"무자본 갭투기 근절" 반환보증, 전세가율의 90%로 줄인다

자료 국토부

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현재 전세보증금이 집값의 100% 이하면 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있는데, 올해 5월부터는 집값의 90% 이하인 주택만 가입할 수 있도록 바뀐다.

집값과 같은 가격에 전세입자를 들이는 '무자본 갭투자' 방식으로 주택 수백·수천 채를 사들인 뒤 보증금을 돌려주지 않는 속칭 '빌라왕(사기꾼)', '건축왕(사기꾼)' 등의 전세사기를 막기 위해서다.

국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이런 내용을 골자로 한 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 공개했다.

이번 대책에는 악성 임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선과 위험 계약체결 방지를 위한 전방위 정보제공 확대 등 다각적으로 전세사기를 예방할 수 있는 조치를 담았다.

또한 저리의 전세자금 대출 지원과 긴급거처 공급확대, 원스톱 법률 서비스 등 피해 임차인에 대한 지원 및 전세사기에 대한 강력한 단속·처벌 등 다양한 과제가 포함됐다.

전세사기 피해 지원 방안의 주요 내용 중 하나는 우선 오는 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증의 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향 조정하는 것이다. 매매가격이 3억원인 주택에 현재는 전세보증금이 3억원이어도 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억7000만원 이하여야만 가입할 수 있도록 제한하는 것이다.

이는 전세금 반환보증이 악성 임대인의 무자본 갭투자나 공인중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용되는 것을 막기 위한 조치다.

보증보험 가입 기준이 높아지는 것 아니냐는 지적에 권혁진 국토부 주택토지실장은 "향후 전셋값이 더 떨어질 가능성이 높아 보증보험에 가입하지 못하는 이들이 크게 늘어나지는 않을 것으로 본다"며 "위험 계약을 회피하는 기준으로 90%를 둔 것"이라고 설명했다.

이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간 부여(통상 계약체결 시점부터 잔금납부까지 2~3개월 소요)하고, 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 내년 1월부터 적용·시행할 방침이다.

다만 서민임차인을 대상으로 한 보증료 할인은 확대한다. 서민임차인 기준은 기존 연소득 4000만원에서 5000만원 이하로 높이고 할인폭은 50%에서 60%로 상향한다.

보증제도가 일부 감정평가사들이 임대인과 모의해 시세를 부풀리고 전세사기에 가담하는 등 악용되는 부분도 막는다. 이달부터 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정해 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단한다는 방침이다.

전세가율은 100%에서 90%로 낮추고, 감정평가사의 시세 부풀리기 방지(감정평가 제한적 활용 등) 등 과제는 HF와 SGI도 동일하게 적용할 계획이다.

등록임대사업자의 임대보증 의무가입제도의 관리도 강화한다. 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용(민간임대주택에 관한 특별법(이하 민임법) 개정안 발의)하고, 공실은 등록 후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 또한 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한(민임법 개정안 발의)할 계획이다.

정부는 보증 제도의 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안은 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 오는 7월까지 마련할 예정이다.

한편 일부 공인중개사와 감정평가사가 조직적인 전세 사기에 가담한 것으로 드러난 만큼, 이들에 대한 처벌도 강화한다. 현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소되지만, 앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 '원스트라이크 아웃' 제도를 도입한다. 감정평가사는 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되지만, 법을 개정해 앞으로는 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소되도록 할 방침이다.

부동산 계약 전문가인 공인중개사가 전세사기 방지에 핵심역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임도 강화한다.

중개사가 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 할 방침이다. 중개사협회 시스템과 NICE 신용정보사 시스템을 연계해 중개사 요청 시 임대인의 신용정보 등의 정보제공을 의무화하는 방식 등이다.

또한 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 DB로 관리할 예정이다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr