'무주택 탈출' 올해가 기회…"바닥 재다가는 낭패, 청약 노려라"

[부동산 빙하기, 기회로 만들 전략]②주택 보유상황별 자산 전략

[편집자주] 무섭게 오르는 대출이자, 무섭게 추락하는 집값. 누군가는 패닉에 빠졌지만 누군가에는 기회가 될 수 있다. 부동산 빙하기, 자산관리 대안을 찾아본다.

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 16일 서울의 한 공인중개사무소에 아파트 급매 상담 안내문이 붙어 있다. 2022.3.16/뉴스1

전문가들은 올해 부동산 시장이 무주택 실수요자에게는 기회의 장이 될 것으로 내다봤다. 매수자 우위 상황에서 내 집 마련에 나설 수 있는 절호의 타이밍이어서다. 1주택자도 기존주택이 팔리기만 하면 상급지로 갈아탈 수 있는 시기다. 다만 다주택자에게는 추가 매수보다 처분·등록임대를 권했다.

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매수자 우위에서 내집 마련해야…'청약' 가장 추천

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대부분의 부동산 전문가들은 지난해 금리인상과 함께 시작된 집값 하락세가 적어도 올 상반기까지는 이어질 것으로 전망했다. 매수세가 잔뜩 위축된 상황이지만 이럴 때일수록 무주택자라면 내 집 마련에 나설 '적기'라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "수요자는 매수자 우위 시장에서 어떤 선택을 해두지 않으면 공급자 우위 시장에서는 끌려다니게 된다"며 "하락기가 매수자 입장에서는 가장 좋은 시기"라고 말했다.

△청약 △급매 매수 △경매 입찰 △미분양 매입 등 선택지는 다양하지만 자격 조건만 갖추고 있다면 청약에 나서는 것을 가장 추천했다. 윤 연구원은 "특별공급 대상이 되거나 당첨 가능성이 높다면 청약이 가장 합리적인 선택"이라며 "지금은 시세가 동일하다고 해도 3년 후 입주하기 때문에 그 기간 동안의 물가 상승분 등 프리미엄이 발생한다"고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택가격 대비 자기자금 비율 및 상환가능한 수준에서의 대출 비율이 중요하다"며 "청약과 시중의 급매물, 경매 가운데 가성비를 따져볼 필요가 있다"고 말했다.

그러나 전문가들은 무주택자들에게 '저점 매수' 전략은 오히려 독이 될 수 있다고 우려했다. 최저점에서 매수하려고 기다리다가 예상치 못한 반등으로 시기를 놓치게 될 수 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금까지 의사결정을 못한 무주택자가 시장 저점을 잡아 실거주와 수익 창출을 동시에 얻기는 어렵다"며 "요새는 가격 조정이 눈에 보이니 본인의 자금 여력에 맞다면 집을 장만하는 게 좋다"고 조언했다. 윤 연구원은 "주택은 향후 3년을 내다보고 의사결정을 해야지, 주식처럼 '오늘 사서 6개월 후 올라야 한다'는 생각이면 결정을 못할 것"이라고 말했다.

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갈아타기는 기존 집 처분 먼저, 다주택자=처분 또는 등록임대

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1주택자에게도 올해는 집을 넓히거나 상급지로 이동할 수 있는 타이밍이 될 것이란 관측이 우세하다. 기존 주택과 이동하는 주택 간의 가격 차이가 가장 작아졌을 때가 매수 적기라는 설명이다. 다만 거래가 워낙 없는 상황인만큼 기존주택을 먼저 처분하고 옮겨갈 주택을 매수해야 한다는 당부했다.

고준석 제이에듀투자자문대표는 "올해 주택시장 상황을 고려할 때 현재 보유하고 있는 곳보다 상급지로 갈아타는 것이 자산관리에 유리해보인다"고 말했다. 윤 연구원도 "외곽이 1억원 빠질때 중심권은 5억원씩 빠지기 때문에 기존보다 적은 자금으로 갈아탈 수 있는 시기가 올 것"이라며 "노원 집을 팔고 종로로 옮기기가 용이해진다는 얘기"라고 설명했다.

다주택자들에게는 추가 매수보다는 처분을 권하는 조언이 많았다. 다만, 다주택자는 복잡한 규제로 인해 각 개인별 처한 상황이 워낙 다양한 만큼 일관된 전략을 추천하기는 어렵다는 게 중론이다.

함 센터장은 "처분 또는 등록임대가 현명하며 주택 추가 구입과 관련한 단기 실익은 많지 않아 보인다"고 했다. 고 대표도 "미래가치가 있는 주택은 보유하되 없는 주택은 처분하는게 유리하다"고 말했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "다주택자 양도세 중과 한시 유예가 2024년 5월 9일까지 연장되면서 처분시기를 선택할 수 있게 됐다"며 "전용 85㎡ 이하 아파트는 등록임대 전략도 검토가 가능하다"고 했다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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