비과세 받은 임대사업자 들여다 본다

국세청이 과거 양도소득세 비과세·감면 혜택을 받은 주택 임대사업자들을 집중적으로 들여다 보기 시작했다.

임대사업자에 대한 세제혜택은 등록 임대사업자의 요건충족을 전제로 주어졌는데, 중도에 요건을 갖추지 못한 경우가 적지 않다고 판단했기 때문이다.

특히 임대사업자에 대한 혜택이 많았던 2018년 9월 13일 이전에 비과세감면을 잘 못 받은 경우, 올해로 국세를 부과할 수 있는 기한(국세부과제척기간)이 끝나는 상황이다.

국세청으로서는 국세부과제척기간 5년이 끝나기 전에 조사에 착수할 수 있는 명분을 갖춘 셈이다. 일선 세무서에서는 이미 조사관들이 임대사업자들의 비과세감면 전수조사에 착수했다는 소식도 나온다.

임대사업자 거주주택 비과세가 조사 포인트

정부는 주택 임대사업자들에게 파격적인 세제혜택을 줬다. 적어도 2018년 9월 13일 이전까지는.

조정대상지역 내 주택에 대해서도 양도소득세 중과를 피하게 해주고, 보유요건 등만 잘 지키면 양도소득 장기보유특별공제를 추가로 받을 수 있는 혜택을 줬다. 또 재산세, 종합부동산세 부담도 줄여줬다.

특히 임대사업자가 임대주택 외에 본인이 거주하고 있는 주택을 팔 때에는 1세대 1주택자와 같은 양도세 비과세 혜택을 줬다. 수십채를 임대하고 있는 임대사업자라도 살고 있는 집을 팔 때에는 양도세 비과세 혜택을 받은 것이다.

2019년 2월 12일 이후에는 등록 임대사업자도 생애 딱 한 번만 거주주택 비과세를 받도록 규정이 바뀌었지만, 그 이전의 경우 이 혜택을 활용해 거주주택을 갈아타면서 여러차례 비과세를 받는 경우도 적지 않았다.

그런데 이런 임대사업자 세제혜택은 임대등록요건을 유지한다는 전제로 주어졌다. 중도에 요건을 갖추지 못하는 상황이 됐다면, 비과세나 감면받은 세액을 토해내야 하는 것이다.

국세청이 과거 혜택을 받았던 임대사업자들을 들여다 보는 이유다.

5%룰과 의무임대기간 준수 여부 관건

세제혜택을 받은 임대사업자들은 민간임대주택법에서 정한 여러가지 공적인 의무를 지켜야한다.

그중에서도 임대 중 유지해야 하는 요건들이 많은데, 가장 중요한 것이 임대료를 5% 이내로만 증액해야 한다는 이른바 5%룰이다.

임대보증금과 월 임대료는 5%를 초과해 증액할 수 없으며, 계약 및 증액이 있은 후 1년 이내에 다시 증액하는 것도 할 수 없다.

또 장기임대사업자는 임대 당시 4년이나 8년의 의무임대기간을 정하는데, 등록한 임대의무기간을 유지하는 것도 필요하다. 아울러 임차인의 귀책사유가 없는 한 임대차 계약을 중도에 해지하거나 재계약을 거절해서도 안된다.

만약, 등록임대사업자로서의 공적 의무를 이행하지 않은 것으로 확인되면, 세제혜택 받은 것을 토해내야 한다.

거래절벽으로 인력운용 여력 생겨

마침 일선 세무서의 양도세 인력운용 여력이 풍부해진 점도 임대사업자에 대한 집중도를 높일 것으로 보인다.

주택 거래가 줄면서, 양도세 신고업무보다는 사후관리와 조사업무에 집중할 수 있는 상황이 됐기 때문이다.

실제로 양도세 신고서류만 월 수백건씩 처리하던 서울 주요 세무서 재산세과에서도 지금은 손에 꼽을 정도로 관련 일거리가 줄어든 상태다.

부동산 거래 자체가 그만큼 줄었기 때문이다. 서울시 부동산거래현황에 따르면 2018~2020년에 월 1만건이 넘던 서울 아파트 거래량이 2022년에는 월 1000건 이하로 떨어졌고, 올해 2월 현재는 100건 수준에 그치고 있다.

실제 신고와 시차가 있지만, 11일 현재 강남구는 3건, 용산구는 2건 거래된 것이 전부다.

하지만 세무서 인력구성은 이미 집값이 뛰고 거래와 규제가 늘어 할일이 많았던 시기에 맞춰져 있다.

서울 시내 28개 세무서의 양도세 담당부서(재산세과)를 보면 세무서당 많게는 2개과 4개팀이 양도세 신고와 조사를 전담하고 있다.

강남세무서의 경우 관할 동별로 관리대상을 구분하고 있는데, 2개팀은 양도세 세원관리, 2개팀은 양도세 세무조사를 전담하는 구조다.

국세청 양도소득세 사무처리규정에 따르면 세무서 재산세과장은 세무서의 업무량을 감안해서 양도세 비과세감면을 받은 납세자에 대한 사후관리 횟수를 정할 수 있다.

한 일선 세무사는 "2018년 9.13 대책 이전에 주던 혜택의 경우 올해가 부과제척기간에 해당되기 때문에 세무서에서 움직이기 시작한 것으로 보인다"며 "5%룰과 관련된 것이 지켜지지 않은 임대사업자들은 조사를 받을 가능성이 높은 상황"이라고 말했다.

이상원 (lsw@bizwatch.co.kr)

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