[2023 부스트라다무스]④ 조영광 “올해 집값 2% 떨어진다… 반등시 용인·화성·의왕 주목”

“2023년 전국 집값은 2% 정도 떨어질 것으로 봅니다. 지역별 하락률은 서울이 2%, 경기·인천은 최대 3%로 예상합니다. 2023년까지 하락한 후, 2024년엔 그간 집값이 크게 하락한 지역부터 반등할 가능성이 큽니다.”

조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 지난해 말 본지와의 인터뷰에서 “지난 35년간 집값이 하락했을 때의 변동률 분포를 보면 평균 -2%였다”면서 이같이 말했다. 그는 외환위기 시절 집값이 13% 하락하기도 했지만, 지금은 외환보유고 등 시장 환경이 과거보다 튼튼해 낙폭이 10%를 넘지는 못할 것으로 예상했다.

조 연구원은 집값이 먼저 반등할 지역으로 학군지와 자족도시를 꼽았다. 학군지는 불황에도 꾸준히 수요가 있다는 점에서, 자족도시는 지하철 등 교통수단을 이용하지 않고도 직주근접이 실현된다는 점에서 인기를 끌 것으로 봤다. 그는 전통적인 학군지인 대치동과 목동, 새롭게 형성된 학군지인 강동구를 주목했다. 지난해 집값이 많이 하락했던 의왕과 용인, 화성도 반등 가능성이 큰 지역으로 꼽았다.

조 연구원은 지난 2010년 주택시장 불황기에 대우건설에 입사해 분양현장 업무를 수행한 뒤 현재까지 10년 넘게 부동산 빅데이터를 활용해 지역 시장을 분석하고 예측하는 업무를 맡고 있다. 지난 2018년 ‘빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래’라는 책도 냈다.

조영광 대우건설 빅데이터 연구원./ 오종찬 기자

―전국 집값이 수개월째 하락하고 있다. 영향을 준 요인을 꼽자면.

“금리, 심리, 유튜브다. 바다 건너서 미국 연방준비제도(Fed) 의장인 파월이 먼저 시작했다. 미국이 기준금리를 40년 만에 가장 빠른 속도로 올렸다. 한국 부동산도 바로 영향을 받았다. 그래서 대출 의존도가 높은 경기 남부 대장주 아파트부터 하락했다. 금리가 오르다보니 심리가 바로 위축됐다.

심리를 나타내는 대표적인 지표가 한국은행에서 발표하는 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)다. 2013년부터 공표했다. 이 수치가 100을 넘으면 앞으로 1년 후에 집값 올라갈 것 같다고 보는 사람이 더 많다는 뜻이다. 2021년 8월에 76포인트였고, 9월 67포인트, 11월 61포인트까지 떨어졌다. 보통 내려가 봤자 80포인트였으니 상당히 심각한 수준이다. 2020년에 130포인트까지 오르면서 역대 최고치를 기록했는데, 몇 개월만에 가라 앉은거다.

심리를 빨리 전염 시키는 게 유튜브다. 유튜브 구독자가 2011년에 2억명이었는데 2021년에 36억명이 됐다. 다중구독까지 합친 수치다. 유튜브 생태계에서는 자극적인 썸네일만 살아남는다. ‘부동산 죽었다’, ‘오늘이 제일 비싸다’ 이런 제목들이 계속 나왔다. 2021년에도 똑같았다. 자극적인 제목들이 매수심리를 부추겼다. 금리가 오른 후에도 너무 빨리 환류가 되다보니 심리를 극단적으로 끌고 갔다. 유튜브 자체가 필터버블로 작용한거다. 보고 싶은 것만 계속 보게 만들었다.”

―부동산 가격 하락세가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 얼마나 떨어질 것 같은가.

“올해도 쉽지는 않다. KB국민은행 통계로 작년 11월 누적 기준 전국 아파트 매매가격은 전년 동월 대비 1.6% 하락했다. 12월엔 -2%가 될 것 같다. 2023년에도 파월은 금리 인상을 계속할 가능성이 크다. 그래서 2% 정도는 떨어질 것 같다.

KB국민은행 통계가 1987년부터 공표가 됐는데, 지난 35년간 집값 하락기 변동률 분포를 보면 평균 -2%였다. IMF 시절 딱 한 번 -13%를 기록했는데, 지금은 외환보유고나 시장환경 차원에서 그때와는 상황이 다르다. -13%를 제외하면 -4%가 가장 큰 하락률이었고, -0.2%가 가장 작았다. 이 정도 조밀하게 분포했기 때문에 전국적으로 -2%라고 봐도 무방하다.”

―지역별로 하락률을 예상해보자면.

“KB국민은행 통계를 보면 서울 집값은 2010년부터 2013년까지 4년 연속 떨어졌는데, 연평균 –2%였다. 하락률 분포는 -0.4%에서 -4%까지였다. -4%였을 때는 글로벌금융위기 터진 후 반포 자이가 준공 후 미분양됐을 때였다. 진짜 시장 상황이 최악이었을 때 그 정도였다.

서울 집값이 그렇게까지 떨어지진 않을 것 같다. 나는 서울 미분양 임계점을 2000가구로 보고 있다. 과거 사례를 취합해보면 미분양이 그정도 쌓였을 때 집값이 많이 떨어졌다. 지금은 미분양이 1000가구 이하인데, 2000가구까지 쌓이면 -3%로 커질 수는 있겠다.

낙폭이 그 이상으로 커지려면 금융위기나 외환위기 정도의 타격이 와야 하는데 쉽지 않다. 지금은 외환보유고가 부족하지도 않고, 금융위기 시절처럼 예금 빼려는 사람들이 몰려서 ‘뱅크런’이 벌어지는 시기도 아니다.

경기, 인천은 서울보다 더 빨리 떨어지기 시작했다. 경기도는 2021년 8월 의왕부터 시작한 하락세가 작년까지 이어졌다. 이미 많이 떨어진 만큼, 두 지역 모두 올해 집값이 더 크게 떨어질 것 같지는 않다. 낙폭은 최대 3%로 예상한다.”

―현재의 하락장이 언제까지 지속될 것으로 보는지.

“파월 미국 연준의장의 11월 브루킹스(워싱턴 D.C에 위치한 민간 연구기관) 연설에 답이 있다. 파월은 3가지 요인이 인플레이션을 유발하고 있다고 했다. 내구재와 임대료, 주택제외 서비스 부문이다.

내구재는 잡혔다. 우크라이나-러시아 전쟁 발발 후 먹통이 됐던 공급체인이 현재 회복 단계에 접어들었다. 임대료도 조만간 잡힐 것 같다. 미국에서도 부동산 경기 악화로 집값과 임대료 모두 하락하고 있기 때문이다.

마지막 퍼즐인 서비스 물가가 문제인데, 인건비가 오르고 있어 인플레이션이 여전히 지속되고 있다. 미국 실업률이 4% 초반으로 가야 이 문제를 해결할 수 있다. 시장에서는 정상화 시점을 올해 하반기 이후로 보고 있다. 올해 2% 떨어지고 내년에 반등할 가능성이 크다.”

―어느 지역부터 집값이 반등할까.

“거래량 제일 많아지는 지역부터 가격 불확실성이 해소되고, 금리 인하 후 집값이 먼저 반등할 거다. 국토교통부에 따르면 서울 아파트 매매거래량이 8월부터 10월까지 800~900건에 불과하다. 장기평균 거래량이 7000건인데 훨씬 못 미치는 수준이다. 경기 불황에도 1200~1300건씩 거래가 됐는데, 불황 때보다도 거래가 안 되고 있다.

올해 봄 정도에 거래가 살아나며 거래 건수가 2000건 정도가 된다면 ‘이 아파트가 원래 이 가격이었구나’라는 판단이 가능하다. 지금은 수도권광역급행철도(GTX)나 창동 아레나 복합시설 개발 등 교통·개발 호재가 전부 먹히지 않고 있어서 어느 지역이라고 콕 집어 말하기는 어렵다.”

―학군 좋은 곳은 어떨까.

“학군지는 여전히 좋다. 인구 감소론자들은 인구가 줄어들면 아무나 다 서울대학교를 갈 수 있다고 하지만, 인구가 감소하는 속도보다 일자리 감소하는 속도가 훨씬 빠르다. 취업 문이 더 빨리 닫히고 있다는 소리다. 그래서 재수를 해서라도 명문 대학교를 가려고 한다.

전국에서 강남구와 서초구의 재수생 비율이 가장 높다는 점을 봐도 알 수 있다. 돈 많은 사람들도 스카이 출신이 아니면 취업이 쉽지 않다는 것을 아는 거다. 2015년부터 N수생 비율은 계속 증가했고, 작년에는 31.3%로 1997년 이후 최고치를 경신했다.

학군지가 바뀔 수는 있다. 예컨대 목동·대치동과 함께 3대 학군지로 불리던 노원구보다는 강동구가 주목받고 있다. 학원 수를 봐도 노원구가 줄어들고 강동구가 많아졌다. 그래서 서울 3대 학군지가 현재는 목동과 대치동, 강동구로 바뀌었다.

마포구도 학군이 좋아질 가능성이 있다. 마포구가 학원 증가율 1위다. 아직은 마포구의 학군이 좋지는 않지만, 집값이 오르니 돈 많은 사람들이 이사를 오고, 자녀 교육에도 투자한다. 거래량은 대치동, 목동 등 전통적인 학군지와 신흥 학군지에서부터 회복될 가능성이 있다.”

―수도권에서 집값이 내려갈 가능성이 큰 지역 3곳과 반등 가능성이 큰 지역 3곳을 꼽자면.

“꾸준히 비규제지역이었던 곳의 하락 가능성이 크다. 대표적으로 동두천시가 있다. 계속 비규제지역이었던 곳은 입지가 좋지 않은 경우가 많지만, 그간 규제의 풍선효과로 관심이 쏠렸다. 그러나 규제지역이 많이 풀리면 비규제지역이라는 희소가치가 없어져 매수수요가 줄어들 것이다.

3기 신도시가 생기는 곳도 집값 하락 가능성이 있다. 작년 하반기 남양주시와 김포시, 안산시의 집값이 많이 떨어졌다. 세 곳 모두 3기 신도시가 생기는 곳이다. 사람들은 시장이 좋을 때 신도시가 조성되면 배후수요가 늘어난다고 생각하지만, 상황이 안좋을 때는 대체재가 늘어난다고 생각한다. 상승기에는 경기도 하남을 ‘준강남’이라고 부르던 사람들이, 시장 환경이 바뀌니까 말을 바꾸는 것과 같은 이치다.

하락폭이 감소하는 곳은 집값 반등 가능성이 크다. 먼저 하락한 곳이 시장 사이클을 따라 먼저 반등할 가능성이 크기 때문이다. 물론 매를 먼저 맞는다고 해서 반등 속도가 빨라지는 것은 아니다. 일자리가 많아야 한다. 서울과의 접근성이 좋은 지역보다도, 일자리가 갖춰져 지하철이나 GTX를 타지 않아도 되는 자족도시의 반등 가능성이 크다

용인, 화성, 의왕이 대표적인 사례다. 용인과 화성은 2021년 하반기 제일 먼저 하락했다. 하지만 아시다시피 이 지역에는 반도체 관련 공장이 많아 일자리가 풍부하다. 의왕은 수도권 그랜드 연구개발(R&D) 벨트 중간에 위치해 잠재적 배후수요를 갖추고 있다. 경기도 계획에 따르면 과천의 지식정보타운과 판교의 테크노밸리, 광교 테크노밸리가 그랜드 벨트의 세 개 축을 담당하고 있는데, 그 사이에 의왕이 있다.”

―지방에서 집값 반등 가능성이 있는 지역은 어디일까.

“분양 업무를 담당하며 10년간 집을 팔아왔고 많은 하락장과 상승장을 겪었다. 그간의 시장 흐름을 돌이켜보면 집값이 고점대비 최대 30%까지 떨어지면 팔리기 시작했다. 어느 지역이든 거의 그랬다. 그런 관점에서는 세종이랑 대구가 올해 반등 가능성이 있다. 두 지역 모두 이미 10% 넘게 하락한 만큼, 다른 지역보다 최대치에 더 빨리 도달 할 수 있기 때문이다.

대구는 수성구에 있는 ‘범사만삼’(범어4동, 만촌3동)이 중요하다. 수성구는 대구광역시 내 주요 학군지로, 구(區) 내 학교도 입시실적이 좋다. 일례로 수성고는 강남 대치동보다 의대를 많이 보낸다. 2021년 수능 차석도 수성고에서 나왔다. 학군지라는 장점 덕분에 대구 아파트값은 최근에 많이 떨어졌는데도 평당 3000만원 수준을 유지하고 있다. 올해 하반기 이후 수익을 볼 수 있을 것이다.

세종도 바닥이다. 아파트값이 지난해 15% 떨어졌는데 여기서 어떻게 더 떨어지겠나. 세종 안에서는 거래가 제일 많이 이뤄지고 있는 제 2생활권이 좋다. 특히 새롬동의 경우 중심상업지구가 있어서 눈여겨봐야 한다. 최근에는 학군도 좋아지고 있다.”

―올해 집을 매수하려는 사람들은 어떤 전략을 세워야 할까.

“무주택자는 주택 고령화가 진행된 투기과열지구를 노려야 한다. 이 지역은 그나마 정부에서 건설사가 분양가를 맘대로 책정하지 못하도록 분양가 상한제로 억누르고 있어 상대적으로 저렴하다. 다만 무작정 청약을 해서는 안 되고, 분양가의 40%는 낼 수 있어야 한다.

1주택자는 상급지 갈아타기와 투자 목적의 매수를 원할 것이다. 2019년 이전 정도로 집값이 떨어진 지역을 노려봐도 괜찮다. 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서는 강동·송파의 집값이 급락했고, 강북에서도 마포·용산·성수가 아닌 노원·도봉·강북은 집값이 많이 떨어졌다. 왕년에 집값이 높고 거래가 많이 이뤄졌던 단지를 2019년 이전 정도의 가격으로 매수해도 좋다.

재건축 단지도 괜찮다. 올해 확정되는 ‘서울 도시기본계획’과 ‘서울 2040플랜’을 눈여겨봐라. 도시기본계획에서는 어느 지역이 정비예정구역이 되는지, 서울 2040 플랜에서는 장차 지구단위계획별 용적률과 건폐율이 어떻게 되는지를 알 수 있다. 이를 토대로 너무 초기단계가 아닌 재건축 지역을 노려라.

―집값 하락기에는 어떤 기준으로 유망 지역·아파트를 판단해야 할까.

“지금은 심리가 많이 꺾여서 공급이 없는데도 사람들이 집을 안 산다. 그래서 심리지표가 중요하다. 한국은행의 주택가격전망지수가 대표적이다. KB국민은행이랑 부동산원에서도 심리지수를 발표하고 있다. 이런 지수들이 회복됐는지 주목해야 한다.

소셜 빅데이터도 제가 주목하는 부분이다. 호갱노노처럼 입주민들이 댓글을 달 수 있는 플랫폼을 보면 집값이 떨어지는 단지는 아파트 자랑이 많다. 교통호재가 있고, 학군이 좋다는 식이다. 하지만 집값이 오르는 곳에서는 예비 실수요자들의 질문이 많다. 구축 아파트라면 쿠팡 배달이 가능한지, 분리수거는 언제하는지 물어본다. 실수요자들의 질문이 증가하는 단지를 주목하라.

최근에는 검색량도 연구하고 있는데, 네이버 트렌드가 괜찮다. 네이버 트렌드에서 수치가 급등한 단지는 4~5개월이 지나면 집값이 오른다. 반대로 과거 평균 대비 검색률이 확 떨어지면 집값이 떨어진다. 예컨대 경희궁 자이 아파트를 사고 싶다고 치자. 경희궁 자이의 트렌드 수치를 검색해보고 시세를 확인해봐라. 전문가의 말을 들을 필요가 없이 정확하다.

전세가율도 중요한 지표다. 2020년 집값 상승기 직전 관심 있는 아파트의 전세가율이 어땠는지를 봐라. 서울의 경우 집값 상승 직전에 강남 전세가율은 50~60%까지, 노도강은 70%까지 치솟았다. 경기도는 70%, 지방은 70~80%였다. 지금은 모든 지역의 전세가율이 과거보다 더 낮다. 전세가율의 추이를 보고 임계점까지 왔다고 생각했을 때 매수해라.”

―내년에 오피스텔, 빌라, 생활형 숙박시설 등 비(比)아파트를 매수하는 것은 괜찮을까.

“오피스텔은 주택수에 포함하는 제도가 완화될 때까지는 어렵다. 그것만 풀리면 지금보다는 상황이 나아질 거다. 빌라는 재개발 호재가 있는 곳보다는 임차수요가 꾸준히 있는 곳이 좋다. 관악구와 광진구의 빌라 거래량이 많은데, 이곳은 재개발지역이 거의 없고 월세거래가 많다. 관악구는 서울대입구역 근처라 학생이 많고, 광진구는 7호선·5호선이 지나는 군자역과 어린이대공원이 있어 신혼부부가 많다. 이런 수요를 보고 빌라를 매수해야 한다. 재개발은 너무 오래 걸려서 지금은 시기가 좋지 않다.

생숙은 주택수에 포함되면서 당장은 상황이 좋지 않다. 그러나 장기적으로 볼 땐 수요가 늘어날 수 있다. 코로나19(코로나바이러스 감염증)를 겪으면서 정보기술(IT) 업계에서는 내가 일하고 싶은 곳에서 일하는 문화가 생겨났다. ‘리모트 워크’나 ‘워케이션(work+vacation)’ 같은 것들이다. 속초·양양처럼 사람들이 가서 일할 수 있고 여가생활을 할 수 있는 곳으로 수요가 몰릴 거다.”

―집값 안정을 위해 정부는 어떤 대책을 내놔야 할까.

“규제를 풀어야 한다. 현재 서울 아파트를 분양받으면 최대 10년간 전매가 금지된다. 제가 40살인데 50살까지 못 판다. 중도금대출도 분양가의 40%까지만 된다. 이런 규제들이 투자수요와 실수요를 묶는다. 이 규제는 문재인 정부 시절 생겼다. 그 전에 분양한 고덕 래미안 힐스테이트의 경우 중도금 대출이 60%까지 나왔다. 원래대로 환원하면 된다. 그러면 자유롭게 거래된다.

재건축 규제도 풀어야 한다. 강동구에 일반물량 4000가구짜리 둔촌주공이 공급된다고 하니까 집값이 올랐던 하남시가 8개월간 거래량이 줄었고, 지금은 분양가 수준으로 거래되고 있다. 둔촌주공이라는 대채제가 생겨나서 이렇게 된 거다. 단기적으로는 이런 변화가 바람직한 것은 아니지만, 장기적으로는 집값 안정효과가 있다. 지금은 대세 하락기라고 하지만 집값이 너무 비싸서 일반적인 소득으로 살기에는 여전히 어렵다. 집값을 안정화 하려면 재건축을 풀어야 한다.”

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