‘전세 반환보증’ 문턱 높이면 수도권 빌라 66% 가입 못할 수도

[전세사기]최근 수도권 빌라 전·월세 분석 결과
빌라 66% 전세가율 90% 초과 예상
“공시가격 하락이 전세가율 높일 것”

서울 마포구 공덕동 일대 단독주택, 빌라촌. 김혜윤 기자 unique@hani.co.kr

주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 보증대상 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 낮아지면 현재 전세 계약이 체결된 수도권 빌라(연립·다세대 주택) 중 향후 보험 가입이 불가능한 곳이 3분의 2에 이를 것이라는 예상이 나왔다.

7일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 최근 3개월간 수도권 연립·다세대 주택의 전·월세 실거래가와 공시가격을 비교했더니, 현재 전세 시세가 유지될 경우 빌라 전세 거래의 66%는 5월부터 전세보증보험 가입이 불가능할 것으로 분석됐다. 빌라 전세 거래 3건 중 2건의 전세 보증금이 전세보증 가입요건인 전세가율 90%를 초과한다는 것이다. 이는 다음 달 발표될 주택 공시가격이 현재보다 10% 하락할 것을 전제로 예측됐다.

정부는 지난 2일 내놓은 전세사기 대책에서 5월부터 보증공사 전세보증금 반환보증가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추기로 했다. 이는 전세사기 사건에서 드러난 ‘무자본 갭투자’를 막겠다는 취지다. 이렇게 되면 전세가율 90% 이상인 빌라는 앞으로 임대인의 신용과 관계없이 임차인의 반환보증 이용이 제한된다는 우려도 제기됐다.

지역별로 보면, 빌라 전세 중 서울 64%, 경기 68%, 인천 79%가 전세보증 보험 가입이 어려워질 것으로 나타났다. 서울에서는 강서구의 가입 불가 거래 비율이 88%로 가장 높을 것으로 보이고, 금천구가 84%, 영등포구가 82%로 뒤를 이었다. 인천에서는 강화군 90%, 계양구 87%, 남동구 83% 차례로 가입이 어려울 것으로 예측됐다.

국토교통부의 전세금 반환보증 개선안에 따르면 전세가율 산정 시 집값은 공시가격의 140%를 최우선 기준으로 계산하게 된다. 현재는 전세가율 100%(선순위 부채가 없는 경우)까지 전세보증에 가입이 가능해 수도권 빌라 전세계약의 73%가 전세보증 보험 가입요건을 충족한다. 그러나 오는 3월 공시가격이 10% 이상 하락하고 5월부터 전세가율 90% 기준이 적용된다면 가입이 불가능한 빌라 전세 거래가 급격히 증가할 것으로 예상된다고 집토스는 내다봤다.

집토스는 “전세 시세가 지금보다 10% 하락하더라도 절반에 이르는 빌라 전세 거래가 전세보증 보험 가입 대상에서 제외되고, 전세 시세가 20% 하락할 경우 현재와 유사한 가입요건 충족률을 보일 것으로 예상된다”고 전망했다. 이와 관련해 국토부 관계자는 “전세가율 조정은 ‘무자본 갭투자’를 이용한 전세사기를 구조적으로 차단하기 위한 조처”라면서 “전세가율이 90%를 초과하더라도, 전세금의 일부를 월세로 전환하면 보증가입이 가능하다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr