 HUG안심전세 앱인데요. 기능은 크게 세 가지 입니다. ①시세가 없거나 정확하지 않은 연립, 다세대, 소형 아파트 단지의 시세와 전세가율, 경매낙찰가율 등을 확인할 수 있습니다. 아울러 “이 주택은 전세금 O억 원 이하로 계약을 권유합니다” 등의 안내문구도 제공됩니다. 현재는 수도권만 제공되고 있는데 오는 4월에는 수도권 내 준공 전 빌라의 추정 시세까지, 7월에는 지방 광역시 및 오피스텔까지 시세를 제공할 예정이라고 하네요.

②악성 임대인 여부 확인 기능입니다. 임대인의 이름과 주민등록번호를 넣으면 과거 보증보험 사고가 난 적이 있는지(보증금을 떼먹은 적 있는지) 확인할 수 있습니다. 진짜 좋은 기능인데, 여기에 너무도 치명적인 약점이 있습니다. 법적인 문제로 임대인이 자신의 정보를 직접 올려야만 조회가 가능하다는 것. 사실상 임대인 동의를 받아야 조회가 가능한 것이나 다름 없습니다. 법 개정을 통해 동의 없이도 확인할 수 있는 방안을 추진하고는 있지만 시간이 얼마나 걸릴지는 미지수입니다.

또 안심전세 앱에서는 집주인뿐 아니라 전세 사기에 가담하는 부동산 공인중개사도 걸러낼 수 있도록 중개사가 영업정지를 당한 적이 있는지, 휴업했다면 기간은 어느 정도인지 등 상세한 영업 이력 등도 4월부터 확인할 수 있게 할 예정입니다. ③끝으로 거주 중에 집주인이 바뀌거나 근저당권 설정(집을 담보로 대출 받음)이 발생하면 문자로 알림을 보내줍니다.

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계약 후 집주인이 바뀌면? 이젠 이렇게 됩니다

일련의 전세 사기 사태로 임차 계약에 구멍이 숭숭 뚫려있다는 게 확인됐습니다. 이번 대책은 이런 허점을 보완하는 조치도 다수 이뤄졌는데요. 사기 사례별 대책을 한 번 살펴볼게요.

▶세입자 거주 도중 보증금 상환 능력이 없는 집주인으로 바뀌어 보증금을 돌려받지 못함

→ 집주인이 매매 계약을 맺는 경우 세입자에게 이 사실을 사전 고지

→ 신규 임대인이 보증 사고를 일으킨 전력이 있어 보증 가입이 불가능한 경우 계약 해지 및 보증금을 반환하도록 공인중개사협회 전산시스템 계약서 양식에 반영(이달 중).

▶보증 보험에 가입해야 하는 임대사업자라며 세입자를 안심시켜 놓고 실제론 가입하지 않음

→ 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록해 세제혜택을 받을 수 있도록 제도 변경

▶전입신고를 해도 다음날 0시가 넘어야 보증금이 보호된다는 점을 악용해 0시 이전에 재빨리 담보 대출을 받아 세입자의 보증금 변제가 후순위로 밀림

→ 은행에서 주택담보대출을 심사할 때 확정일자를 확인한 후 대출. 현재 우리은행에서 시범적으로 이런 방식으로 대출을 운영하고 있고 4월 중으로 전체 시중 은행으로 확대될 예정

▶중개사가 사기에 가담

→ 현재는 징역형 선고시 중개사 자격 취소인 것을 금고형(집유 포함) 선고시 취소토록 강화

→ 4월부터 중개사가 임대인의 세금, 이자 체납 등을 확인할 수 있도록 개선

→ 전세가율이나 보증보험 가입 관련 안내도 의무화

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억지로 떠안은 집 때문에 청약 기회 날리지 않도록

전세 사기 피해자를 위한 지원책도 몇 가지 소개해드릴게요. 전세 사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 경매로 낙찰받는 경우 무주택 기간이 인정되지 않아 청약 당첨에서 멀어지게 되는데요. 이런 일을 막기 위해 5월부터는 일정 금액과 면적 이하의 주택을 낙찰받는 경우 피해 임차인을 무주택자로 간주하기로 했습니다. 기준은 공시가격 3억 원 이하(지방 1억5000만 원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택입니다.

피해 임차인에 대한 저금리 대출 지원도 문턱을 낮췄는데요. 3월부터 보증금 기준을 2억 원에서 3억 원으로 늘리고 대출액 한도도 1억6000만 원에서 2억4000만 원으로 확대합니다. 전세 사기에도 불구하고 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인에 대해서는 기존 전세 대출을 1~2%대 금리의 저리 대출로 대환할 수 있는 상품을 신설해 5월부터 공급합니다.

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박윤선 기자 sepys@sedaily.com팀코주부 기자 kojubu@sedaily.com