[르포]"집 나간 실수요자 돌아오나"… 규제 해제에 쏠린 '눈'

정부, 강남 3구·용산구 제외 규제 대폭 해제 추진…"급매물부터 시장 반응하며 거래절벽 해소 전망"

[아이뉴스24 김서온 기자] "아무래도 규제 해제가 이뤄진다면 호재 아니겠어요. 우선 가격이 낮아진 매물 또는 급매물 위주로 팔리기 시작하면서 거래절벽이 해소될 것 같습니다."

정부가 주택 시장 경착륙을 막기 위한 카드를 준비하자 시장은 반색하고 있다. 이달 중 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 지역이 규제에서 풀 것이라고 발표하자 일선 중개업소에서는 차분한 가운데서도 사뭇 들뜬 분위기를 보였다.

국토교통부는 이달 중 추가 규제지역 해제에 나서기로 했다. 현재 규제로 묶인 지역이 조정대상지역에서 풀리면 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등 세제 부담이 줄고, 주택담보대출비율(LTV) 등 대출한도는 확대, 재당첨 제한 등 청약 규제가 완화된다.

앞서 지난해 국토부는 지방권을 시작으로 경기·인천을 포함한 수도권 규제지역을 잇달아 해제했다.

현재 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 있다. 또한, 서울 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작구 등 15곳은 투기지역으로 지정돼 있다.

서울 강남구 삼성동 도심공항타워에서 바라본 아파트 전경. [사진=김성진 기자]

올해도 집값 내림세가 이어지고 부동산 경기 침체가 깊어질 것이란 우려가 커지자, 정부가 기민하게 시장 대응에 나선 것이다.

실제 지난해 부동산 전문 연구기관들은 집값이 올해 더 떨어질 것이라는 전망에 힘을 실었다.

주택산업연구원은 올해 전국 주택 가격은 3.5%, 아파트 가격은 5.0% 떨어질 것이라고 예상했다. 한국건설산업연구원도 올해 전국 주택 가격이 2.5% 하락할 것으로 예측했다. 대한건설정책연구원은 수도권 아파트 매매가격과 전셋값이 모두 3~4% 하락할 것으로 전망했다.

예비 수요자들 역시 잇단 금리 인상 직격탄에 체감 부담이 커지자 올해 집값이 하락할 것이라는데 입을 모았다. 부동산 정보 서비스 업체 직방이 앱 이용자 대상으로 설문조사를 한 결과 10명 가운데 8명이 올해도 주택 매매가격이 내려갈 것으로 전망했다.

서울에서는 규제 해제 시 집값 상승 우려가 여전히 큰 강남 3구와 대통령실 이전과 용산국제업무지구 등 개발 호재가 있는 용산구를 제외하고는 모두 규제지역에서 풀릴 전망이다.

뇌관이 될 수 있는 서울 핵심 일부 지역을 제외하고 부동산 시장에서 상징적인 서울의 규제 문턱이 크게 낮아졌다. 이에 수요자들의 시장 진입이 한결 수월해지고, 정부의 다양한 부동산 정책이 시너지를 내며 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과와 2주택 이상 보유세대의 주담대 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구매 진입장벽과 제한이 완화될 전망"이라고 내다봤다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 팀장 "서울은 실수요도 많이 유입되면서 가수요도 동시에 들어오는 상징성이 있는 시장"이라며 "단순 규제지역 해제만으로 수요가 급증할 순 없지만, 비규제지역이 되면 임대사업자 혜택, 특례보금자리론, 취득세·양도세 완화, 다주택자 대출 규제 완화 등과 맞물리면서 수요가 몰릴 가능성이 있다"고 설명했다.

이어 "특히, 지난해 가격 조정을 많이 받은 특정 단지들에 예비 실수요자들이 큰 매력을 느낄 것"이라고 덧붙였다.

실제 중개업계도 매매를 염두에 둔 수요자들의 움직임이 더 적극적으로 바뀔 것이라고 보고 있다. 강서구 가양동 일원 A부동산 관계자는 "아무래도 제일 큰 압박으로 느껴지던 규제지역 해제가 이뤄진다면 우선 가격이 낮아진 매물 또는 급매물 위주로 팔리기 시작하면서 거래절벽이 해소될 것 같다"며 "문의 전화 한 통 없던 예년과 달리 규제지역 해제 소식이 전해지자 가격 조정이 이뤄진 단지들에 관심을 보이는 분위기"라고 말했다.

또한, 이달 예정된 서울 규제지역 해제로 향후 강남 3구와 용산구에 대한 해제 기대감도 덩달아 커지고 있다. 다만, 규제 완화와 동시에 정부의 속도 조절 의지도 강한 만큼 신중한 자세로 정책을 추진할 것으로 예상된다.

윤지해 팀장은 "최근 아파트 기준 서울에서는 월 6~700건의 거래가 이뤄지고 있는데 침체기 전에는 월평균 3~4천 건의 거래가 발생했다"며 "정부는 규제 해제 등 완화책으로 거래증대 효과를 노린 거래정상화를 추진하고 있다"고 설명했다.

이어 "정부가 단계적으로 규제를 풀고 있는데, 효과가 거래정상화 기대 범주에 미치지 못하거나, 상황이 나아지지 않는다면 유관 산업들이 줄도산할 수 있어 향후 강남권도 규제를 해제할 수 있다"고 덧붙였다.

노희순 주택산업연구원 연구위원은 "규제지역 자체가 급락과 급증을 막기 위한 장치"라며 "규제지역에서는 세제와 금융, 청약 등 관련 규제로 거래량을 강하게 조절하는데, 이를 풀어주면 당연히 시장이 탄력적으로 반응할 것"이라고 말했다.

이어 노 연구위원은 "정부는 규제 완화 뿐만 아니라 속도를 조절하겠다는 의지도 다지고 있다"며 "다만 강남 3구, 용산구에 대해서는 규제를 풀 경우 정책이 추구하는 방향성과 반대되는 위험이 발생할 수 있기에 규제지역으로 남길 수밖에 없는 상황일 것"이라고 덧붙였다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)

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