“집주인이 전세금을 안 줘요"…내 돈 떼이지 않으려면[부동산백서]

계약종료 의사 표시 후 내용증명·임차권등기명령·소송·경매 절차

서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. 2023.2.1/뉴스1 ⓒ News1 민경석 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 전세 시세가 2년 전 계약 때보다 많게는 수억원씩 하락하면서 집주인들이 울상입니다. 새 임차인을 구해도 기존 임차인의 보증금을 전부 돌려주기 어려운 상황이 됐거든요. 역전세 이슈가 전세 시장을 뒤흔들면서 전세 만료를 앞둔 세입자들도 불안감을 토로하고 있습니다.

오늘은 전세금을 지키기 위해선 어떻게 해야 하는지 알아보려고 합니다. 집주인이 보증금을 제때 잘 돌려주는 게 가장 좋지만, 만약 그렇지 않을 경우를 대비해둬서 나쁠 건 없으니까요.

우선 이사 예정인 세입자는 계약 종료 6개월에서 2개월 전까진 임대인에게 계약 연장 의사가 없다는 점을 알려야 합니다. 그렇지 않으면 세입자 의사와 상관없이 계약이 갱신되거든요. 물론 그 후에도 계약을 해지할 순 있지만, 통보 시점부터 3개월이 지나야 효력이 발생해 기다림이 길어지죠.

집주인이 전화를 받지 않거나 답장이 없다면, 보증금을 제때 달라고 독촉하는 '내용증명'을 보냅니다. 내용증명은 심리적 압박 효과도 있고, 소송을 하게 되면 근거 서류로 쓸 수도 있습니다. 보증금을 반환하지 않으면 곧바로 법적 절차를 밟을 수 있도록 만기 1개월 전에는 발송하는 게 좋습니다.

만기일이 됐고 이사도 가야 하는데 보증금이 입금되지 않았다면요? 이제는 임차권등기명령 제도를 활용합니다. 임차권등기명령은 세입자가 이사를 가더라도 대항력(점유 권리)과 우선변제권(경매에 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리)을 유지해주는 제도입니다.

보통 이쯤 되면 많이들 해결된다고 합니다. 전세보증보험에 가입한 경우, 임차권 등기를 마치고 보증보험을 청구하면 일단 손을 털 수 있죠. 그렇지 않더라도 임차권 등기가 해지되지 않으면 매매나 재임대에 제약이 걸리기 때문에 버티던 집주인들이 보증금을 돌려주겠다며 연락을 해온다고 합니다.

하지만 이 단계까지 거쳤는데도 집주인이 나몰라라 한다면요?

그럼 지급명령을 택하거나 전세보증금반환소송 절차로 돌입합니다. 소송의 경우 평균 소송기간은 4개월 정도 걸리고, 대부분 세입자가 승소합니다. 패소한 집주인은 소송비용에 지연 이자까지 물어야 합니다. 판결 후 이사 간 세입자에게 물어야 할 지연이자는 연 12%에 달해, 이자가 부담스러워서라도 빨리 보증금을 돌려주는 일이 많다고 해요.

소송에서 이겼다고 하더라도 임대인이 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있습니다. 임대인이 돌려줄 돈이 없다며 버티면요. 그럼 어쩔 수 없이 승소 판결을 바탕으로 살던 집을 경매에 넘겨야 합니다. 하지만 집값이 하락한 상황에서는 경매 절차를 진행하더라도 돌려받을 보증금보다 낙찰대금이 적을 수 있어 해결이 쉽지 않다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

정당하게 내 보증금 돌려받으려는데 거쳐야 할 것이 참 많죠. 여기 드는 시간도, 비용도, 정신적 고통도 엄청나고요. 사실 최고의 대책은 예방입니다. 집을 고를 때 매물 시세를 잘 확인하고, 임대인을 잘 살피고요. 보증보증에 가입할 수 있다면 꼭 하고요.

정부도 피해 방지를 위해 안심전세앱도 출시하고 관련 제도도 보완하고 나섰는데요. 처음부터 돌다리도 두드려보고 건너는 자세로 세심하게 잘 챙겨서 전세금 문제로 골머리를 앓는 일이 없도록 해야겠습니다.

seunghee@news1.kr