[단독]못 믿을 '감정가' 우선하는 '전세보증제도' 손본다

국토부, 내달 2일 전세사기 방지방안 발표…엉터리 감정평가서 우선 적용제도 개선

정부가 '빌라왕' 같은 전세사기단에 허점이 노출된 '전세금반환보증 제도'를 손본다. 전세보증의 기준이 되는 주택가격 산정방식을 대대적으로 고칠 것으로 예상된다. 전세사기단이 전세 계약을 하면서 주택가격에 대한 감정평가액을 부풀려 수천만원씩 이익을 챙기는 식으로 제도가 악용되고 있어서다.

31일 국토교통부 등에 따르면 2월2일 발표할 '전세사기 피해방지 대책'에 현재 주택도시보증공사(HUG)가 운영 중인 전세보증 제도를 개편하는 방안이 담길 예정이다. HUG 전세보증 가입 시 감정평가 금액을 우선 적용하는 주택가격 산정방식을 고치는 방안이 유력하다. 감정평가 적용 조건을 제한하거나 다른 가격 산정기준을 우선 적용하는 형태 등이 거론된다.

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KB시세·공시가 등 우선하는 감정평가 금액 적용방식 제한 등 검토…공시가 140% 비율 하향 조정

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HUG 전세보증 제도는 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이다. 전세보증금 규모는 수도권 7억원 이하, 그외 지역 5억원 이하다. 이 같은 전세보증금이 적정한지 평가하기 위해서 주택가격을 산정·평가한다. 가격 산정에 필요한 정보는 KB시세·한국부동산원 부동산테크 시세, 해당세대 1년 내 매매가격, 공시가격의 140%를 적용한다. 매매가나 주택 공시가가 없을 경우에는 토지 공시가격과 건물 시가표준액을 합산해 전체 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%를 적용한다.

그러나 보증신청인이 감정평가기관에 감정 평가를 의뢰한 경우에는 이 같은 시세 기준들보다 우선해 감정 평가한 금액을 적용한다. 전세사기단은 이런 제도의 허점을 노려 감정평가액을 부풀리는 방식으로 이득을 챙겼다. 주변 시세가 2억원인 빌라를 감정평가사한테 30% 비싼 2억6000만원으로 부풀려 평가받고, 이 금액에 맞춰 전셋값을 올려서 계약하는 식이다.

HUG의 전세보증 가격산정 기준이 문제가 된 것은 이번이 처음은 아니다. 과거에는 감정평가사 대신 공인중개사가 제공한 시세 정보를 종합해서 활용했다가 가격 왜곡, 전세사기 등 문제가 생기면서 제도를 개편했다. 정부 관계자는 "현재 감정평가사를 활용하는 것처럼 과거에는 공인중개사의 시세 정보를 활용했는데, 정확한 가격정보 대신 이를 악용하는 사례들이 생겨서 바로 폐기됐다"고 설명했다. 이어 "전세보증 제도는 서민들의 주거안정을 돕기 위한 취지로 마련됐는데, 이를 악용해 오히려 주거를 위협하는 일이 없도록 제도 보완·개편할 것"이라고 덧붙였다.

국토부는 현재 공시가의 140%까지 주택 가격을 인정하는 주택가격 산정기준을 120% 안팎으로 하향 조정하는 방안도 검토 중이다. 앞서 HUG는 2015년부터 시세를 알기 어려운 신축 빌라 등을 대상으로도 공시가의 150%까지 주택가격을 인정해오다가 지난해부터 '깡통전세' 문제가 불거지자 올해 초 인정 비율을 140%로 낮췄다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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