내달부터 강남권 대규모 입주 … 전셋값 좌우할 바로미터

'시계제로' 주택시장 올해 주요 변곡점
'개포자이프레지던스' 필두
작년보다 4배나 많은
1만3000여가구 쏟아져
공동주택 공시가격 4월 발표
재산세 얼마나 떨어질지 관심
6월엔 종부세 완화 효과 주목

올해 2월 서울 강남 개포자이프레지던스를 시작으로 시장의 관심을 받아온 대단지가 잇달아 입주에 들어간다. 【사진 제공=굿모닝공인】

요즘 부동산 시장은 말 그대로 '시계 제로' 상태다. 2021년까지 폭등하던 집값은 급격한 금리 인상과 최악의 거래절벽이 동반하며 분위기가 완전히 바뀌었다. 상황이 이처럼 흐르면서 정부의 규제 완화도 상상 이상으로 빠르게 진행 중이다.

올해 시장 방향을 놓고 의견은 크게 엇갈린다. 급락한다는 전망도 있고, 규제 완화와 금리 인상 속도가 느려지면서 최악의 상황은 벗어난다는 시각도 있다. 하지만 집값은 주택 공급과 수요, 심리 등 다양한 요소가 복잡하게 얽혀 결정된다. 2023년에 주택 시장에 변곡점을 줄 이벤트는 무엇인지, 시장에 미칠 영향이 무엇인지 하나씩 짚어보자.

◆ 2월 '강남 전셋값은 어떻게 될까'

설 연휴가 지나고 봄이 오면 부동산 시장은 대개 성수기를 맞는다. 입학 등을 앞두고 이동이 많아지기 때문에 전·월세, 매매 가격 등이 출렁이고 이때 분위기로 시장 방향이 결정되는 경향이 높다.

올해는 특히 2월이 매우 중요한 변곡점이 될 것으로 보인다. 서울 강남권 전·월세 시장의 흐름을 결정지을 입주 단지의 영향이 가시화되기 때문이다. 개포동에서 개포자이프레지던스(3375가구)가 2월 입주하는데 잔금을 맞추기 위한 전세 매물이 소화될지 관심을 끌고 있다. 현재 개포동 신축 전용 84㎡ 전세 시세가 9억원대까지 떨어졌는데, 환경이 더 나빠지면 서울 전·월세 시장 전체에 충격을 줄 것으로 전망된다. 상반기는 서울 강남권 전셋값 향방이 매우 중요한 가늠자다. 개포자이프레지던스를 시작으로 8월 서초구 '래미안원베일리' 2990가구가 입주하고, 11월엔 강남구 '디에이치퍼스티어아이파크'(6702가구)가 입주한다. 강남권에만 1만3000여 가구가 몰리는 것이다. 2022년 강남권 입주량에 비해 4배 많다.

많은 사람이 강남권 물량을 주목하지만 서북권 물량도 체크해야 할 포인트다. 7월부터 은평구·서대문구 생활권인 디지털미디어시티(DMC) 일대에 입주 물량이 몰려 있다. 서울 은평구 'DMC SK뷰 아이파크포레'(1464가구)와 'DMC 파인시티자이'(1223가구) 등이 입주한다. 인천 검단 등 수도권 서남부에 몰려 있는 입주 단지도 만만치 않다.

현재의 부동산 침체는 수요 측면을 압박하는 금리 탓이 크다. 그동안 탄탄했던 전세가격은 매매가격 하락세가 장기 급락으로 이어지지 않는다는 주장을 뒷받침하는 근거였다. 하지만 전·월세 시장이 흔들리면 공급 쪽에 충격이 오기 때문에 영향이 얼마나 클지 예상하기 어려운 상황이다.

2월엔 재건축·재개발 리모델링 관련 사업을 하는 정비업계의 '뜨거운 감자', 1기 신도시 특별법도 발의된다. 용적률이 얼마나 늘어날지, 1기 신도시에만 적용되는 안전진단 규제 추가 완화 방안이 포함될지도 관심사다.

◆ 4월 '주택 보유세 부담은'

4월엔 아파트 등 공동주택 1400만여 가구의 공시가격이 발표된다. 3월 중순 예정액이 공개되고 주민들의 이의 제기를 받은 후 조정 과정을 거쳐 4월 최종 공시된다. 올해 표준지(땅)와 표준단독주택 공시가격은 5% 넘게 하락했다. 최근 집값 급락 분위기를 고려하면 공동주택 공시가격은 표준지나 표준단독주택보다 더 떨어질 가능성이 높다는 게 전문가들 예상이다. 정부는 이때 공시가격을 발표하면서 재산세를 결정하는 또 다른 요소인 공정시장가액을 1주택자 대상으로 인하하는 방안도 검토 중이다. 7월과 9월에 부과되는 재산세가 확 깎인다는 뜻이다.

6월에도 세금 관련 달라지는 부동산 제도가 많다. 먼저 종합부동산세 공제금액이 6억원에서 9억원으로 오른다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1가구 1주택자 종부세 기본공제도 현행 11억원에서 12억원으로 높아진다.

2주택자에 대한 종부세 중과도 없어진다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자도 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 세금을 내면 된다.

보유세 부담은 주택 매수를 가로막는 요소다. 2018년 9·13 대책으로 하락하던 수도권 집값이 이듬해 발표된 종부세 개편안이 예상보다 강하지 않다는 판단이 나오자 바닥을 찍은 전례가 있다. 현재 분위기가 2019년 초반보다 나쁘긴 하지만 정부의 세금 부담 완화는 시장에 영향을 미칠 중요한 변수다.

◆ 초과이익환수제 개정 주목

올해는 이 밖에도 부동산 시장에 거의 매달 체크해야 할 변화들이 쏟아진다. 하지만 부동산 시장이 반등할지에 대해선 회의적인 시각이 많다. 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원 등 국내 부동산 관련 주요 연구기관들은 2023년 전국 집값이 올해보다 더 떨어질 것이란 관측을 일제히 내놓았다. 결국 가장 중요한 요인은 금리가 될 것으로 보인다. 지난해 집값을 하락시킨 결정적 요인이 금리 인상이었기 때문이다. 이 때문에 기준금리를 결정하는 한국은행 금융통화위원회 일정에 관심이 집중될 수밖에 없다.

재건축 사업의 향방을 결정짓는 재건축 초과이익환수제 개선안 통과 여부도 주목할 만하다. 지난해 9월 국토부는 1주택 장기 보유자의 재건축 부담금을 최대 50%까지 경감하고, 초과이익 산정 기준도 기존 재건축추진위원회 구성 승인에서 조합설립인가로 늦췄다. 하지만 재건축 부담금은 거의 모든 세부 사항이 법률에 규정돼 있기 때문에 국회 동의가 필요하다. 더불어민주당이 법 개정에 반대하고 있지만, 2024년 총선이 다가오고 있어 어떤 태도 변화를 보일지도 관심사다.

[손동우 부동산·도시계획 전문기자]